一勺言｜地產(chǎn)版「做市商」出爐了

中午時(shí)分，通稿來了。?

談十點(diǎn)看法。

1，當(dāng)市場(chǎng)交投不活躍，且嚴(yán)重危及體系穩(wěn)定時(shí)，人們想到了做市商。?????????????

做市商制度是起源于美國(guó)的一個(gè)成熟資本市場(chǎng)的制度。中國(guó)的銀行間市場(chǎng)交易也一定程度引入了。它的核心角色就是，扮演雙向交易對(duì)手，通過向市場(chǎng)注入流動(dòng)性，從而激活交易量。???????????

中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)目前僵局的死結(jié)就是，交易量不僅上不去，還一路跌跌不休。??????????

沒有交易量的價(jià)格是耍流氓，沒有交易量的市場(chǎng)則是屠宰場(chǎng)。???????

中央政府開萬人視頻會(huì)，三大強(qiáng)力部門牽頭放大招，央媽出資3000億元再貸款，聯(lián)合商業(yè)銀行，存量收儲(chǔ)與爛尾收儲(chǔ)，都是為這個(gè)即將誕生的「做市商」機(jī)構(gòu)創(chuàng)造原始籌碼。

數(shù)月前，千億版回購(gòu)商品房試點(diǎn)，已經(jīng)在天津、鄭州、成都、重慶、濟(jì)南等城市落地。

現(xiàn)在，它終于推廣到了全國(guó)。???????????????

2，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的核心特征是，地緣，本土，一城一策。杭州的房解決不了北京的居住，所以，未來每個(gè)城市都可能會(huì)有自己的城市版「地產(chǎn)做市商」，做市商主體很有可能是每個(gè)城市的安居集團(tuán)。????

這就是開大會(huì)全國(guó)總動(dòng)員的原因。??????

至于，每個(gè)城市怎么設(shè)計(jì)各自的地產(chǎn)做市制度，要看各自市場(chǎng)的稟賦，特點(diǎn)，痛點(diǎn)，然后針對(duì)性設(shè)計(jì)。????????????????????????

比如天津，鄭州，石家莊需要對(duì)爛尾樓、保交付樓盤投注最多的做市資源，但是，北京就不需要。??????????????

北京脫敏于這個(gè)政策，因?yàn)楸本缀鯖]有爛尾樓。為啥沒有，因?yàn)闆]有開發(fā)商敢。????

3，這是一個(gè)被局勢(shì)步步逼來的大招。?????????

既然是逼來的，那么，很多政策工具、意志、力度，都值得更大尺度地去想象。????????

什么道德風(fēng)險(xiǎn)，全民買單，都可以放后面。??????????????????

說句實(shí)話，從去年以來，很多救市政策的有效期越來越短，都在提醒我們，現(xiàn)在真的要果斷，真的要一次性清空政策彈夾，才行。??????????????????

擠牙膏式救市，正在制造出新的政策性觀望。你說傻不傻。?????????

4，過去八年，影響樓市最有效的是曾經(jīng)聯(lián)袂出現(xiàn)、形影不離的八個(gè)大字：房住不炒，租售同權(quán)。?????????????

房住不炒，一句頂一萬句，八成以上的房企在過去幾年出險(xiǎn)，威力巨大，堪稱大規(guī)模殺傷性武器。??????????????

但是，租售同權(quán)這四個(gè)字，卻令人震驚地消失在主流語境里。??????????

其實(shí)，如果這四個(gè)字，也同樣被重視，被研究，被嚴(yán)格執(zhí)行，被高度兌現(xiàn)，對(duì)地產(chǎn)商無差別的的洶涌指責(zé)、對(duì)房?jī)r(jià)的滔天民意憤慨，可能會(huì)低調(diào)很多，可能中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雙軌制的新發(fā)展模式，早就謎底揭曉了。????????????????

5，現(xiàn)在，官方公示的政策出發(fā)點(diǎn)是，穩(wěn)樓市，打贏商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)。???

所以，才下場(chǎng)購(gòu)買籌碼。購(gòu)買之后，籌碼用在哪里？?????????

最政治正確的用途是，保障房建設(shè)最佳平替。??????

排第二的用途是，長(zhǎng)租公寓，平抑本地房租水平，惠及更多的年輕人。??

