這十大板塊，還能閉眼買？

房價上漲周期，我們經常看到某某板塊，某某樓盤閉眼買的說法。

現在還有閉眼買的板塊嗎？

很遺憾，閉眼買，傻子也能撿錢的時代即將消失。

道理很簡單，閉眼買是“限價時代”產物。

無論多畝NB樓盤，只要價格足夠高，都不具備“閉眼買”條件。

“金三”華潤·錦宸府據稱中簽率只有2%，的確是“閉眼買”，但它也限價。

試想，接下來“金三”十余宗不限價地，如果價格來到五萬、六萬，還能閉眼買？

是不是也得掂量一下資金成本，上漲預期，持有周期等。

▲成都金融城三期

接下來，金三沖5，麓湖全面破4，大源破4，天西3.5，青羊新城3.5，武侯新城3.5，新川3.5，潘家溝3……

市場說了算，就不存在閉眼買板塊。

今天，深測君仍然安利了十個價值板塊，作為參考。

閉眼買時代成為過去時，那么什么是價值呢？

還是回到李嘉誠那句話，地段、地段、還是地段。

好地段買的是“眼見為實”的成熟，差地段買的是“未來預期”的潛力。

比如，視高為何跌的多，就是因為現實不及預期，潛力沒有兌現。過去餅畫得大，結果湊近一看是“鐵餅”，怎么吃？

主城為何抗跌，基礎設施、配套服務已經成熟。

高速發展期，潛力股投資價值大；城市成熟期，確定資產風險更小。

01

金融城三期，約4.5萬/㎡

▲成都交子公園金融商務區河東片區效果圖

事實上，金三、潘家溝、白鷺灣這三個相連板塊，都是城市新興板塊。

但新板塊也要看所在位置。

金三本質上是金融城，享受的是金融城配套和溢價。

這就和其它新城不一樣了。

特別要注意，郊區新城，在未來人口負增長背景下，容易踩空。

金三的優勢不用過多介紹。

缺點是價格太貴，在華潤之后，其后地塊可能沖擊5萬的高點。

▲成都交子公園金融商務區河東片區效果圖

但產品相比金融城一、二期有大幅度升級，仍然不會缺少買家。

未來城市頭部板塊。

02

大源，約4萬/㎡

▲高新區大源伊藤洋華堂

最近一次土拍，大源地價站上2.32元/㎡，以此估算未來房價大約在4萬-4.5萬/㎡之間。

當然，這是房企的賬，市場不好虧本賣也不是不可能。

大源的新項目主要集中在大源西。

目前有著名的141畝遠達·天宸名邸，已經在凍資，第一批次開售的是146-259㎡大平層。

價格預計在4萬左右。

▲遠達·天宸名邸效果圖

遠達天宸名邸是高低配，后期還有別墅產品。

大源的優勢是一街到五街的互聯網產業，學區等加持。

相比老板塊，它是近10年崛起的新板塊，城市界面新。相比現在的新板塊，它又相對成熟，學校、商業、交通、公園已呈現，并且吸附力很強，比如華西高新醫院的落地等。

不過，大源西的學區（中學）是否最終和大源同一個區，還有待確定。

03

新川，約3.5萬/㎡

▲高新新川之心公園

有人說，新川最近熱度下降，問新川還行不行。

新川熱度下降原因有兩點，一是新盤總體賣得好，推廣有所減少；二是新川產業還處于建設階段，人口導入有過程。

但新川熱度仍然不錯，周末去新川公園，人山人海。

深測君認為，新川值得重點關注，原因有以下幾點：

第一，板塊最重要的資源是產業。

有了高端產業才有高收入人群，才有房價增值。

這一點新川有優勢，一是前期基礎好，前沿醫學中心、AI創新中心、天府軟件園二期（龍湖云河頌東側）等。

環顧全城，新川產業也處于領先地位。

▲新川成都前沿醫學中心

第二，新川有個好爹——高新區。

無論是GDP，人均收入，高新區都是排名第一，高新區的產業招商能力，決定了新川能獲得的資源。

第三，新川前期規劃，產業為主，生態為核。

本身就重點在產業引入上，這和一些以賣房為主的板塊有所不同。

因此，新川不能小視。

▲保利·新川天珺效果圖

未來新川住宅越來越少，現在華潤·高新天序、華發·新川印、興唐·新川雅境還有房源在售，但也接近尾聲。

重點關注保利·新川天珺，將是今年新川主力樓盤。

04

青羊新城，約3.3萬/㎡

▲青羊新城“青羊總部經濟基地”

