開盤去化率僅2%！楊家坪神秘新盤背景太復(fù)雜，能否靠七龍珠翻盤？

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最近，楊家坪冒出了一個(gè)神秘新樓盤。

說這個(gè)樓盤神秘，一是大家基本都不清楚這個(gè)開發(fā)商是什么時(shí)候拿的地，二是大家也不清楚這家開發(fā)商是什么來頭。

這個(gè)樓盤叫做千山九龍?zhí)炀埃挥诰琵埰碌氖簶蛘郑T口就是軌道18號(hào)線石坪橋站，距離楊家坪商圈比較近。另外根據(jù)宣傳，項(xiàng)目帶育才成功校區(qū)的指標(biāo)。

該樓盤憑借“地鐵口、雙商圈，還能讀七龍珠”以及百萬級(jí)的低總價(jià)，一度成為網(wǎng)紅盤，被認(rèn)為有成為新爆款的潛質(zhì)。

項(xiàng)目去年底開放臨時(shí)接待中心，最初計(jì)劃去年12月開盤。但不知什么原因一直延遲到今年2月初才首次開盤。

在這期間，開發(fā)商還啟動(dòng)了中介分銷，并舉行了聲勢(shì)浩大的分銷大會(huì)。

一般來說，搶手的樓盤都是在開盤后才會(huì)考量上分銷的，因?yàn)闆]必要一開始就給中介分錢。而開盤前啟動(dòng)分銷，通常說明項(xiàng)目的蓄客情況不容樂觀。

如今，千山九龍?zhí)炀伴_盤已一個(gè)半月的時(shí)間，讓人大跌眼鏡的是，項(xiàng)目目前只網(wǎng)簽了5套，去化率僅2%。

這個(gè)被認(rèn)為具備有爆款潛質(zhì)的項(xiàng)目，網(wǎng)簽結(jié)果為何如此慘淡？

02

先說說千山九龍?zhí)炀斑@塊地的來歷，以及背后復(fù)雜的歷史遺留問題。

千山九龍?zhí)炀斑@塊地原來屬于石坪橋重慶建工第八建設(shè)有限公司的家屬區(qū)。2011年，重慶建工計(jì)劃出售旗下的重慶建工第八建設(shè)有限公司。

在2011年的《重慶建工投資控股有限責(zé)任公司關(guān)于重慶建工第八建設(shè)有限公司掛牌出售部分資產(chǎn)的請(qǐng)示》文件中提到，根據(jù)匯豐房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估公司的評(píng)估，該國有土地使用權(quán)在現(xiàn)有規(guī)劃條件下價(jià)值為21761萬元，扣減拆遷成本9535萬元后的評(píng)估價(jià)值為12226萬元。

鑒于重慶建工第八建設(shè)有限責(zé)任公司屬于多年的特困企業(yè)，無力先行支付9535萬元的拆遷費(fèi)用。為盤活資產(chǎn)，支持企業(yè)發(fā)展，經(jīng)研究同意重慶建工集團(tuán)第八建設(shè)有限責(zé)任公司以12300萬元作為拍賣底價(jià)將上述國有土地使用權(quán)及地上房屋整體轉(zhuǎn)讓，由受讓方負(fù)責(zé)拆遷及承擔(dān)拆遷費(fèi)用。”

隨后，重慶市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)作了批復(fù)，根據(jù)中京民信（北京）資產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估，以2011年3月31日為基準(zhǔn)日，上述土地及房屋以14198.91萬元的評(píng)估備案值在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓。

2012年，重慶千山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為受讓方和重慶建工第八建設(shè)有限公司簽訂了《國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，相應(yīng)土地及附屬建筑物的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為14200萬。

根據(jù)合同，乙方(千山公司）在處置資產(chǎn)前必須保證該資產(chǎn)住宅中居住人的居住權(quán)”。這些不起眼的附加條件，卻是對(duì)于職工公有房屋居住權(quán)的保障。

根據(jù)一位當(dāng)事人的爆料，2012年到2020年長達(dá)9年的時(shí)間，公司的歷屆領(lǐng)導(dǎo)班子出于防止開發(fā)商不履行先拆遷安置后處理資產(chǎn)的合同義務(wù)，出于對(duì)企業(yè)職工的居住權(quán)保護(hù)，故一直未有給開發(fā)商辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。

這位當(dāng)事人還在網(wǎng)絡(luò)求助，稱在2021年底，重慶建工八建家屬區(qū)自管公房承租人沒得到任何補(bǔ)償安置下，也沒到最后簽約時(shí)間，被重慶千山房地產(chǎn)開發(fā)公司強(qiáng)拆。建工八建與千山違規(guī)過戶，侵占三百名職工及家屬作為合法承租人應(yīng)當(dāng)獲得的拆遷補(bǔ)償。

最終重慶千山房開發(fā)有限公司和重慶建工八建最終完成過戶的時(shí)間應(yīng)該是2022年，因?yàn)閺那骄琵執(zhí)炀暗耐恋禺a(chǎn)權(quán)證看，千山九龍?zhí)炀爱a(chǎn)權(quán)時(shí)間是2022年8月到2072年8月。

但是，雖然千山九龍?zhí)炀叭〉昧送恋禺a(chǎn)權(quán)證，但拆遷賠償糾紛問題似乎還未解決，也不清楚未來是否會(huì)影響到開發(fā)商以及九龍?zhí)炀绊?xiàng)目。

