長三角民宿論壇：長三角民宿產業演化過程中的地緣現象

01.發展概況

長三角民宿旅游集聚區具有地理空間集聚性。民宿旅游集聚區內民宿數量眾多，基本以擁有3-15間客房的小型民宿企業為主體，投資主體主要是民營主體。少數地區有大型旅游集團或地產集團進行整體開發運營。

之間的聯系相對較少，但是核心民宿與其他小型民宿之間也存在客源輸送等聯系。長三角民宿旅游集聚區的形成和發展都是依托知名旅游資源的核心吸引力，與當地特色的歷史人文景觀、自然生態景觀以及生活生產活動結合起來。民宿旅游集聚區范圍內存在一個集聚核心，民宿和相關產業圍繞該集聚核心發展。

部分民宿旅游集聚區內已形成以產業鏈條為紐帶的專業化分工與協同合作的網絡體系，包括民宿建設運營密切相關的建筑材料供應商、設施設備供應商、食品供應商等，還包括民宿所依托的大型旅游景區、旅行社、OTA等，同時還延伸至旅游商品銷售、布草清洗、客房保潔、廣告策劃、技術與技能培訓企業等。區域內民宿旅游企業形成正式或非正式的合作網絡，在客源共享等方面進行聯動，形成區域整體競爭優勢。

02.區域發展不均衡

長三角民宿集聚區集中分布在長三角地區中部，向南北遞減，南部浙江省民宿旅游集聚區分布數量多于北部江蘇省。上海、南京、蘇州、無錫、湖州、嘉興、杭州和寧波為民宿旅游集聚區數量較多的城市。長三角地區旅游節點縱橫交錯，類型豐富。

民宿旅游集聚區圍繞集聚核心成環狀分布、帶狀分布等不同特征，如莫干山民宿旅游集聚區主要以莫干山風景名勝區為核心成環狀分布，蘇州環太湖民宿旅游集聚區則依托太湖風景名勝區成帶狀分布。

03.以旅游資源為重要依托

以水體旅游資源作為重要依托的民宿集聚區占比達53.3%。徐州云龍湖民宿旅游集聚區、洪澤湖民宿旅游集聚區、南京南部民宿旅游集聚區、溧陽天目湖民宿旅游集聚區、宜興民宿旅游集聚區、無錫民宿旅游集聚區、沙家浜-陽澄湖民宿旅游集聚區、蘇州環太湖民宿旅游集聚區、長興縣水口鄉民宿旅游集聚區、杭州西湖民宿旅游集聚區、臨安民宿旅游集聚區、富春江民宿旅游集聚區、溫嶺民宿旅游集聚區、舟山民宿旅游集聚區、象山民宿旅游集聚區與寧海民宿旅游集聚區均以湖泊、河流、海洋等作為重要民宿旅游發展的依托資源。

太湖、西湖、千島湖、天目湖、洪澤湖、陽澄湖、云龍湖與富春江本身就極具旅游價值，其周圍自然環境優美，非常適宜民宿旅游這種休閑度假方式的開展，同時豐富的漁業資源、水產品、特產等美食也成為民宿旅游中不可或缺的吸引物。

以山岳型旅游資源作為主要依托的民宿旅游集聚區占比16.7%。南京北部民宿旅游集聚區、環茅山民宿旅游集聚區、莫干山民宿旅游集聚區、余姚四明山民宿旅游集聚區與天臺山民宿旅游集聚區均屬該類型。山岳型旅游資源是我國重要的旅游資源，除山岳本身的旅游吸引力外，其生態資源豐富，氣象奇觀眾多。山岳是避暑勝地，又可以開展豐富多樣的體育健身項目，非常適合注重體驗式的民宿旅游的開展。這些地區基本都是國家級風景名勝區和5A級旅游景區，基礎設施與公共服務也相對完備，為民宿旅游發展奠定了良好的基礎。

