?天下苦“預(yù)售制”久矣，為何還不立即取消？

隨著2024年房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，房價持續(xù)暴跌已成顯著現(xiàn)象。

這意味著一直飽受爭議的商品房預(yù)售制，可能會隨之取消。

事實上，取消預(yù)售制的風(fēng)聲已經(jīng)很明顯。

今年兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹再次指出要改革商品房開發(fā)、銷售等基礎(chǔ)性政策，有力有序推進現(xiàn)房銷售。

可以說中央已經(jīng)下定決心推動現(xiàn)房銷售，徹底告別“爛尾房”時代。

買過新房的朋友們都知道，咱們國家目前主要的商品房銷售制度是預(yù)售制。

也就是說，購房者買新房，很多時候花了錢買的只是一個所謂的“期房”，需要等少則數(shù)月，多則幾年的時間才能拿到新房鑰匙。

但是，預(yù)售制也隱藏著極大的風(fēng)險。

最慘重的后果莫過于樓盤“爛尾”。

這意味著因為債務(wù)、資金鏈斷裂等問題，開發(fā)商無力繼續(xù)進行開發(fā)，只能停工，留下一個半拉子工程。

此外，由于預(yù)售制的房子“看不見，摸不著”，最終導(dǎo)致延期交房、減配降標、虛假宣傳、質(zhì)量投訴等問題層出不窮。

那么，為何我們要實行商品房預(yù)售制？

所謂商品房預(yù)售制，其實就是學(xué)香港的“賣樓花”。

始作俑者是香港大亨霍英東。

香港油麻地有一座天后古廟，天后廟前的廣場被本地人稱為“榕樹頭”，這里被譽為“全港下棋最舒服的地方”，也是著名的商業(yè)區(qū)。

后來，這條街就依照廣場之名，被人稱為“公眾四方街”（Pubic Square Street）。

而這塊風(fēng)水寶地也就被霍英東盯上了。

香港油麻地天后古廟

1953年，霍英東靠著與內(nèi)地做“地下貿(mào)易”賺了不少錢。

受到當(dāng)時香港人口激增、產(chǎn)業(yè)興旺的帶動，土地以及房地產(chǎn)也蓬勃發(fā)展起來。

頗有投資意識的霍英東轉(zhuǎn)身做起房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成立了霍興業(yè)堂置業(yè)有限公司，不久又成立了專門建造和買賣樓宇的立信置業(yè)公司。

霍英東當(dāng)時從嘉道理家族買下了油麻地的公眾四方街到東莞街的地塊，打算蓋住宅區(qū)。

他的胃口不小，一出手就準備蓋一百多棟大樓，每棟大約六百多戶住宅單位。

如此龐大的計劃怎么賣，令很多同行好奇。

當(dāng)時香港還是現(xiàn)房銷售，就是建好一套賣一套。

霍英東最初是打算以分層銷售的模式回籠資金，可香港市民那時收入有限，根本一次性掏不出那么多的購房款。

于是，霍英東從銀行的分期貸款上得到了靈感。

他在四方街項目動工前，就到處派發(fā)售樓書，介紹分期付款的買樓新方法：

“第一期先交訂金百分之五十，第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期余款百分之十于領(lǐng)到入伙紙時清繳。”

香港公眾四方街（現(xiàn)稱眾坊街）街景

如此一來，市民的壓力小了，他們買房的熱情頓時就被調(diào)動了起來。

這便是香港最初的“賣樓花”，也就是今天所謂“期房”，改變了香港乃至未來全國的房地產(chǎn)圈。

霍英東一生都很得意自己這個“天才創(chuàng)意”。

客觀上說，霍英東的“賣樓花”確實有效減少了普通香港市民買房的經(jīng)濟負擔(dān)，的確很了不起，但也將經(jīng)濟壓力轉(zhuǎn)嫁到了銀行和購房者身上。

