?天下苦“預(yù)售制”久矣，為何還不立即取消？

隨著2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，房?jī)r(jià)持續(xù)暴跌已成顯著現(xiàn)象。

這意味著一直飽受爭(zhēng)議的商品房預(yù)售制，可能會(huì)隨之取消。

事實(shí)上，取消預(yù)售制的風(fēng)聲已經(jīng)很明顯。

今年兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹再次指出要改革商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)性政策，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

可以說(shuō)中央已經(jīng)下定決心推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售，徹底告別“爛尾房”時(shí)代。

買(mǎi)過(guò)新房的朋友們都知道，咱們國(guó)家目前主要的商品房銷(xiāo)售制度是預(yù)售制。

也就是說(shuō)，購(gòu)房者買(mǎi)新房，很多時(shí)候花了錢(qián)買(mǎi)的只是一個(gè)所謂的“期房”，需要等少則數(shù)月，多則幾年的時(shí)間才能拿到新房鑰匙。

但是，預(yù)售制也隱藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。

最慘重的后果莫過(guò)于樓盤(pán)“爛尾”。

這意味著因?yàn)閭鶆?wù)、資金鏈斷裂等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，只能停工，留下一個(gè)半拉子工程。

此外，由于預(yù)售制的房子“看不見(jiàn)，摸不著”，最終導(dǎo)致延期交房、減配降標(biāo)、虛假宣傳、質(zhì)量投訴等問(wèn)題層出不窮。

那么，為何我們要實(shí)行商品房預(yù)售制？

所謂商品房預(yù)售制，其實(shí)就是學(xué)香港的“賣(mài)樓花”。

始作俑者是香港大亨霍英東。

香港油麻地有一座天后古廟，天后廟前的廣場(chǎng)被本地人稱(chēng)為“榕樹(shù)頭”，這里被譽(yù)為“全港下棋最舒服的地方”，也是著名的商業(yè)區(qū)。

后來(lái)，這條街就依照廣場(chǎng)之名，被人稱(chēng)為“公眾四方街”（Pubic Square Street）。

而這塊風(fēng)水寶地也就被霍英東盯上了。

香港油麻地天后古廟

1953年，霍英東靠著與內(nèi)地做“地下貿(mào)易”賺了不少錢(qián)。

受到當(dāng)時(shí)香港人口激增、產(chǎn)業(yè)興旺的帶動(dòng)，土地以及房地產(chǎn)也蓬勃發(fā)展起來(lái)。

頗有投資意識(shí)的霍英東轉(zhuǎn)身做起房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成立了霍興業(yè)堂置業(yè)有限公司，不久又成立了專(zhuān)門(mén)建造和買(mǎi)賣(mài)樓宇的立信置業(yè)公司。

霍英東當(dāng)時(shí)從嘉道理家族買(mǎi)下了油麻地的公眾四方街到東莞街的地塊，打算蓋住宅區(qū)。

他的胃口不小，一出手就準(zhǔn)備蓋一百多棟大樓，每棟大約六百多戶(hù)住宅單位。

如此龐大的計(jì)劃怎么賣(mài)，令很多同行好奇。

當(dāng)時(shí)香港還是現(xiàn)房銷(xiāo)售，就是建好一套賣(mài)一套。

霍英東最初是打算以分層銷(xiāo)售的模式回籠資金，可香港市民那時(shí)收入有限，根本一次性掏不出那么多的購(gòu)房款。

于是，霍英東從銀行的分期貸款上得到了靈感。

他在四方街項(xiàng)目動(dòng)工前，就到處派發(fā)售樓書(shū)，介紹分期付款的買(mǎi)樓新方法：

“第一期先交訂金百分之五十，第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期余款百分之十于領(lǐng)到入伙紙時(shí)清繳。”

