觀湖郡3W，和光2.7W，東二環為何暴跌？

繼續二手貶值話題，今天主要聊幾個案例，其實之前也寫過，只是當時的標題，已經是降價幾十萬，最終的成交數據，比當時還夸張。

這里面的項目都是前幾年東二環、金山比較有代表的項目，下面聊聊。

榕發觀湖郡

觀湖郡：成交一套，89平米，高層3.05W，總價273W。

分析：這是目前，貝殼+幸福里，唯一看到的一套成交，雖然兩個平臺無法做到數據的完整性，但是交房一年多，這個當初東二環的網紅盤，在二手的成交還是略顯乏力。

從掛牌來看，均價3.7W，基本毛坯中高層，掛牌都在3.5-4W之間。

如今這套成交的出現，至少已經把這個集體虛高的掛牌直接打破。

按這個掛牌對比成交，基本存在6-7K的砍價空間，可以說二手次新的溢價有多離譜。

回到項目，2020年下旬開盤，樓面價2.3W，雖然限價3.5W，不過備案均價3.37W。

樓棟一次性開盤，采取線上選房，給出小額優惠：開盤：1%，按揭：1%，全款：2%。

部分樓棟的部分房源，也給出優惠6W左右的優惠。

由于定位看湖盤，項目對樓棟也做出差異化定價，景觀樓棟均價3.48W，無景觀3.25W。

當時開盤做到較好去化，剩余大部分房源集中在連廊中戶89平。

后來優惠收回，基本備案價銷售，也做到清盤表現。

來到這次的成交房源，即便非景觀樓棟，按當時的價格，高層89平，也要在3.2W左右，如果開盤買入，優惠后3.1W。

持有3年時間，加上辦證等支出，保本最少要3.5W左右。

按目前成交來看，已經低于原價，不止沒保本，甚至虧本成交。

回到項目本身，東二環的純商湖景盤，地塊方正，容積率尚可，除了化工路噪音外，可以說是較為優質的地塊。

最終，榕發給出的產品定位偏剛需，大部分戶型集中在89、99平米，除此之外，還有73、109、115、128。

除了面積段一般外，整個得房率以及戶型設計也稍顯一般，比如89平的連廊常規三房，觀湖郡套內比其他樓盤偏小不少，最終主臥的衣柜可能都做不了。

從整體的面積段，產品交付來看，連剛改盤都無法觸及。

當時除了湖景這點外，最大的特性就是純商，整個板塊當時安商扎堆，加上定價比周邊安商也沒有差異過多，所以去化較為理想。

可能也是因為當初的高去化，也給業主的二手掛牌帶來溢價信心。

只不過目前整個板塊，純商不少：君樾府、和樾風華、叁號院、大東海璽悅、天琴湖、攬湖郡、譽湖郡等。

當初這些項目定價也不低，最典型就是君樾府，開盤精裝3.55W，目前跌破3W。

新盤沒有溢價承托后，板塊戶型更加內卷，純商不再稀缺，最具特色的湖景，在剛需盤上溢價空間也不大。

可能這些因素互相加持下，也造就了二手成交偏低，最終成交單價遠低于掛牌的現狀。

保利和光塵樾

今年6月寫過一次，當時有一套急售，保利和光塵樾，高層一梯一戶，125平，382W，原值430W。

寫完群友反饋的價格變成365W。

目前看到的成交數據：2023年8月，125平高層毛坯，單價2.66W，總價335W。

無法保障是否是同一套，不過按和光的掛牌來看，90%是同一套。

分析：這個東二環的分棟安商房，2020年上市，毛坯均價3.15W。

通過小高層住宅設計，搭配部分一梯一戶，較好的戶型設計，在市場也受到一定認可。

對于成交這套房源，最簡單的計算，原值430W，單價3.44W。

成交335W，相當于虧損95W，這里面還不包括利息以及辦證等支出。

此時只能說觀湖郡成交那套，就虧了辦證和利息，對比之下，算是非常不錯了。

對于項目不做過多分析了，當時最大的吸引力就是獨梯+優質的戶型設計，加上安商房遍地，抗性也少一點。

目前的現狀，板塊125平的獨梯產品不少，面積設計差異不大，同時基本都是純商。（和樾風華、攬湖郡、錦上等）

優點不再明顯，缺點無限放大，加上業主急售，二手的高額稅費，板塊新盤的庫存廝殺，真正能接盤的購房者，并沒有想象的多。

只能說這套成交價，個人感受低于市場均價，造成這個現象，還是二手急售真的很急。

回顧項目掛牌，部分商品房也已經低于當初購入價，除此之外，安商房掛牌也不低，部分都來到2.5W左右。

對比常規安商房項目，二手較大的價差，這個項目有時候，甚至還分辨不出到底哪個是安商房還是商品房。

建議：有意向的一定看清楚，別最后商品房的價格買了安商二手。

盤點總結

目前東區的新盤數量依然不少，近期部分樓盤甚至還發出漲價的海報，不過從后續的供應來看，可以說壓力巨大。

近期榕發底價拿下南湖的舊改純商，未來可以供應2000多套房源。

除此之外，外圍的三遠片區，榕發也拿下3幅純商，按套均100平計算，可以供應5000套左右。

可以發現，僅僅榕發的地塊，就可以供應7000多套房源。

除此之外，目前在售項目：三號院、天琴湖、攬湖郡、星悅頌、桂語映月、璽樾等，這些項目的庫存同樣不少。

按照目前這些項目的售價來看，基本都在3W以上，未來交房后，二手空間基本也是一眼到頭。

近期部分項目，即便還未交房，對比當初高位也已經下滑不少。

比如喊出2.9W起的桂語映月，當初加價高達4W+，目前直接備案價打折。

當然即便如此，可能去化也不會太理想。

最近關于板塊最大的熱點，可能就是規劃的前橫快速路，預計年底進場施工。

這條快速路，周邊正好存在部分在售新盤，后續是否會影響房價漲跌，預計概率也不低。

對于一個板塊，一旦出現去化不理想，部分負面因素就會被市場無限放大，但愿不會重蹈覆轍。

回顧板塊，東二環從泰禾商圈核心區起步，供應了漲幅領跑全福州的次新房，逐步來到鶴林公園以東，開發最具代表的改善盤建發養云，以及湖景純商觀湖郡。

后來東2.5外部分地塊也以高位推出，如今圍繞晉安湖，開啟了新一輪的樓市營銷。

目前回頭看，除了核心區，依靠上一輪樓市行情做到二手溢價外。

剩余的外圍新盤，在二手的表現，只能說都差強人意，目前來看，越外圍保值難度越大。

如今大部分次新的掛牌看上去依然堅挺，只不過真正的二手成交價格和數量，可能并沒有看上去那樣輕松。

參考，今年高新區的中海寰宇等，一旦板塊頭部缺口打開，后續的情況可能不容樂觀。