總而言之，千山九龍?zhí)炀笆且粋€(gè)非典型的地產(chǎn)項(xiàng)目，背后還有著非常復(fù)雜的歷史遺留問題。

03

除了土地來歷情況復(fù)雜以外，項(xiàng)目開發(fā)商的情況也比較復(fù)雜。

查了下官網(wǎng)，千山地產(chǎn)于1998年成立，起家于綦江，開發(fā)過“千山陽光水岸”、“千山美林”等樓盤，累計(jì)開發(fā)體量約200萬方，是家典型的區(qū)縣開發(fā)商。而千山九龍?zhí)炀笆乔降禺a(chǎn)在重慶的首個(gè)項(xiàng)目。

事實(shí)上，千山九龍?zhí)炀绊?xiàng)目公司名為重慶景康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。而這家公司是2021年才成立，注冊(cè)資本僅1000萬，目前有重慶千山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、重慶藝騰企業(yè)管理咨詢有限公司和重慶潤蔚惠隆企業(yè)管理合作企業(yè)（有限合作）三個(gè)股東，具體持股比例不詳。

重慶潤蔚惠隆企業(yè)管理合作企業(yè)（有限合作）股權(quán)機(jī)構(gòu)也比較復(fù)雜，背后主要是華潤金控和重慶本地國資。

雖然千山九龍?zhí)炀绊?xiàng)目出資股東有華潤金控和重慶本地國資，但千山九龍?zhí)炀盁o論是項(xiàng)目施工建設(shè)單位凱明建司，還是后期物業(yè)管理公司千山物業(yè)，都是千山地產(chǎn)旗下的子公司。千山九龍?zhí)炀绊?xiàng)目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，都系于千山地產(chǎn)之身。

然而，重慶千山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司目前的情況可能很不樂觀，其已經(jīng)有多次股權(quán)出質(zhì)和成為被執(zhí)行人的情況。

另外，重慶千山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司旗下的子公司重慶千山萬水置業(yè)有限公司、重慶千山美林置業(yè)有限公司也多次被列為被執(zhí)行人。

在綦江本地論壇上，千山綦江的項(xiàng)目也曾傳出停工等消息。如此種種，令人擔(dān)憂。

總而言之，千山地產(chǎn)的情況看起來很復(fù)雜，也很不樂觀。

04

千山九龍?zhí)炀暗膬?yōu)點(diǎn)是顯而易見的，比如距離楊家坪商圈近，門口就有軌道站，總價(jià)較低等。但千山九龍?zhí)炀暗娜秉c(diǎn)也是非常明顯的。

第一，千山九龍?zhí)炀绊?xiàng)目復(fù)雜的歷史遺留問題和開發(fā)商復(fù)雜的情況，都給千山九龍?zhí)炀绊?xiàng)目的前景蒙上了陰影。這種期房會(huì)讓購房人心里不踏實(shí)。

第二，項(xiàng)目地塊太小，容積率接近5，小區(qū)園林景觀太小，小區(qū)內(nèi)部設(shè)施配套相對(duì)匱乏，這種高密度的剛需高層在新房市場(chǎng)上已經(jīng)很不受歡迎。

第三，項(xiàng)目周邊老舊房屋太多，周邊城市界面比較糟糕。

第四，項(xiàng)目三梯九戶的設(shè)計(jì)，戶型和十年前的高層產(chǎn)品也沒有什么區(qū)別，產(chǎn)品顯得過時(shí)，和二手房相比沒有明顯優(yōu)勢(shì)。

但是，目前影響千山九龍?zhí)炀熬W(wǎng)簽最主要的原因，應(yīng)該是宣傳的七龍珠指標(biāo)至今懸而未決的問題。

根據(jù)置業(yè)顧問的介紹，千山九龍?zhí)炀懊繎艨蓳碛幸粋€(gè)“育才成功”學(xué)校的讀書指標(biāo)。目前項(xiàng)目的折扣是93折之后每平米再減500元。如果購房人不要學(xué)校指標(biāo)，單價(jià)可再減少500元/平米，可以立即辦理網(wǎng)簽。

如果購房人確定需要育才成功學(xué)校指標(biāo)的，則可以先交定金，暫時(shí)不簽購房合同。因?yàn)殚_發(fā)商目前和學(xué)校之間還沒有最終簽訂協(xié)議，所以開發(fā)商承諾如果在4月底仍未落實(shí)學(xué)校問題，購房人可以退定金，如果落實(shí)了學(xué)校問題，則購房人需要購買并辦理網(wǎng)簽等。

目前來看，考慮千山九龍?zhí)炀绊?xiàng)目的購房人，可能大部分是沖著七龍學(xué)校指標(biāo)來的。所以千山九龍?zhí)炀澳芊穹P，關(guān)鍵還要看育才教育指標(biāo)能否落實(shí)。

育才成功學(xué)校成立于2006年，最初是由重慶育才中學(xué)與隆鑫控股聯(lián)合舉辦的一所股份制民辦學(xué)校，這所學(xué)校的確是七龍珠學(xué)校之一，口碑也很不錯(cuò)的，距離千山九龍?zhí)炀耙矁H一街之隔。

但2021年育才成功學(xué)校已轉(zhuǎn)為公辦校，那么公辦校如今能否還能賣指標(biāo)給開發(fā)商，再由開發(fā)商賣給業(yè)主呢？這是否合規(guī)？

另外，現(xiàn)在七龍珠的各種分校管理校已經(jīng)遍地開花，即便千山九龍?zhí)炀案愣擞懦晒Φ膶W(xué)校指標(biāo)，又是否真的能逆風(fēng)翻盤呢？

我們靜觀其變。