南寧樓市版“以舊換新”，究竟誰收割誰？

家電“以舊換新”的風還沒有吹到南寧，樓市就悄悄刮來了。

一是8大城中村改造，建設(shè)范圍約18790畝，估算投資738.55億。

二是住宅品質(zhì)升級的風，上周也吹過來。

4月19日，南寧市自然資源局印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化規(guī)劃管控要求促進住宅品質(zhì)提升的若干措施》的通知。

圖 | 通知截圖

核心內(nèi)容之一：鼓勵“住宅建筑風貌品質(zhì)提升區(qū)域”外的居住用地項目采用公建化住宅設(shè)計或空中花園住宅設(shè)計。

大V君突然想起五象湖的碧桂園天璽灣。當年碧桂園大張旗鼓吹的“垂直綠化”，不就是“第四代住宅”雛形嗎？

這些年來，南寧的“樓市網(wǎng)紅”究竟是誰收割了誰？

啥叫“第四代住宅”？

你應(yīng)該刷視頻見過，建筑不但身子被綠了，頭也給你綠了的那種。

其特點是大花園、大露臺，垂直綠化、錯層布局、挑高設(shè)計。加一點詩意想象：人與建筑、自然和諧融合。搞得更炫的，還有空中停車。

代表作是成都七一國際廣場。

圖 | 成都七一國際廣場實景圖（來源：七一國際廣場訂閱）

2019年，“第四代住宅”獲得住建部肯定。重慶、成都、福州、廈門、長沙等南方城市發(fā)展較快，北方則推廣相對較慢。

可以說，理念非常好。如今，南寧也要鼓勵空中花園設(shè)計。

但項目必須符合以下要求：

1、須為建筑高度大于27米的高層住宅項目。

2、住宅建筑套型建筑面積應(yīng)大于120平方米。

3、住宅建筑層高應(yīng)≥3.1米。

4、空中花園住宅的首層住房之下樓層除必要的樓電梯間、門廳和消防控制室外，應(yīng)整體架空，架空層層高應(yīng)≥3.6米，作為休閑、健身、娛樂、綠化等公共公建使用。

