?天下苦“預售制”久矣，為何還不立即取消？

隨著2024年房地產市場的深度調整，房價持續暴跌已成顯著現象。

這意味著一直飽受爭議的商品房預售制，可能會隨之取消。

事實上，取消預售制的風聲已經很明顯。

今年兩會期間，住房和城鄉建設部部長倪虹再次指出要改革商品房開發、銷售等基礎性政策，有力有序推進現房銷售。

可以說中央已經下定決心推動現房銷售，徹底告別“爛尾房”時代。

買過新房的朋友們都知道，咱們國家目前主要的商品房銷售制度是預售制。

也就是說，購房者買新房，很多時候花了錢買的只是一個所謂的“期房”，需要等少則數月，多則幾年的時間才能拿到新房鑰匙。

但是，預售制也隱藏著極大的風險。

最慘重的后果莫過于樓盤“爛尾”。

這意味著因為債務、資金鏈斷裂等問題，開發商無力繼續進行開發，只能停工，留下一個半拉子工程。

此外，由于預售制的房子“看不見，摸不著”，最終導致延期交房、減配降標、虛假宣傳、質量投訴等問題層出不窮。

那么，為何我們要實行商品房預售制？

所謂商品房預售制，其實就是學香港的“賣樓花”。

始作俑者是香港大亨霍英東。

香港油麻地有一座天后古廟，天后廟前的廣場被本地人稱為“榕樹頭”，這里被譽為“全港下棋最舒服的地方”，也是著名的商業區。

后來，這條街就依照廣場之名，被人稱為“公眾四方街”（Pubic Square Street）。

而這塊風水寶地也就被霍英東盯上了。

香港油麻地天后古廟

1953年，霍英東靠著與內地做“地下貿易”賺了不少錢。

受到當時香港人口激增、產業興旺的帶動，土地以及房地產也蓬勃發展起來。

頗有投資意識的霍英東轉身做起房地產業務，成立了霍興業堂置業有限公司，不久又成立了專門建造和買賣樓宇的立信置業公司。

霍英東當時從嘉道理家族買下了油麻地的公眾四方街到東莞街的地塊，打算蓋住宅區。

他的胃口不小，一出手就準備蓋一百多棟大樓，每棟大約六百多戶住宅單位。

如此龐大的計劃怎么賣，令很多同行好奇。

當時香港還是現房銷售，就是建好一套賣一套。

霍英東最初是打算以分層銷售的模式回籠資金，可香港市民那時收入有限，根本一次性掏不出那么多的購房款。

于是，霍英東從銀行的分期貸款上得到了靈感。

他在四方街項目動工前，就到處派發售樓書，介紹分期付款的買樓新方法：

“第一期先交訂金百分之五十，第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期余款百分之十于領到入伙紙時清繳。”

