貝殼吹響新號角

地產財富會

房地產長坡厚雪

置身行業發展軌跡切換的當口

企業自我應變、調整、突圍能力

越來越重要了

2023-11-17

昨天，央媽再度出手。

一出手，就是1.45萬億的操作。

15日，央行開展了14500億元中期借貸便利（MLF）操作，大幅高出到期規模6000億元，操作利率則維持在2.50%，相當于全面降準25個基點。

“不漲都對不起央媽的愛”。

這讓最近叫苦連天的股民仿佛打了雞血般興奮。

幾天前，央行剛剛對外發布《中國區域金融運行報告（2023）》，明確表示將適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。

結合此次政策面MLF操作持續大幅加量來看，央行呵護流動性心切，所有政策端的持續用力，都希望向市場傳遞企穩信號，提振信心。

房地產行業長坡厚雪，政策加碼中，長視角下機遇與挑戰并存。。

于市場而言，貝殼是一種特殊的存在，這個聯結著萬千房企和整個居住市場的平臺型企業，某種程度上更像是行業的一個側面，尤其在當前背景下，非常值得關注。

而通過貝殼近日發布的Q3財報，我們得以置身行業前端，一窺整個行業，從而能夠看到行業變幻背后，企業自我應變、調整、突圍能力的重要性。

高出預期

調整期中韌性生長

前三季度房地產總體處于筑底弱復蘇態勢，從需求端來看，1—9月，全國商品房銷售面積、銷售金額同比降幅延續擴大趨勢。其中，銷售面積同比下降7.5%，銷售額同比下降4.6%。

行業發展軌跡切換的當口，預期不被看好，但貝殼依舊逆勢交出了一份不錯的成績單。

數據顯示，貝殼第三季度總交易額（GTV）為6,552億元，前三季度累計GTV同比增長23%。

Q3凈收入為178億元，同比增長1.2%，超出業績指引上線。

毛利率進一步上升至27.4%，凈利潤達11.7億元，同比增長63.4%，經調整后凈利潤同比提升14.4%至21.59億元，均高于去年。

不論在營收還是利潤表現上，貝殼的表現都可圈可點。

拆分來看，第三季度貝殼存量房業務GTV達到4390億，即使在去年同期一線城市的高基數影響下同比僅下跌2.2%，存量房前三季度GTV同比增長28%。三季度存量房業務收入取得超預期表現，達到了63億，存量房貢獻利潤率在三季度保持在48.7%的高位，同比提升了2.6個百分點，環比提升了3.1個百分點。

新房業務方面，今年以來市場面臨需求側表現分化的困境，市場預期貝殼三季度新房GTV為1773億，而貝殼交出的成績是1921億，實際表現高出預期8.4%。新房前三季度GTV同比增長13%，收入為59億元，新房貢獻利潤率在收入下降的情況下仍同比微增至25.1%。

要知道，貝殼最核心的存量房和新房業務跟整個地產周期密切相關，作為行業龍頭之一，貝殼受到的影響是全方位的。但從貝殼上述表現來看，兩大業務整體依舊穩定，核心力量依舊強健，經營韌性很高。

貝殼的超預期表現，也獲得了機構的紛紛看好。

摩根士丹利將貝殼今年全年盈利預測上調14.9%，明年及2025年則輕微上調1%，評級“增持”；富瑞則上調貝殼目標價至25美元，維持其評級為“買入”；國金證券則維持貝殼-W(02423)“買入”評級，考慮到利潤表現大超預期，上調盈利預測。

在宏觀市場不確定性仍存的背景下，貝殼韌性生長并獲評級機構看好實屬不易，也為行業注入了一針強心劑。

“第二曲線”上做增量

貝殼又進化了

不同的視角，呈現不同的景象。

置身存量房和新房市場波動、競爭加劇的紅海中，貝殼的眼前，看到的卻是一片巨大的藍海。

此次Q3貝殼業績電話會上，貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東表示：

從內部看，貝殼今年一直在對長期的未來進行思考和布局，內部稱之為“翻越第二座山”，翻山的本質原因是人們從關注“買到房子”的時代，回歸到了關注“住”這件事本身上，貝殼也要從以“交易”為核心進化到“怎么讓大家住的更好”上，而后者是一片藍海。