內(nèi)地直到40年后的1994年，才出臺了《城市房地產(chǎn)管理法》，正式引入了起源于“賣樓花”的商品房的預(yù)售制度。

從此，內(nèi)地房地產(chǎn)玩得更嫻熟、更溜，拿著圖紙就開始賣房，用買家的錢蓋樓，幾乎就是一本萬利的空手套白狼模式。

值得一提的是李嘉誠，他進入房地產(chǎn)圈時，沒有采納這種商業(yè)模式，他的決策過度依賴銀行，而且資金永遠懸在空中，風(fēng)險太大。

所以，他堅持采取最保守的方式做房地產(chǎn)：物業(yè)租賃。

也是因此，李嘉誠在房地產(chǎn)圈一度被人嘲笑是外行人。

李嘉誠成為香港首富后，曾有記者向他討教成功秘訣。

他笑著說了兩個字：保守。

物業(yè)租賃肯定沒有賣房來錢快，但是好在穩(wěn)定和確定，無論短期市場怎么波動，資金鏈不會出現(xiàn)重大問題。

從這點來說，李嘉誠追求的是長期自由現(xiàn)金流的生意和投資，不追求市場短期價差。

確實，縱觀李嘉誠的房地產(chǎn)生意，賺得肯定沒有其他競爭者多，而且是稍有風(fēng)吹草動立即套現(xiàn)走人。

李嘉誠入局香港房地產(chǎn)市場是在1958年，期間不停買地、買房，都是只租不售。

1980年，李嘉誠旗下的長江集團的工業(yè)用地，商業(yè)寫字樓和住宅，分別累計上漲了280倍、73.5倍和82倍。

坐落于香港中環(huán)核心商圈的長江集團中心

也是基于這些，李嘉誠才最終在上世紀80年代成為香港最賺錢的房地產(chǎn)商，首富實至名歸。

從某種角度說，李嘉誠的模式如同買入一些穩(wěn)健型的大公司股票，通過長期持有，光股息分紅就能收回成本了。這種股票還可以傳給下一代，讓后代不愁吃喝。

再來說說內(nèi)地所謂“商品房預(yù)售制”。

1995年1月1日，《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式落地執(zhí)行，標志著商品房預(yù)售制度在全國全面鋪開。

預(yù)售制的好處不用多說，的確讓很多人擁有了自己的房子。

可要命的是，這個商品房預(yù)售制從施行至今，預(yù)售資金監(jiān)管制度始終沒有全國統(tǒng)一的標準，而是“一城一策”，細則由地方政府自行擬定，執(zhí)行情況也不盡相同。

是國家不想么？

其實并不是。

這不得不提到《城市商品房預(yù)售管理辦法》之前，1994年開始政府施行的“分稅制”。

先看下字面解釋，什么是分稅制。

分稅制財政管理體制，簡稱分稅制，是指在合理劃分各級政府事權(quán)范圍的基礎(chǔ)上，主要按稅收來劃分各級政府的預(yù)算收入，各級政府預(yù)算相對獨立，負有明確的平衡責(zé)任，各級政府間的財力差別通過中央政府向地方政府或上一級地方政府向下一級地方政府通過轉(zhuǎn)移支付制度進行調(diào)節(jié)。它是市場經(jīng)濟國家普遍推行的一種財政管理體制模式。

簡單來說，地方稅收不再一刀切收稅，而是分開，一部分歸中央，一部分歸地方。

昔日33種稅種合并調(diào)整為18種，又進一步將其分為國稅、地稅和中央與地方共享稅三大類。

不管經(jīng)濟書籍怎么鼓吹“分稅制”，背景就是中央沒錢了，地方繳納又不積極。

中央政府多次表示，什么都要我掏錢，可家底就這點，兜里實在是掏不出，我還有很多大事要干呢！

地方政府也不滿意，覺得按照之前那種以總量承包的方式交稅模式，自己實在扛不住。

關(guān)鍵還有一點，之前稅收模式太亂，各地都有私心，都想少交甚至不交稅。

實行“分稅制”就不一樣了，地區(qū)經(jīng)濟效益好的，稅收高的增量多的稅國家都拿走了或者拿大頭了，俗稱“國稅”。經(jīng)濟效益好的地區(qū)還好說，落后地區(qū)就哭慘了，咱也要活啊。