香港公眾四方街（現稱眾坊街）街景

如此一來，市民的壓力小了，他們買房的熱情頓時就被調動了起來。

這便是香港最初的“賣樓花”，也就是今天所謂“期房”，改變了香港乃至未來全國的房地產圈。

霍英東一生都很得意自己這個“天才創意”。

客觀上說，霍英東的“賣樓花”確實有效減少了普通香港市民買房的經濟負擔，的確很了不起，但也將經濟壓力轉嫁到了銀行和購房者身上。

內地直到40年后的1994年，才出臺了《城市房地產管理法》，正式引入了起源于“賣樓花”的商品房的預售制度。

從此，內地房地產玩得更嫻熟、更溜，拿著圖紙就開始賣房，用買家的錢蓋樓，幾乎就是一本萬利的空手套白狼模式。

值得一提的是李嘉誠，他進入房地產圈時，沒有采納這種商業模式，他的決策過度依賴銀行，而且資金永遠懸在空中，風險太大。

所以，他堅持采取最保守的方式做房地產：物業租賃。

也是因此，李嘉誠在房地產圈一度被人嘲笑是外行人。

李嘉誠成為香港首富后，曾有記者向他討教成功秘訣。

他笑著說了兩個字：保守。

物業租賃肯定沒有賣房來錢快，但是好在穩定和確定，無論短期市場怎么波動，資金鏈不會出現重大問題。

從這點來說，李嘉誠追求的是長期自由現金流的生意和投資，不追求市場短期價差。

確實，縱觀李嘉誠的房地產生意，賺得肯定沒有其他競爭者多，而且是稍有風吹草動立即套現走人。

李嘉誠入局香港房地產市場是在1958年，期間不停買地、買房，都是只租不售。

1980年，李嘉誠旗下的長江集團的工業用地，商業寫字樓和住宅，分別累計上漲了280倍、73.5倍和82倍。

坐落于香港中環核心商圈的長江集團中心

也是基于這些，李嘉誠才最終在上世紀80年代成為香港最賺錢的房地產商，首富實至名歸。

從某種角度說，李嘉誠的模式如同買入一些穩健型的大公司股票，通過長期持有，光股息分紅就能收回成本了。這種股票還可以傳給下一代，讓后代不愁吃喝。

再來說說內地所謂“商品房預售制”。

1995年1月1日，《城市商品房預售管理辦法》正式落地執行，標志著商品房預售制度在全國全面鋪開。

預售制的好處不用多說，的確讓很多人擁有了自己的房子。

可要命的是，這個商品房預售制從施行至今，預售資金監管制度始終沒有全國統一的標準，而是“一城一策”，細則由地方政府自行擬定，執行情況也不盡相同。

是國家不想么？

其實并不是。

這不得不提到《城市商品房預售管理辦法》之前，1994年開始政府施行的“分稅制”。

先看下字面解釋，什么是分稅制。

分稅制財政管理體制，簡稱分稅制，是指在合理劃分各級政府事權范圍的基礎上，主要按稅收來劃分各級政府的預算收入，各級政府預算相對獨立，負有明確的平衡責任，各級政府間的財力差別通過中央政府向地方政府或上一級地方政府向下一級地方政府通過轉移支付制度進行調節。它是市場經濟國家普遍推行的一種財政管理體制模式。