在金沙的開發接近尾聲后，青羊新城理所當然成為青羊的“供應擔當”。

青羊新城的崛起，已經醞釀多年。

成就它的最后一塊拼圖，仍然是“青羊名校”的引入。

如今，泡桐樹小學、石室中學、樹德中學的夢幻組合，讓青羊新城成為最炙手可熱的置業板塊。

▲青羊新城名校云集

今年青羊新城的主力供應是建發·書香云錦，超百畝純住宅大盤，配上建發風雅宋韻的“新中式”進階之作，值得期待。

華潤·青羊潤府則是華潤“府系”高端作品，仍然延續了U型全景艙大平層的創新理念，主城又一標桿之作。

05

武侯新城，約3.3萬/㎡

▲武侯大悅城

武侯新城經歷了兩輪比較重要的發展，第一輪是2017年以西派城、金茂府為代表的首批高端住宅的開發，武侯新城的面貌開始改變。

第二輪則是從去年開始。

保利·錦城和頌、中鐵建·西派城央、華潤·錦官首著收代表，很明顯發展的重心在北移，基本都是靠近三環一側。

包括最近熱度挺高的復地·崑玉錦城，也都在這一片。

▲成都北二外

北區最大的優勢是學區，距離北二外近，包括目前在售的“中鐵建·武侯西派臻境”，從位置上來看，都將劃入北二外。

加上近在咫尺的萬達廣場、大悅城等商業配套，地鐵、三環等交通的便捷，這里也是主城改善置業的主要選擇之一。

板塊內的明星項目“武侯西派臻境”占地超百畝，但一共只有818戶，為9-13F的純板式洋房，143㎡、188m2以及225m2平層產品。

▲武侯西派臻境實景圖

主城改善，重點關注！

06

潘家溝，約3.1萬/㎡

▲潘家溝將是未來幾年主城熱點

潘家溝無疑是今年最火熱的板塊，已知的萬科、中鐵建、中交、錦江統建、能建五大項目，加上今年計劃出讓的9宗土地，未來陸續將有14個新盤亮相。

就這一體量，也將吸引全城最多的目光。

潘家溝的優劣勢都非常明顯。

▲潘家溝待拍地塊

優勢在于：

第一，位于錦江區，南三環邊，錦江區+城南的概念，本就是價值的保證。

第二，距離金三兩公里，距離白鷺灣一公里，特別是和金融城的“一體化打造”，潘家溝將承載金融城外溢，客群有保障。

第三，相比金融城，潘家溝的產品領先起碼兩代，置換升級的客群值得關注。

第四，名校加持，錦江區把最優質的資源，鹽道街小學、川師附中都放進了潘家溝。

▲區域內中學、小學、幼兒園規劃

劣勢在于：

區域內墓地暫無搬遷打算，對于后期的發展規劃存在一定影響。

07

白鷺灣，約3.5萬/㎡

▲白鷺灣直面金融城雙塔

白鷺灣是近年主城新興板塊，產品總價較高，以500萬以上高端為主。

在經過前期的白鷺灣F4開發后，白鷺灣聲量逐漸減小。

白鷺灣優勢：

第一，距離金融城近，最早的金融城東其實是指“白鷺灣”。

第二，相對潘家溝，白鷺灣更純粹，產品定位總體更高，對豪宅客群更為有利。

▲白鷺灣科技生態園

第三，白鷺灣有產業支撐，白鷺灣生態科技園就在這里，這也是錦江軟件園的核心。

第四，背靠百畝生態公園“白鷺灣”，像金茂府、建發天府養云都能直接看到公園景色，加分不少。

▲白鷺灣濕地公園

總體來看，白鷺灣高端屬性不錯，學區有錦江區的支持，也不會有保障。