香港公眾四方街（現(xiàn)稱(chēng)眾坊街）街景

如此一來(lái)，市民的壓力小了，他們買(mǎi)房的熱情頓時(shí)就被調(diào)動(dòng)了起來(lái)。

這便是香港最初的“賣(mài)樓花”，也就是今天所謂“期房”，改變了香港乃至未來(lái)全國(guó)的房地產(chǎn)圈。

霍英東一生都很得意自己這個(gè)“天才創(chuàng)意”。

客觀上說(shuō)，霍英東的“賣(mài)樓花”確實(shí)有效減少了普通香港市民買(mǎi)房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，的確很了不起，但也將經(jīng)濟(jì)壓力轉(zhuǎn)嫁到了銀行和購(gòu)房者身上。

內(nèi)地直到40年后的1994年，才出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》，正式引入了起源于“賣(mài)樓花”的商品房的預(yù)售制度。

從此，內(nèi)地房地產(chǎn)玩得更嫻熟、更溜，拿著圖紙就開(kāi)始賣(mài)房，用買(mǎi)家的錢(qián)蓋樓，幾乎就是一本萬(wàn)利的空手套白狼模式。

值得一提的是李嘉誠(chéng)，他進(jìn)入房地產(chǎn)圈時(shí)，沒(méi)有采納這種商業(yè)模式，他的決策過(guò)度依賴(lài)銀行，而且資金永遠(yuǎn)懸在空中，風(fēng)險(xiǎn)太大。

所以，他堅(jiān)持采取最保守的方式做房地產(chǎn)：物業(yè)租賃。

也是因此，李嘉誠(chéng)在房地產(chǎn)圈一度被人嘲笑是外行人。

李嘉誠(chéng)成為香港首富后，曾有記者向他討教成功秘訣。

他笑著說(shuō)了兩個(gè)字：保守。

物業(yè)租賃肯定沒(méi)有賣(mài)房來(lái)錢(qián)快，但是好在穩(wěn)定和確定，無(wú)論短期市場(chǎng)怎么波動(dòng)，資金鏈不會(huì)出現(xiàn)重大問(wèn)題。

從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，李嘉誠(chéng)追求的是長(zhǎng)期自由現(xiàn)金流的生意和投資，不追求市場(chǎng)短期價(jià)差。

確實(shí)，縱觀李嘉誠(chéng)的房地產(chǎn)生意，賺得肯定沒(méi)有其他競(jìng)爭(zhēng)者多，而且是稍有風(fēng)吹草動(dòng)立即套現(xiàn)走人。

李嘉誠(chéng)入局香港房地產(chǎn)市場(chǎng)是在1958年，期間不停買(mǎi)地、買(mǎi)房，都是只租不售。

1980年，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江集團(tuán)的工業(yè)用地，商業(yè)寫(xiě)字樓和住宅，分別累計(jì)上漲了280倍、73.5倍和82倍。

坐落于香港中環(huán)核心商圈的長(zhǎng)江集團(tuán)中心

也是基于這些，李嘉誠(chéng)才最終在上世紀(jì)80年代成為香港最賺錢(qián)的房地產(chǎn)商，首富實(shí)至名歸。

從某種角度說(shuō)，李嘉誠(chéng)的模式如同買(mǎi)入一些穩(wěn)健型的大公司股票，通過(guò)長(zhǎng)期持有，光股息分紅就能收回成本了。這種股票還可以傳給下一代，讓后代不愁吃喝。

再來(lái)說(shuō)說(shuō)內(nèi)地所謂“商品房預(yù)售制”。

1995年1月1日，《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式落地執(zhí)行，標(biāo)志著商品房預(yù)售制度在全國(guó)全面鋪開(kāi)。

預(yù)售制的好處不用多說(shuō)，的確讓很多人擁有了自己的房子。

可要命的是，這個(gè)商品房預(yù)售制從施行至今，預(yù)售資金監(jiān)管制度始終沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而是“一城一策”，細(xì)則由地方政府自行擬定，執(zhí)行情況也不盡相同。

