“冰山之下”年報觀察②|挺過6月，萬科才能跨過關口

地產財富會

“活下去”的萬科，

需要更多思考。

冰山之下，

硬仗一場接一場。

2024-3-29

“萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口”。

深陷債務風波后，一直未給出正面回應的萬科，終于給出了回應。

隨著萬科管理層在今天業績會上的回應，外界關于萬科的很多疑問都有了答案。

萬科這次業績會的信息量很大。

原本計劃1個半小時的業績會開了足足兩個小時。

不論是近期深圳國資大股東的支持情況，還是險資、銀行等機構的合作進展，亦或是萬科所面臨的償債壓力、融資壓力、回款計劃，萬科均有提及。

這是一場萬科的釋疑會，同時也是一場萬科的“反思會”。

郁亮坦言：

“雖然萬科很早提出‘活下去’，但考慮還不夠全面。只有業務能力是不夠的的，還需要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試。”

作為行業“活下去”的吹哨人，當萬科重新站在新的關口審視這句話時，有了更多思考。

在市場的巨大變化中，萬科發現，過去穩健的標準不再那么能保障這家“優等生”房企的安全了。

未來的三個月，將是萬科最具挑戰的階段。

萬科又將迎來新一輪償債高峰，在市場收縮，銷售下行，借新還舊通道受阻，其他到位資金有限的情況下，萬科的資金鏈將再受考驗。

顯然，萬科迫切地需要做出變化，并找到解題方案，才能越過“刀鋒”。

不容喘息

萬科挺過6月才安全

當前，萬科償債能力是外界關注的重點。

從年報來看，截至2023年12月31日，萬科集團的有息負債合計 3200.5 億元，同比微增，占總資產的比例為21.3%。從有息負債的償還時間來看，一年內到期的有息負債 624.2 億元。

截至2023年年末，萬科集團持有貨幣資金998.1 億元，較2022年同期減少27%；23年現金短債比則下降到1.60，較22年的2.13進一步惡化。

沒有絲毫的喘息機會，尤其是未來的三個月，萬科兌付壓力接踵而至。

境外債方面，今年，萬科需要面臨三筆境外債務的到期兌付。

除了已經于3月11日到期并成功兌付的6.3億美元中期票據外，還有兩筆總金額約為57.5億元債務即將到期。

其中，一筆是2019年發行的6億美元票據，票面利率為4.2%，到期日為6月7日；另一筆則是2021年發行的人民幣票據，規模為14.45億元，票面利率為3.45%，到期日為5月25日。

但萬科千億在手現金近半是受限的，這種情況下，如果萬科的銷售和融資難以覆蓋支出，在手資金將被快速消耗。

因此，萬科要想挺過6月，接下來一定要有快速現金流的補充。 這也是為什么萬科要堅定地進行交易回款和降杠桿。

萬科明確指出，要對未來可能出現的不確定性預估更充分，通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，2024年實現交易回款不低于300億元。

怎么實現這300億的交易回款？

萬科只能把優質資產擺上貨架，甚至不惜折價出貨。

此前，萬科把最成功的商業項目上海七寶萬科廣場剩余50%權益，以7折含淚價轉讓給領展，交易對價為23.84億元。

這個節骨眼上出售資產，接盤方大幅殺價是必然，從中可以看到萬科獲取現金的迫切性。

最終導致這個估值70億的資產只賣了52億。

據此測算，萬科還得再賣5個“七寶”才能實現上述回款目標。

最近，有消息稱，萬科的很多優質資產正在掛牌出售，包括萬科在上海最好的資產之一南翔印象城。

目前看來，該消息可信度很高。

業績會上，萬科首席運營官劉肖對七寶萬科廣場股權交易進行回應時表示：

資產交易是業務由重到輕，并持續提升經營水平的一個重要路徑，2024年的資產交易規模會比2023年更大，大宗交易會更多。

現在看來，“賣賣賣”的萬科年內至少不會停下來了。

畢竟——

連續31年的分紅都取消了，萬科必須想盡一切辦法對自己的安全負責。

郁亮降薪

萬科組織調整“上強度”