中央也很大方，說，別哭了，都是自家孩子，肯定得給條活路，又通過轉(zhuǎn)移支付模式，中央再將集中收取的稅款撥付給落后地區(qū)。

對于中央來說，好處顯而易見，稅收高了，而且還可以通過轉(zhuǎn)移支付手段控制地方。

這可以看作分稅制的動因，也可以說是分稅制的結(jié)果。

就像當(dāng)年官場一句順口溜說的：中央喜氣洋洋，省里勉勉強強，縣里哭爹罵娘。

這里得解釋下，以上玩笑話并非否認這項改革，只是以更通俗的方式來解釋下這種實際極為復(fù)雜的稅收政策。

因為正是分稅制實行后，市場經(jīng)濟改革才真正得到了發(fā)展。

既然要客觀，那還是得提下分稅制的問題。

從歷史的發(fā)展角度來說，分稅制設(shè)定和執(zhí)行都是比較粗線條的，地方和中央實際經(jīng)常為哪些該交、哪些不該交爭執(zhí)不下。

同時，分稅制只是財權(quán)的劃分，并沒有配套進行事權(quán)的劃分。

由于財權(quán)和事權(quán)不對等，導(dǎo)致許多地方政府事權(quán)多、財權(quán)少，就想辦法搞錢。

你看，說著說著就轉(zhuǎn)回來了。

地方政府又不是“搖錢樹”，說變就能變出錢。

地方不會，可中央會啊。

這才有了“預(yù)售房制度”的醞釀和出臺。

按俗話說，就是開源節(jié)流。

節(jié)流就不說了，那時中國人普遍是賺得不多，花得也不多。

那就得開源，怎么開源？

就從中國人最關(guān)心的住房入手。

以前中國人住房是福利分房，想住好房子，得靠資歷，算工齡。

僧多粥少，都是吵得不可開交。

你不是想住好房子么，來買吧，只要有錢，立即就能住上亮堂堂的新房。

蓋新房是好事，可問題是很多地方政府連打地基的錢都掏不起，要么中央幫忙掏點？

中央也很善解人意，既然如此，那將賣土地的轉(zhuǎn)讓金交給你自己吧，蓋房就指望你們自己了啊。

地方政府一聽，喜出望外，這土地原本沒有增值，轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)用地和住宅用地，簡直就是一本萬利啊！

而且，中央還很體貼地適時提出“取消福利分房”。

房子是剛需，一大批住在“老破小”舊房子里的老百姓，等不到分房，就只能自己掏錢買房。

一座城市上百萬人，有一半的人都有買房想法，算算這筆賬，很難不心動。

可光有地，還得把樓建起來啊，錢呢？

有人悄悄地說，錢就在土地里，就在那些應(yīng)運而生的開發(fā)商那里。

開發(fā)商也不傻，建設(shè)大樓可得花不少錢啊，自己也沒那實力，咋辦？

不怕，模式是現(xiàn)成的，就是香港的“賣樓花”。

因此，“預(yù)售房制度”實際就是將香港這個模式拷貝到了內(nèi)地。

這樣，政府開開心心交稅了（你賣土地有錢了啊），開發(fā)商也開心（蓋房子的錢其實都是消費者自己墊的），銀行也開心（這么多房貸資金，還都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擔(dān)保）。

購房者，也算開心，首付不到一半，以后慢慢還貸款，可總算有了屬于自己的房子。

前提條件是各地財政基本面向好，沒有債務(wù)負擔(dān)，開發(fā)商更得靠譜。

可要說地方政府只拿錢不干事，那不是實話。

為了防止某些玩空手套白狼就跑路的開發(fā)商，全國普遍實行了預(yù)售許可審批，基本都是要求施工進度基本完成主體結(jié)構(gòu)的1/4以上，即結(jié)構(gòu)封頂。

