深圳二套首付突降，會引領樓市大反轉？

從11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例降至四成，且普宅認定標準中取消了750萬元成交總價限制。

這意味著，在深圳購買二套住房的資金門檻被大大降低。因為按照此前政策，在深圳購買二套普宅最低首付比例為70%、非普為80%，且總價低于750萬才算普宅。

此前，業(yè)內一直呼吁，一線城市要降低二套首付比例、調整普宅認定標準，以此釋放改善型需求入市。

而在“認房不認貸”之后，“賣舊買新”后不算二套，這部分存量置換需求從政策上已經滿足，而保留首套、新購二套的改善需求沒有得到明顯支持。

此次深圳將二套房首付比例降至4成，會不會激發(fā)新購二套的改善型需求入市呢？北京和上海會不會跟進？

01 廣州已“搶跑”向暖

其實，在一線城市中，松綁調控最積極的是廣州。

8月30日，廣州率先開啟“認房不認貸”，之后深圳、上海、北京才跟進。

9月8日，廣州又率先降低了首付，首套30%，二套40%。且首套房無貸款或者房貸已結清，再購房按首付30%執(zhí)行。

9月9日，廣州率先取消了新房限價。

9月20日，廣州率先放開了部分區(qū)域限購，番禺、黃埔、花都三區(qū)解除限購。

那么，在一線城市中調控松綁“搶跑”的廣州，現在的樓市狀況如何呢？

強于北上，向暖！

據克而瑞地產研究中心數據，10月一線城市熱度回落。北京新房成交面積環(huán)比下降11%，上海環(huán)比下降31%，廣州持穩(wěn)；深圳階段性回升，10月環(huán)比上漲34%。

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)

進入11月，北深樓市寒意陣陣，廣州依然持穩(wěn)。據中指數據，11月第三周，北京新房住宅成交量連續(xù)三周環(huán)比下跌，深圳第三周新房成交下行幅度也較大，而廣州依然環(huán)比上漲。

11月第三周（11.12-11.18）一線城市新房成交狀況

數據來源：中指數據

總體看，廣州在過去兩個月率先“搶跑”政策松綁后，樓市成交表現好于其他三個一線城市，有穩(wěn)步向暖的趨勢。

02北上是否有望跟進？

那么，深圳在此次新政后，樓市會不會扭轉下行頹勢，業(yè)內認為還需要觀察。

因為樓市環(huán)境在不斷動態(tài)變化中，和兩個月前政策松綁帶來的刺激購房動能相比，當前刺激樓市成交修復的關鍵在于恢復需求端信心。

深圳樓市和北京一樣，“認房不認貸”后二手房掛牌量持續(xù)創(chuàng)新高，一大部分“賣舊買新”的改善型購房群體開始行動起來，但是卻發(fā)現要出手的舊房十分難賣。

由于剛需購房者信心缺失，認為房價還會下行，選擇繼續(xù)觀望，導致二手房缺人接盤，進而新房也出現了不少退訂現象。

因此，提升購房者信心，在現階段看，對于穩(wěn)定一線城市樓市成交十分必要。

盡管不指望降低二套房首付及調整普宅標準會逆轉樓市走向，帶動銷售持續(xù)大反彈，但也會增大需求端信心修復的砝碼。

目前，北京二套房首付比例普宅為60%、非普為80%，上海二套房普宅首付比例50%，非普70%。業(yè)內多判斷，當前政策放松已傳導至廣深，北上有望跟進。

而在強信心層面，最近央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會等明確對不同所有制房企一視同仁，提出“三個不低于”，起草“50家房企融資白名單”，如果執(zhí)行落地，會精準助力房企風險化解，降低交付擔憂，提振購房情緒。

周五是傳統(tǒng)的政策博弈日。今天又是周五了，不知道會不會有啥好消息。