萬科這兩年的趨勢一直都是讓高管到一線去，聽見炮聲，看見星光，營造“星光”，賺小錢，并通過組織架構的調整，人事的變陣實現降本提質增效。

這次業績會后，萬科很明顯向市場傳遞了一個新的信號——

向內的大刀必須揮起來，斬下去。

大刀最先砍向的是萬科最核心的高管團隊。

年報透露，今年郁亮、祝九勝以及監事會主席解凍自愿領取月薪稅前1萬元。

高管薪酬的下調，形式大于意義，之前碧桂園等房企也采取過此類舉措，目的是起帶頭作用。

接下來，萬科組織架構調整和人事變動，都將由此更激烈的鋪展開來。

事實上，今年3月萬科的這輪變革已經啟動——

萬科南方區域率先開啟了組織調整，用大規模的城市合并與高管任命去主動適應市場變化。

在萬科內部，上海區域和南方區域一直是其業績貢獻度最高的兩大區域。

從萬科2023年年報數據來看，上海區域銷售額為1291.4億元，占整個集團銷售額的34.2%，較22年提高了1.5個百分點；南方區域銷售額892.7億元，占比為23.7%，盡管較22年降低1.2個百分點，但依舊是絕對的主力區域。

所以，基于業務發展的需要，萬科需要進一步促進城市間資源的高效配置整合和人才的靈活調配，通過集中優勢管理資源，提升效率，更及時地響應項目前線需求。

這也是萬科上海區域和南方區域調整的根本邏輯。

那么，繼3月南方區域縮編后，萬科還有哪些區域可能面臨縮編？

目前看來，東北、華中、西南、西北這些業績貢獻度不高的城市，都會有極大可能迎來總部的新一輪調整。

在人事層面，萬科堅持的邏輯是——

堅持從打贏仗的隊伍里選拔干部。

比如，今年萬科還特地設置了首席營銷官新職位，并由業績貢獻度高的上海區域原萬科上海區域商置公司總經理王昂出任。

可以看出，萬科對營銷的重視達到了新的高度，王昂的出任，可能會帶來一系列創新的營銷策略。

但這僅僅是一個開始。

在迫切需要銷售補充現金流的情況下，接下來，萬科的各個業務條線，尤其是營銷層面的變動會更加激烈。

眼前三重山

萬科該如何過關？

業績會上，萬科總裁祝九勝指出了萬科當下面臨的3點挑戰，并將此形容為 “萬科將過三重山” ：

第一座山是，地產開發業務收支不平衡，銷售額快速下降，疊加早前高銷售額帶來的集中交付，主要現金流來源與支出錯位；

第二座山是，萬科過去“總對總”融資模式，需要轉換成如今政策鼓勵、市場現實、合作方認可的項目抵押融資模式；

第三座山是，接近4000億元總投資的經營性業務，整體收益率不能覆蓋融資利息。

可以看到，集中的交付給萬科現金流造成了持續壓力，同時市場超預期下跌后，金融機構對全行業產生濃厚避險情緒，萬科過去融信用高、資額度大、集中度高的 優勢被削弱了 ，只能被動適應融資模式的新變化。此外，萬科的經營性業務投資收益率需要進一步提高。

萬科承認，目前存在 兩個問題 ：

部分投資過于樂觀，不動產占壓大。

這不僅制約了萬科的流動性，也對預期利潤造成了影響。

值得關注的是，萬科在2020~2021年大舉擴張拿地的后遺癥，也已經開始體現在報表上了。

2023年，萬科毛利率為15.23%,同比下降4.32個百分點；凈利率為4.39%,較上年同期下降3.08個百分點。

此外，歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。

由于房地產采用預售制模式，商品房銷售的營收和利潤，基本需要兩三年才能體現在報表上。

所以，上一個周期高價拿地的反噬，萬科未來的利潤可能會繼續走低。

但無論如何，萬科是中國房地產的底線，是行業的信仰之一。

而萬科冰山之下的真實面貌和所遇“三重山”等問題，本質上是房地產行業收縮和轉型中的陣痛，這是行業必須承受之重。

萬科要想解決好這個問題：

第一，銷售要穩定。

今 年 1-2 月，萬科銷售金額為 334 億，較去年同期減少超 4 成。 盡管跑贏大市，但 萬科要做的是實現銷售端的 最大化和更穩定。

非常時期，萬科必須有“非常之舉”，改革的大刀必須“砍”向組織最深處——

架構該調整的調整，高管該上前線的要上前線。

第二，國資站臺要落地。

今天業績會上，萬科管理層透露深圳國資采取了四大類措施支持萬科，整體預計將為萬科釋放百億流動性。

接下來，就看深鐵具體的動作了，如果能落下去，這對于萬科無疑將是一根寶貴的救命稻草。

第三，要提升預期拿到錢。

接下來，萬科與險資的談判，銀行的博弈，都必須贏得空間，而且必須拿到實質性的舉措，要看到“錢”。

接下來，萬科必須要用銷售和利潤表現，以及各類優質資產等籌碼，打消市場和投資人顧慮，提升預期拿到錢，讓市場依舊相信萬科是行業優等生和郁亮口中的優秀公司。

冰山之下，萬科還有一場硬仗要打。

希望—— 接下來的萬科，不是一個人在戰斗。

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