簡單來說，地方稅收不再一刀切收稅，而是分開，一部分歸中央，一部分歸地方。

昔日33種稅種合并調整為18種，又進一步將其分為國稅、地稅和中央與地方共享稅三大類。

不管經濟書籍怎么鼓吹“分稅制”，背景就是中央沒錢了，地方繳納又不積極。

中央政府多次表示，什么都要我掏錢，可家底就這點，兜里實在是掏不出，我還有很多大事要干呢！

地方政府也不滿意，覺得按照之前那種以總量承包的方式交稅模式，自己實在扛不住。

關鍵還有一點，之前稅收模式太亂，各地都有私心，都想少交甚至不交稅。

實行“分稅制”就不一樣了，地區經濟效益好的，稅收高的增量多的稅國家都拿走了或者拿大頭了，俗稱“國稅”。經濟效益好的地區還好說，落后地區就哭慘了，咱也要活啊。

中央也很大方，說，別哭了，都是自家孩子，肯定得給條活路，又通過轉移支付模式，中央再將集中收取的稅款撥付給落后地區。

對于中央來說，好處顯而易見，稅收高了，而且還可以通過轉移支付手段控制地方。

這可以看作分稅制的動因，也可以說是分稅制的結果。

就像當年官場一句順口溜說的：中央喜氣洋洋，省里勉勉強強，縣里哭爹罵娘。

這里得解釋下，以上玩笑話并非否認這項改革，只是以更通俗的方式來解釋下這種實際極為復雜的稅收政策。

因為正是分稅制實行后，市場經濟改革才真正得到了發展。

既然要客觀，那還是得提下分稅制的問題。

從歷史的發展角度來說，分稅制設定和執行都是比較粗線條的，地方和中央實際經常為哪些該交、哪些不該交爭執不下。

同時，分稅制只是財權的劃分，并沒有配套進行事權的劃分。

由于財權和事權不對等，導致許多地方政府事權多、財權少，就想辦法搞錢。

你看，說著說著就轉回來了。

地方政府又不是“搖錢樹”，說變就能變出錢。

地方不會，可中央會啊。

這才有了“預售房制度”的醞釀和出臺。

按俗話說，就是開源節流。

節流就不說了，那時中國人普遍是賺得不多，花得也不多。

那就得開源，怎么開源？

就從中國人最關心的住房入手。

以前中國人住房是福利分房，想住好房子，得靠資歷，算工齡。

僧多粥少，都是吵得不可開交。

你不是想住好房子么，來買吧，只要有錢，立即就能住上亮堂堂的新房。

蓋新房是好事，可問題是很多地方政府連打地基的錢都掏不起，要么中央幫忙掏點？

中央也很善解人意，既然如此，那將賣土地的轉讓金交給你自己吧，蓋房就指望你們自己了啊。

地方政府一聽，喜出望外，這土地原本沒有增值，轉變為工業用地和住宅用地，簡直就是一本萬利啊！

而且，中央還很體貼地適時提出“取消福利分房”。

房子是剛需，一大批住在“老破小”舊房子里的老百姓，等不到分房，就只能自己掏錢買房。

一座城市上百萬人，有一半的人都有買房想法，算算這筆賬，很難不心動。

可光有地，還得把樓建起來啊，錢呢？

有人悄悄地說，錢就在土地里，就在那些應運而生的開發商那里。

開發商也不傻，建設大樓可得花不少錢啊，自己也沒那實力，咋辦？

不怕，模式是現成的，就是香港的“賣樓花”。

因此，“預售房制度”實際就是將香港這個模式拷貝到了內地。

這樣，政府開開心心交稅了（你賣土地有錢了啊），開發商也開心（蓋房子的錢其實都是消費者自己墊的），銀行也開心（這么多房貸資金，還都是優質資產擔保）。

購房者，也算開心，首付不到一半，以后慢慢還貸款，可總算有了屬于自己的房子。

前提條件是各地財政基本面向好，沒有債務負擔，開發商更得靠譜。

可要說地方政府只拿錢不干事，那不是實話。

為了防止某些玩空手套白狼就跑路的開發商，全國普遍實行了預售許可審批，基本都是要求施工進度基本完成主體結構的1/4以上，即結構封頂。

什么意思？

意思是老百姓買房子時候錢是先交給政府保管，等樓蓋差不多了，政府再把錢返還給開發商，類似支付寶一樣。

換句話說，為何現在那么多“爛尾房”并不是真正的荒蕪一片，都是成堆的水泥框架？

就是因為不蓋到這個程度，開發商拿不到錢。

那得多問一句，預售房繳納的房款都進入開發商的腰包了么？

并不是，大部分是進入地方政府的腰包了。

咱不敢亂說，援引中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇教授接受采訪時說的一番話吧。

看到了么，房價里70%是政府稅費……不是我瞎說啊，這是中央黨校教授自己承認的。

這里面其實尺度很大，各地政策不同，執行標準不同，利益分配也自然不同。

還得說一句，地方政府錢多了，也不一定變得大方。

許多只有投入毫無收益的地方性基礎設施的修建、維護，就常常被忽略或者敷衍掉。

所以，從2014年出臺的《深化財稅體制改革總體方案》等方案開始，新一輪財稅體制改革拉開了大幕。

核心就是解決中央和地方的財權事權劃分問題，其中就有土地使用權有償轉讓款從地方政府收回中央的設想。

可分出去錢容易，想收回來就有些費勁了。

更何況，這些年各地財政收入增長乏力，全國性的財政增量收入出現了下滑，甚至有些地方都到了入不敷出的地步。

這也就意味著，取消商品房預售制，其實也就是動了許多地方所剩無幾的土地財政“奶酪”。

不過，取消商品房預售制已經有了先行者。

2020年，海南宣布對新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度，成為國內首個全面實施現房銷售的省份。

此后，浙江、湖北、江蘇、四川、河南、遼寧等省份多個城市，陸續探索實施商品房現售制度，但也基本局限在部分土拍規則中。

直到2022年7月，中央提出了“保交樓，穩民生”的政策基調，很多“爛尾房”業主也是看到了希望。

然而，只要商品房預售制度繼續實行，依舊會有“爛尾房”的風險。

國家有關部門也注意到了這個問題。

于是，在2023年初的全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部首次公開提出有條件地進行現房銷售，不能出現新的交樓風險。

這次會議之后，越來越多的城市如北京、天津、杭州、濟南、福州、合肥、西安、鄭州、開封等地均開始現房銷售試點。

不過，上述城市的預售制也并沒有取消，所謂“現房銷售”也更像一場促銷活動而已。

話說回來，取消商品房預售制不是不可能。

但肯定會面臨幾個回避不了的問題：

先說房價，現在絕大多數房價雖然很多都打了“骨折”，但想完全“跳水”到幾十年前的價格，先不說地方政府答不答應，已購房者的唾沫就能把房產公司給淹了。

其次，現房的建設成本激增，開發商勢必會將其轉嫁給購房者，“既然賣給你的是現房，那要購房者一次性掏出全款購房也不是不可以。”

銀行方面呢，購房者全款購房，那么就不能享受相應的貸款利息（好比你買車，4S店大多希望你是分期付款，因為和銀行有利益分配），即便分期，利息也得漲一漲。

購房者呢，還是掏錢，而且得準備比之前買房更多的錢。

只不過是將之前根本不該出現的風險，相應降低了。

再簡單點說，取消商品房預售制，面臨的是一系列連鎖性政策的調整和應對。

未來究竟是取消預售制，還是繼續保留，恐怕還將是一場懸而未決的博弈。