圖 | 《通知》附圖

如果真的搞空中花園，說實話還是很有舒適度的。在南寧，還有具體要求如：

1、空中花園空間高度應(yīng)不小于兩個自然層高度。

2、住宅陽臺及戶內(nèi)空中花園水平投影面積應(yīng)≤住宅套型建筑面積的40%。

3、戶內(nèi)空中花園出挑寬度應(yīng)≥2.4米且≤6米

兩個自然層，在南寧一般可以做到7.2米，確實是“可以種樹的房子”。以前，只有一些高端寫字樓敢這么干。

空中花園出挑的寬度≥2.4米且≤6米，這妥妥多出了一個房間的空間。

為鼓勵南寧未來樓盤多設(shè)計空中花園，有關(guān)部門直接放大招：

戶內(nèi)空中花園建筑面積不計入容積率和產(chǎn)權(quán)登記面積，不滿足要求的部分按規(guī)定計入容積率。

圖 | 《通知》支持政策的截圖

按新規(guī)：住宅陽臺及戶內(nèi)空中花園水平投影面積應(yīng)≤住宅套型建筑面積的40%。

從“偷面積”角度看，未來的空中花園和陽臺一起，偷面積真夠狠！

可是，大V君卻有些不看好。空中花園的理想有多豐滿，現(xiàn)實可能就有多骨感。

以碧桂園·天璽灣為例，當年項目鼓吹的賣點就是“垂直綠化”。

因為做垂直綠化“成本增加”，天璽灣有理由賣得更貴，2016年開盤后價格就直奔1.3萬元/㎡。

實際上，“垂直綠化”的效果是這樣子的，請看碧桂園官微的圖：

圖 |碧桂園·天璽灣當年開放參觀圖片

從圖片來看可謂萬人爭看。

抬頭一看，垂直綠化的陽臺是這樣的：

圖 |碧桂園·天璽灣垂直綠化陽臺實景圖

大V君的朋友良哥當年在時空網(wǎng)的時候，用非專業(yè)的群眾視角，拍出這樣的畫面：

圖 |碧桂園·天璽灣當年開放參觀圖片

還有不少項目的綠化陽臺，最后都填土覆蓋，裝修后變一間房，成為開發(fā)商宣傳的“N+1”房。

對搞“垂直綠化”的開發(fā)商而言，項目賣點有了，價格也提上去了。效果究竟怎么樣，仁者見仁智者見智。

如果業(yè)主真的都把建筑搞得一片綠油油的，不但建筑自然融為一體，業(yè)主與蚊蟲是不是也“融為一體”？

南寧市自然資源局的《通知》除了鼓勵發(fā)展“空中花園”第四代住宅外，還重點提到“完善住宅公建化標準”。

圖|《通知》內(nèi)容截圖

要求“采用公建化設(shè)計的住宅原則上應(yīng)采用形體規(guī)整的板式建筑形式。”

板式建筑以其更優(yōu)的通風采光和居住舒適性，在計容方面得到鼓勵。

《通知》表示：因住宅公建化設(shè)計需要，采取玻璃封閉處理的陽臺，按陽臺板水平投影面積的1/2計算計容建筑面積。

以前全封閉陽臺是算全面積的，現(xiàn)在算一半。這更鼓勵開發(fā)商去做公建化立面了。

從建筑外觀看，公建化立面樓盤更具品質(zhì)感，也有利于提升城市形象。南寧的一些“有志”做公建化立面的企業(yè)，也大多數(shù)是有實力的央企和國企。

例如中國鐵建·西派御江、中海·湖山景明、中交|象江來等，公建化立面做得很不錯。

悲催的是，南寧公建化樓盤“生不逢時”，都嚷著要賣2萬+以上的，如今也只能面對現(xiàn)實了，被“反向收割”。

上周，大V君去中交|象江來踩盤。第一，搞活動，人很多。

圖 | 中交|象江來售樓部人氣

第二，大V君被中交|象江來的價格給驚嚇到了！

單價1.1萬元/㎡，而且是精裝房！

行情好的時候，這盤是2萬+的預(yù)期，現(xiàn)在只賣1.1萬。

看了一下精裝標準，感覺有點不可思議。有：日本大金中央空調(diào)、德國漢斯格雅衛(wèi)浴和五金，西門子廚房三件套、美國科勒馬桶和浴缸。

還有蒙娜麗莎客廳巖板與意大利博洛尼玄關(guān)柜、櫥柜。這個精裝水平，擱南寧樓市行情好的時候，是2萬~3萬+項目的A標。

圖 | 樣板間實景

如果覺得3000元/㎡的精裝價格有點夸張，自己裝的話，至少也要2000元/㎡。

刨去精裝修，毛坯“8”字頭！

不可否認龍崗還有一堆“6”、“7”字頭價格的樓盤，但真的拿龍崗的剛需盤和中交|象將來的改善盤比就沒有道理了。

圖 | 中交|象江來外立面實景

中交|象將來的建筑立面是水包水仿石涂料+雙層中空玻璃，花了1個億！立面造價700元/㎡。

很多樓盤的立面是真石漆，造價約40元/㎡。

除了公建化立面舍得花錢外，中交|象江來還規(guī)劃建設(shè)約7.8萬㎡新加坡園林。據(jù)售樓部的MM說，每平米成本竟達到600元成本。

圖 | 中交|象江來實拍圖

不得不說，幸虧中交作為央企財大氣粗，保交樓只是基本操作，真實呈現(xiàn)也非常在線。

上周末，中交|象江來打出海報，一周賣了8套！

圖 |中交|象江來一周賣了8套房

不管這數(shù)據(jù)是不是真的，說實話1.1萬元/㎡的A標精裝房，誰看了都動心。

行情好的時候，南寧公建化立面樓盤賣2萬+~3萬+不成問題，如今市場在深度調(diào)整期中竟然只賣1.1萬，狠狠地被“反向收割”。

真正的好產(chǎn)品樓盤能穿越市場周期，但前提是你得有錢！

上周看了中交|象江來，只能感嘆：南寧有錢人還是很多的，而且還是識貨的有錢人。

反思一下：有錢人為何不是我自己？