南京有銀行下調(diào)首套房貸利率至3.45%，對樓市的影響有多大？

說明現(xiàn)在各地房地產(chǎn)優(yōu)化政策，由前一階段對限購落戶政策的放松，進展到了對房貸利率下調(diào)的階段，“搶人競賽”已經(jīng)進入白熱化階段。

至于大家買房能省多少，簡單計算一下，按200萬貸款，30年期限，按調(diào)整前3.65%的利率，總還款額是330萬元左右，月供9150元；而按調(diào)整后3.45%的利率，總還款額是321萬元左右，月供8925元。也就是說按新利率買房，每月能夠省下225元左右。當然，這是我假定的前置條件，實際具體能省多少，要根據(jù)自己不同的貸款金額和年限來計算的。

我印象中去年的時候南京這樣強二線城市，普遍的首套房房貸利率最低線是在3.7%左右。今年1月南京首套房的房貸利率3.65%（LPR-30BP），這次直接把后面浮動利率下調(diào)了20個百分點，變成了LPR-50BP，而目前央行公布的5年期LPR是3.95%，那么調(diào)整后的首套房利率就是3.95%-0.5%=3.45%了。

目前央行統(tǒng)計的全國平均房貸利率是在3.69%，而這次南京將首套房房貸利率降低到了3.45%，印象中是第一個強二線的房地產(chǎn)熱門城市。這種“敢為天下先”的精神，估計會讓其他城市迅速跟進下調(diào)房貸利率，現(xiàn)在的樓市是買方市場，各地銀行金融機構(gòu)不先“內(nèi)卷”起來的話，潛在購買者這筆“肥水”就得流向其他城市了。

之所以造成現(xiàn)在各地爭先恐后地出臺利好樓市的政策，主要還是源自去庫存的壓力。尤其是在平均去化周期36個月以上的城市，停止商品房土地出讓的政策發(fā)布后。地方政府這2年本來就捉襟見肘的土地出讓金收入，就有被徹底斬斷的風險。

南京首先下調(diào)利率，是近期一系列樓市優(yōu)化政策的一個代表，資本市場首先嗅到了味道，所以近段時間A股市場的地產(chǎn)股漲勢還不錯。而在銷售端，由于政策落地到市場反饋還有一定的時間緩沖，所以我們暫時還不能看到，各地存量房去化速度是否有所起色。

目前，樓市的政策對于剛需和改善需求的購房者是切實的利好消息，這次南京對于首套房房貸利率的下調(diào)，加上前段時間“以舊換新”的政策，能夠吸引一部分購房者。但以上政策對于有投資房地產(chǎn)傾向的人而言，并沒有帶來不動產(chǎn)資產(chǎn)升值方面的利好。所以樓市在接下來的1-2個月可能會有小反彈，但不會有太大的波動，市場筑底的跡象依然沒有到來。