是國(guó)家不想么？

其實(shí)并不是。

這不得不提到《城市商品房預(yù)售管理辦法》之前，1994年開(kāi)始政府施行的“分稅制”。

先看下字面解釋?zhuān)裁词欠侄愔啤?/p>

分稅制財(cái)政管理體制，簡(jiǎn)稱(chēng)分稅制，是指在合理劃分各級(jí)政府事權(quán)范圍的基礎(chǔ)上，主要按稅收來(lái)劃分各級(jí)政府的預(yù)算收入，各級(jí)政府預(yù)算相對(duì)獨(dú)立，負(fù)有明確的平衡責(zé)任，各級(jí)政府間的財(cái)力差別通過(guò)中央政府向地方政府或上一級(jí)地方政府向下一級(jí)地方政府通過(guò)轉(zhuǎn)移支付制度進(jìn)行調(diào)節(jié)。它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍推行的一種財(cái)政管理體制模式。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，地方稅收不再一刀切收稅，而是分開(kāi)，一部分歸中央，一部分歸地方。

昔日33種稅種合并調(diào)整為18種，又進(jìn)一步將其分為國(guó)稅、地稅和中央與地方共享稅三大類(lèi)。

不管經(jīng)濟(jì)書(shū)籍怎么鼓吹“分稅制”，背景就是中央沒(méi)錢(qián)了，地方繳納又不積極。

中央政府多次表示，什么都要我掏錢(qián)，可家底就這點(diǎn)，兜里實(shí)在是掏不出，我還有很多大事要干呢！

地方政府也不滿意，覺(jué)得按照之前那種以總量承包的方式交稅模式，自己實(shí)在扛不住。

關(guān)鍵還有一點(diǎn)，之前稅收模式太亂，各地都有私心，都想少交甚至不交稅。

實(shí)行“分稅制”就不一樣了，地區(qū)經(jīng)濟(jì)效益好的，稅收高的增量多的稅國(guó)家都拿走了或者拿大頭了，俗稱(chēng)“國(guó)稅”。經(jīng)濟(jì)效益好的地區(qū)還好說(shuō)，落后地區(qū)就哭慘了，咱也要活啊。

中央也很大方，說(shuō)，別哭了，都是自家孩子，肯定得給條活路，又通過(guò)轉(zhuǎn)移支付模式，中央再將集中收取的稅款撥付給落后地區(qū)。

對(duì)于中央來(lái)說(shuō)，好處顯而易見(jiàn)，稅收高了，而且還可以通過(guò)轉(zhuǎn)移支付手段控制地方。

這可以看作分稅制的動(dòng)因，也可以說(shuō)是分稅制的結(jié)果。

就像當(dāng)年官場(chǎng)一句順口溜說(shuō)的：中央喜氣洋洋，省里勉勉強(qiáng)強(qiáng)，縣里哭爹罵娘。

這里得解釋下，以上玩笑話并非否認(rèn)這項(xiàng)改革，只是以更通俗的方式來(lái)解釋下這種實(shí)際極為復(fù)雜的稅收政策。

因?yàn)檎欠侄愔茖?shí)行后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革才真正得到了發(fā)展。

既然要客觀，那還是得提下分稅制的問(wèn)題。

從歷史的發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，分稅制設(shè)定和執(zhí)行都是比較粗線條的，地方和中央實(shí)際經(jīng)常為哪些該交、哪些不該交爭(zhēng)執(zhí)不下。

同時(shí)，分稅制只是財(cái)權(quán)的劃分，并沒(méi)有配套進(jìn)行事權(quán)的劃分。

由于財(cái)權(quán)和事權(quán)不對(duì)等，導(dǎo)致許多地方政府事權(quán)多、財(cái)權(quán)少，就想辦法搞錢(qián)。