不過，區域內項目不多，選擇相對較少，今年重點是雍景100畝地塊，項目以疊拼和洋房為主，預計總價在500-1000萬，需要一定實力。

08

天西，約3.5萬/㎡

▲天府公園

雖然從去年開始，對天府新區的議論很多，但是天西仍然是值得看好的板塊。

大家要知道，天府新區實在是太大，即便80%板塊低迷，天西的價值仍然看得見。

天西各種優勢不用多言，這里說一點，豪宅聚集。

其實，縱觀成都，無論是攀成鋼、金融城還是武侯新城、大源，都是豪宅和剛需的混合。

▲蔚藍卡地亞實景

如果要選一個最純粹的豪宅板塊，無疑是天西，麓湖或者可以算一個，但麓湖板塊并非萬華一家開發商。

豪宅的聚集，對于保持板塊的純粹性是非常有效的，憑這一點天西在未來的二手市場都會有溢價體現。

▲閱天府展示區實景

今年，天西仍然是供應大戶，除了最近要推售的蔚藍卡地亞N8，也有老熟人招商時代天府新組團，以及百畝大盤華發·閱天府，可選擇范圍大。

買豪宅，天西仍不得不看。

09

麓湖湖區，約4.5萬/㎡

▲麓湖湖區

麓湖湖區雖然不止萬華一家開發商，但隨著周邊冠以“麓湖”名號的樓盤銷售殆盡，未來主力供應仍然看麓湖生態城。

最新消息，麓湖將推出C28組團，位置就在觀瀾對面，南側跨過武漢路便是蔚藍卡地亞。

▲即將發售C28組團所在位置

麓湖單個地塊容積率頗高，因此C28組團優勢比較明顯，2T2純板式15F小高層。

C28組團面積為237-259平，單價將在4.5萬左右，單套總價超過1000萬。

10

麓湖公園區，約3.2萬/㎡

▲麓湖公園區實景

天府新區未來居住核心板塊就在天府大道兩側，從北往南分別是：麓湖公園區、麓湖湖區、天西、天東、科學城。

這五個區域，總體來說就是天府新區的核心居住區，價值也最高。

麓湖公園區，最初也是萬華主要在此開發，白玉臺、沉香谷、潯嶺均是萬華杰作，隨后中海、朗詩、建發、天健殺入，均開發高端系產品。

也就是說，公園區的產品總體定位高端，也是純粹的豪宅板塊。

今年，麓湖公園區的供應主要來自于招商和中鐵建合作的“麓湖西派臻境”，最小面積165㎡套四三衛起。

應該說在這個面積段能做到雙套房，是當前產品升級的成果，實際使用面積可以比肩早年的180㎡大平層。

▲麓湖西派臻境展示區

總結：

隨著限價的放開，很難說還有“閉眼買”的區域。

對于購房者，最重要的是買適合自己的。

一是，在經濟前景不太明朗的情況下，注意杠桿的使用，盡量量入為出。雖然利率下降是大勢所趨，但是月供太高，風險會較大。

二是，選擇適合自己的區域，比如對上班時間有較為嚴格要求的人群，盡量在單位附近半小時車程。如果工作頻繁更換者，以核心區域買房為最佳。

三是，別人好的不一定適合自己，比如麓湖的買家，大多是二套房，甚至三套房，首套房盡量考慮常住的便捷性。

四是，換房成本高，盡量考慮長遠一點，很多人買婚房就沒有考慮學區，過兩年有了孩子又換學區房，置換成本因此增加。

最后記住，地段是最重要的因素，市場下跌時它最“抗跌”，市場上漲時它也會“漲的更多”。

「往期測評」

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