什么意思？

意思是老百姓買房子時候錢是先交給政府保管，等樓蓋差不多了，政府再把錢返還給開發(fā)商，類似支付寶一樣。

換句話說，為何現(xiàn)在那么多“爛尾房”并不是真正的荒蕪一片，都是成堆的水泥框架？

就是因為不蓋到這個程度，開發(fā)商拿不到錢。

那得多問一句，預(yù)售房繳納的房款都進入開發(fā)商的腰包了么？

并不是，大部分是進入地方政府的腰包了。

咱不敢亂說，援引中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇教授接受采訪時說的一番話吧。

看到了么，房價里70%是政府稅費……不是我瞎說啊，這是中央黨校教授自己承認的。

這里面其實尺度很大，各地政策不同，執(zhí)行標準不同，利益分配也自然不同。

還得說一句，地方政府錢多了，也不一定變得大方。

許多只有投入毫無收益的地方性基礎(chǔ)設(shè)施的修建、維護，就常常被忽略或者敷衍掉。

所以，從2014年出臺的《深化財稅體制改革總體方案》等方案開始，新一輪財稅體制改革拉開了大幕。

核心就是解決中央和地方的財權(quán)事權(quán)劃分問題，其中就有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓款從地方政府收回中央的設(shè)想。

可分出去錢容易，想收回來就有些費勁了。

更何況，這些年各地財政收入增長乏力，全國性的財政增量收入出現(xiàn)了下滑，甚至有些地方都到了入不敷出的地步。

這也就意味著，取消商品房預(yù)售制，其實也就是動了許多地方所剩無幾的土地財政“奶酪”。

不過，取消商品房預(yù)售制已經(jīng)有了先行者。

2020年，海南宣布對新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度，成為國內(nèi)首個全面實施現(xiàn)房銷售的省份。

此后，浙江、湖北、江蘇、四川、河南、遼寧等省份多個城市，陸續(xù)探索實施商品房現(xiàn)售制度，但也基本局限在部分土拍規(guī)則中。

直到2022年7月，中央提出了“保交樓，穩(wěn)民生”的政策基調(diào)，很多“爛尾房”業(yè)主也是看到了希望。

然而，只要商品房預(yù)售制度繼續(xù)實行，依舊會有“爛尾房”的風(fēng)險。

國家有關(guān)部門也注意到了這個問題。

于是，在2023年初的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部首次公開提出有條件地進行現(xiàn)房銷售，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。

這次會議之后，越來越多的城市如北京、天津、杭州、濟南、福州、合肥、西安、鄭州、開封等地均開始現(xiàn)房銷售試點。

不過，上述城市的預(yù)售制也并沒有取消，所謂“現(xiàn)房銷售”也更像一場促銷活動而已。

話說回來，取消商品房預(yù)售制不是不可能。

但肯定會面臨幾個回避不了的問題：

先說房價，現(xiàn)在絕大多數(shù)房價雖然很多都打了“骨折”，但想完全“跳水”到幾十年前的價格，先不說地方政府答不答應(yīng)，已購房者的唾沫就能把房產(chǎn)公司給淹了。

其次，現(xiàn)房的建設(shè)成本激增，開發(fā)商勢必會將其轉(zhuǎn)嫁給購房者，“既然賣給你的是現(xiàn)房，那要購房者一次性掏出全款購房也不是不可以。”

銀行方面呢，購房者全款購房，那么就不能享受相應(yīng)的貸款利息（好比你買車，4S店大多希望你是分期付款，因為和銀行有利益分配），即便分期，利息也得漲一漲。

購房者呢，還是掏錢，而且得準備比之前買房更多的錢。

只不過是將之前根本不該出現(xiàn)的風(fēng)險，相應(yīng)降低了。

再簡單點說，取消商品房預(yù)售制，面臨的是一系列連鎖性政策的調(diào)整和應(yīng)對。

未來究竟是取消預(yù)售制，還是繼續(xù)保留，恐怕還將是一場懸而未決的博弈。