你看，說(shuō)著說(shuō)著就轉(zhuǎn)回來(lái)了。

地方政府又不是“搖錢(qián)樹(shù)”，說(shuō)變就能變出錢(qián)。

地方不會(huì)，可中央會(huì)啊。

這才有了“預(yù)售房制度”的醞釀和出臺(tái)。

按俗話說(shuō)，就是開(kāi)源節(jié)流。

節(jié)流就不說(shuō)了，那時(shí)中國(guó)人普遍是賺得不多，花得也不多。

那就得開(kāi)源，怎么開(kāi)源？

就從中國(guó)人最關(guān)心的住房入手。

以前中國(guó)人住房是福利分房，想住好房子，得靠資歷，算工齡。

僧多粥少，都是吵得不可開(kāi)交。

你不是想住好房子么，來(lái)買(mǎi)吧，只要有錢(qián)，立即就能住上亮堂堂的新房。

蓋新房是好事，可問(wèn)題是很多地方政府連打地基的錢(qián)都掏不起，要么中央幫忙掏點(diǎn)？

中央也很善解人意，既然如此，那將賣(mài)土地的轉(zhuǎn)讓金交給你自己吧，蓋房就指望你們自己了啊。

地方政府一聽(tīng)，喜出望外，這土地原本沒(méi)有增值，轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)用地和住宅用地，簡(jiǎn)直就是一本萬(wàn)利啊！

而且，中央還很體貼地適時(shí)提出“取消福利分房”。

房子是剛需，一大批住在“老破小”舊房子里的老百姓，等不到分房，就只能自己掏錢(qián)買(mǎi)房。

一座城市上百萬(wàn)人，有一半的人都有買(mǎi)房想法，算算這筆賬，很難不心動(dòng)。

可光有地，還得把樓建起來(lái)啊，錢(qián)呢？

有人悄悄地說(shuō)，錢(qián)就在土地里，就在那些應(yīng)運(yùn)而生的開(kāi)發(fā)商那里。

開(kāi)發(fā)商也不傻，建設(shè)大樓可得花不少錢(qián)啊，自己也沒(méi)那實(shí)力，咋辦？

不怕，模式是現(xiàn)成的，就是香港的“賣(mài)樓花”。

因此，“預(yù)售房制度”實(shí)際就是將香港這個(gè)模式拷貝到了內(nèi)地。

這樣，政府開(kāi)開(kāi)心心交稅了（你賣(mài)土地有錢(qián)了啊），開(kāi)發(fā)商也開(kāi)心（蓋房子的錢(qián)其實(shí)都是消費(fèi)者自己墊的），銀行也開(kāi)心（這么多房貸資金，還都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擔(dān)保）。

購(gòu)房者，也算開(kāi)心，首付不到一半，以后慢慢還貸款，可總算有了屬于自己的房子。

前提條件是各地財(cái)政基本面向好，沒(méi)有債務(wù)負(fù)擔(dān)，開(kāi)發(fā)商更得靠譜。

可要說(shuō)地方政府只拿錢(qián)不干事，那不是實(shí)話。

為了防止某些玩空手套白狼就跑路的開(kāi)發(fā)商，全國(guó)普遍實(shí)行了預(yù)售許可審批，基本都是要求施工進(jìn)度基本完成主體結(jié)構(gòu)的1/4以上，即結(jié)構(gòu)封頂。

什么意思？

意思是老百姓買(mǎi)房子時(shí)候錢(qián)是先交給政府保管，等樓蓋差不多了，政府再把錢(qián)返還給開(kāi)發(fā)商，類(lèi)似支付寶一樣。

換句話說(shuō)，為何現(xiàn)在那么多“爛尾房”并不是真正的荒蕪一片，都是成堆的水泥框架？

就是因?yàn)椴簧w到這個(gè)程度，開(kāi)發(fā)商拿不到錢(qián)。

那得多問(wèn)一句，預(yù)售房繳納的房款都進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的腰包了么？

并不是，大部分是進(jìn)入地方政府的腰包了。

咱不敢亂說(shuō)，援引中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)周天勇教授接受采訪時(shí)說(shuō)的一番話吧。