最后不能言說的用途是，適時(shí)可以二度推向市場(chǎng)，資產(chǎn)變現(xiàn)，國(guó)有資產(chǎn)保值增值。??

這三個(gè)用途方向，雖然各有收益率曲線的挑戰(zhàn)，但基本可以覆蓋這套政策的成本與收益，咱不說穩(wěn)賺不賠，但至少有長(zhǎng)期巨大的社會(huì)效益。???????????????????????

這個(gè)時(shí)候，就只能算大賬，不宜算小賬。只能算政治經(jīng)濟(jì)賬，不能只算經(jīng)濟(jì)賬。??????????????????

6，回購(gòu)價(jià)格是另一個(gè)關(guān)注焦點(diǎn)。???

政府下場(chǎng)回購(gòu)商品住宅，必然涉及定價(jià)。而定價(jià)最難的是兩個(gè)視角的平衡。?????????????????????

其一，政府不能虧錢。其二，政府回購(gòu)價(jià)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的暗示與影響。??

簡(jiǎn)而言之，不能太高，也不能太低。????

其實(shí)沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。????????

每個(gè)人對(duì)這個(gè)問題的答案，都直接決定著，你對(duì)本次「回購(gòu)新政」的判斷是消極，還是樂觀。???????????

我是這么認(rèn)為的。

回購(gòu)價(jià)相當(dāng)于，政策為市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)心理底價(jià)。如果沒有公認(rèn)有背書的底價(jià)，再跌跌不休下去，沒有哪個(gè)主體能贏。?????????????????

所以，就像大A一樣，只要跌破3000點(diǎn)，吳先生就定向狙擊空頭，此刻的房?jī)r(jià)也需要強(qiáng)勢(shì)外力給一個(gè)強(qiáng)大的心理暗示。

7，比政策初心更重要的是，大家對(duì)這個(gè)初心的理解與態(tài)度。?????

換句話說，你怎么說，對(duì)我不重要。我怎么理解，對(duì)我很重要。?????

這種心理，是救市的敵人。但怎奈它很普遍。???????????????????????

難道就沒有辦法了么？不是的。?

政府只需做該做的，把政策細(xì)節(jié)兌現(xiàn)到實(shí)處。??????????????

每個(gè)人都有幸存者偏差。你可以低估政策的藥效，但最終市場(chǎng)一定會(huì)博弈出一個(gè)符合多數(shù)人利益的結(jié)果。?????????

8，做市商新政，必須等待各地進(jìn)一步的細(xì)則。???????

政策的結(jié)局，都在細(xì)則里。

細(xì)則不明，大家消費(fèi)的都是流量，都是情緒。??????????

9，如此高級(jí)別的會(huì)議，如果不來點(diǎn)真的猛料，真的會(huì)構(gòu)成預(yù)期反殺。????????????????????????

今日下午，終于等到了組合拳。???????????

一套首付15%起、二套首付25%起。全國(guó)層面取消利率下限，具體多少，自己跟銀行自己談。公積金指導(dǎo)利率低至2.85%。

這種級(jí)別的樓市痛苦緩解措施，堪稱史詩級(jí)的藥方。

即使是最樂觀的人，也很難想到二套首付的褲子可以脫的這么低吧。???????????????????????

為這種風(fēng)格點(diǎn)贊。大開大合，翻手為云，覆手為雨。??????????

但是，這只是前菜。???

10，直播間里，央媽公布了做市細(xì)節(jié)。?????????????????????

央行保障性住房專項(xiàng)再貸款3000億，政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作，聯(lián)合21家銀行，向城市平臺(tái)企業(yè)提供貸款，以市場(chǎng)化原則收購(gòu)，年息1.75%，一年期，可展期四次，帶動(dòng)5000億。

雖然話里話外，都提到了自愿兩個(gè)字，但是，在今天的政經(jīng)語境下，懂的人都懂，相當(dāng)于，把國(guó)家信用放在牌桌上了，親自下場(chǎng)干了，而且只有勝利一條路可走。??

下一步，更值得我們關(guān)注的是，哪些城市自愿入圍，哪些銀行自愿深度參與，哪些開發(fā)商自愿參與回購(gòu)，哪些買房人自愿參與。????????????????

回過頭看，中午大尺度的首付新政，更像是下午萬億回購(gòu)新政的政策鋪墊。????????

氣氛到了這里，給個(gè)吧。?

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