這次Q3財報，也讓市場對貝殼眼中的藍海和從藍海中延伸的“第二曲線”多了一份想象。

在家裝和新業務上，貝殼展現了非常好的成長性，這是其能夠突破行業瓶頸對抗周期的關鍵。

三季度貝殼家裝業務凈收入32億，同比增長72.1%，家居業務貢獻利潤率保持在29.1%；財報口徑中的新業務及其他凈收入24億，實現了202.7%的同比增長。

聚焦到城市層面，在第三季度，上海有兩個月收入超過1億元，成為繼北京、杭州之后，第三個單月收入破億的城市，武漢、成都、廣州等城市的第三季度營收環比增速也達到50%以上。北京、上海、杭州等10城連續二、三季度城市層面經營利潤盈利，合同額規模前十城市中經營利潤為正的有7個。穩定增長的家裝業務具備極強的自發生長勢能，貝殼也開始擁有服務更多消費者的能力。

此外，租房業務方面，截至三季度末，貝殼租房業務中“省心租”的在管房源量從去年同期的5萬套提升至16萬套，入住率達到95.9%。新業務的發展，進一步拓寬了貝殼的成長空間。

既然核心業務不可避免地受影響，那就嘗試從新業務上彌補突破，現在看來，貝殼的這項能力又進化了。

2021年Q3，貝殼存量房+新房收入占季度總收入的比重是96.1%，而如今短短兩年，這一比重已經下降到了68.5%，家裝和新業務的占比已經提升到了近三分之一。

這說明，在市場波動最劇烈的階段，貝殼沒有選擇躺平，沒有主動接受市場暴擊，而是適時調整，主動進化，不斷利用自身優勢在新的業務板塊上和新的藍海領域做增量。

堅持做難而正確的事，是貝殼重要的性格底色——可以看到，家裝和新業務本質上體現的是貝殼靈活應變、積極調整、堅決突圍的能力，把這件難而正確的事繼續往前推進，是貝殼不斷破題解題、迎來新發展的關鍵。

時機成熟

吹響新號角進入下一個十年

早在今年7月，貝殼宣布啟動“一體三翼”戰略升級并進行相應的組織架構調整，組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線，由此吹響了邁向一站式新居住服務平臺的號角。

基于在行業深耕所積累的稟賦，貝殼期待站在新的節點吹響號角，與行業內更多的伙伴做連接，與行業所有參與者建立持久的和諧生態。

從各個層面來看，貝殼吹響新號角的時機確實是成熟了。

一方面，貝殼核心能力不斷強化，核心業務整體穩健韌性十足。

過去兩年，在一體業務上，貝殼經歷了防范風險、降本增效的階段，業務更加敏捷、高效，同時，得益于ACN（經紀人合作網絡）的賦能，貝殼有能力持續鏈接行業優質產能，推動業務敏捷高效發展。三季度末，貝殼活躍門店數量為40903家，同比增長3.0%，活躍經紀人數量為399048人，同比增長7.1%。

4萬多家活躍門店和40多萬從業經紀人的超級體量，實際上是貝殼深入市場的端口和觸角，能夠更好地幫助貝殼去推動人、物、服務的更高標準落地，進而邁向一站式新居住服務的新階段，推動下一個十年行業的進步。

另一方面，現階段政策加碼、行業逐漸進入筑底慢回暖的新周期，這其實也是貝殼鏈接行業里的更多伙伴、服務者，構筑行業新生態的一個窗口期。

從合作伙伴維度來看，在把控風險底線的前提下，貝殼采取積極的渠道合作戰略，利用敏銳的市場嗅覺、對行業的深度理解、在基礎設施搭建、科學管理等方面的深厚經驗獲得了眾多開發商的認可，希望與開發商建立非零和博弈關系，實現雙向賦能。

值得關注的是，三季度，在貝殼自身新房業務中，國央企開發商傭金收入占比穩定在46%，開發商預付傭的“快傭”項目占比也保持在54%的高位，客戶風險度可控。三季度新房現金收入則比進一步上升至1.21，回款連續9個季度超過新房收入。

數據背后，其實體現了貝殼與開發商之間良性的關系生態閉環。

這也是為什么盡管今年新房市場總量收縮，但貝殼新房市場渠道滲透率依舊在持續提升，貝殼的價值被開發商更多的看到。

所以，你會發現如今貝殼的底層邏輯可能不僅僅是做一個平臺，而是懷揣長期主義，延伸居住價值鏈，滿足一站式新居住服務需求。

正因為如此，我們有理由期待居住服務行業和貝殼的下一個十年。

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