看到了么，房?jī)r(jià)里70%是政府稅費(fèi)……不是我瞎說(shuō)啊，這是中央黨校教授自己承認(rèn)的。

這里面其實(shí)尺度很大，各地政策不同，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不同，利益分配也自然不同。

還得說(shuō)一句，地方政府錢(qián)多了，也不一定變得大方。

許多只有投入毫無(wú)收益的地方性基礎(chǔ)設(shè)施的修建、維護(hù)，就常常被忽略或者敷衍掉。

所以，從2014年出臺(tái)的《深化財(cái)稅體制改革總體方案》等方案開(kāi)始，新一輪財(cái)稅體制改革拉開(kāi)了大幕。

核心就是解決中央和地方的財(cái)權(quán)事權(quán)劃分問(wèn)題，其中就有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓款從地方政府收回中央的設(shè)想。

可分出去錢(qián)容易，想收回來(lái)就有些費(fèi)勁了。

更何況，這些年各地財(cái)政收入增長(zhǎng)乏力，全國(guó)性的財(cái)政增量收入出現(xiàn)了下滑，甚至有些地方都到了入不敷出的地步。

這也就意味著，取消商品房預(yù)售制，其實(shí)也就是動(dòng)了許多地方所剩無(wú)幾的土地財(cái)政“奶酪”。

不過(guò)，取消商品房預(yù)售制已經(jīng)有了先行者。

2020年，海南宣布對(duì)新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)全面實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份。

此后，浙江、湖北、江蘇、四川、河南、遼寧等省份多個(gè)城市，陸續(xù)探索實(shí)施商品房現(xiàn)售制度，但也基本局限在部分土拍規(guī)則中。

直到2022年7月，中央提出了“保交樓，穩(wěn)民生”的政策基調(diào)，很多“爛尾房”業(yè)主也是看到了希望。

然而，只要商品房預(yù)售制度繼續(xù)實(shí)行，依舊會(huì)有“爛尾房”的風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)家有關(guān)部門(mén)也注意到了這個(gè)問(wèn)題。

于是，在2023年初的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部首次公開(kāi)提出有條件地進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

這次會(huì)議之后，越來(lái)越多的城市如北京、天津、杭州、濟(jì)南、福州、合肥、西安、鄭州、開(kāi)封等地均開(kāi)始現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

不過(guò)，上述城市的預(yù)售制也并沒(méi)有取消，所謂“現(xiàn)房銷(xiāo)售”也更像一場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)而已。

話說(shuō)回來(lái)，取消商品房預(yù)售制不是不可能。

但肯定會(huì)面臨幾個(gè)回避不了的問(wèn)題：

先說(shuō)房?jī)r(jià)，現(xiàn)在絕大多數(shù)房?jī)r(jià)雖然很多都打了“骨折”，但想完全“跳水”到幾十年前的價(jià)格，先不說(shuō)地方政府答不答應(yīng)，已購(gòu)房者的唾沫就能把房產(chǎn)公司給淹了。

其次，現(xiàn)房的建設(shè)成本激增，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)將其轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，“既然賣(mài)給你的是現(xiàn)房，那要購(gòu)房者一次性掏出全款購(gòu)房也不是不可以。”

銀行方面呢，購(gòu)房者全款購(gòu)房，那么就不能享受相應(yīng)的貸款利息（好比你買(mǎi)車(chē)，4S店大多希望你是分期付款，因?yàn)楹豌y行有利益分配），即便分期，利息也得漲一漲。

購(gòu)房者呢，還是掏錢(qián)，而且得準(zhǔn)備比之前買(mǎi)房更多的錢(qián)。

只不過(guò)是將之前根本不該出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)降低了。

再簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，取消商品房預(yù)售制，面臨的是一系列連鎖性政策的調(diào)整和應(yīng)對(duì)。

未來(lái)究竟是取消預(yù)售制，還是繼續(xù)保留，恐怕還將是一場(chǎng)懸而未決的博弈。