以傳統古鎮古村落作為主要依托的民宿旅游集聚區占比約23.3%。周莊民宿旅游集聚區、同里民宿旅游集聚區、西塘民宿旅游集聚區、烏鎮民宿旅游集聚區、紹興民宿旅游集聚區、安吉民宿旅游集聚區與麗水松陽縣民宿旅游集聚區均屬該類型。古鎮古村落一般坐落在自然環境優美地區，同時具有深厚的人文底蘊和地方文化特色，傳統建筑的活化與更新，更是與民宿旅游發展高度契合。因此古鎮古村落也成為民宿旅游集聚的首選地區。

以人文景觀為主要依托的民宿旅游集聚區約占6.7%。上海黃浦民宿旅游集聚區和上海浦東新區民宿旅游集聚區借助上海市區位優勢，依托外灘、人民廣場、南京路步行街、豫園、老城隍廟、迪士尼國際度假區與世博園等重要人文景觀，形成城市民宿集聚區。

長三角很多民宿旅游集聚區不僅僅依托單一類型的旅游資源，其中很多是兼具水體旅游資源、山岳旅游資源和傳統古村落的復合型資源依托，是多種因素共同作用的結果，形成區域綜合競爭優勢。

04.處于不同發展階段，發展動力不同

民宿旅游集聚區和旅游地發展一樣，也具有生命周期，不同發展階段動力機制發揮的作用也不同。在萌芽期發展動力啟動，開始發揮作用；在成長期發展動力加速，推動民宿旅游集聚區內企業快速發展；成熟期發展動力開始趨于穩定，民宿旅游集聚區內各產業間發展也趨于平衡；當發展動力不足時，民宿旅游集聚區的發展會進入衰退期，但如果該階段動力能夠繼續維持，則集聚區還會以優良狀態繼續發展。

長三角民宿旅游集聚區發展經歷了萌芽階段、快速發展階段和成熟發展階段。萌芽階段的特征是民宿經營時間比較短；經營民宿在整個區域范圍占比很小，還沒有形成規模效應；民宿提供的產品以簡單餐飲和住宿為主；民宿旅游收入在整個區域占比較低。快速發展階段特征是民宿產業發展已經日益形成規模，吸引大量游客前往；民宿在檔次上開始分層，開始特色化經營；民宿旅游產品多樣化。成熟發展階段的特征是民宿產業已經成為該區域的主導產業；民宿旅游集聚區已經具有市場規模和品牌知名度；形成了一定的特色產業鏈；產業集聚區內企業組織化程度高，產業分工明確；經營管理日益專業化。長三角民宿旅游集聚區經歷了以上三個發展階段演化發展。

但長三角民宿旅游集聚區內不同的集聚區具有不同發展特征，處于不同的發展階段。比如莫干山民宿旅游集聚區、杭州西湖民宿旅游集聚區、長興縣水口鄉民宿旅游集聚區就處于成熟發展階段；松陽縣民宿旅游集聚區、蘇州環太湖民宿旅游集聚區處于快速發展階段；還有很多區域的民宿還處于萌芽階段，還在實現發展農家樂向發展民宿產業轉變的時期。

05.品牌效應凸顯

長三角民宿旅游集聚區發展已具有品牌效應。長三角地區民宿旅游發展在全國都處于領先地位，大尺度的長三角民宿旅游集聚區整體在全國具有品牌知名度，中尺度的長三角各個民宿旅游集聚區也具有不同的品牌知名度。在長三角30個民宿旅游集聚區中，有一些已經形成全國品牌，有一些是區域品牌。

很多民宿旅游集聚區本身已經成為重要的旅游吸引物，具有強大的品牌效應，如杭州西湖民宿旅游集聚區、莫干山民宿旅游集聚區、環太湖民宿旅游集聚區等。品牌效應可以集聚更多民宿旅游相關資源，開展專業化經營，不斷擴大民宿旅游集聚區的知名度和影響力，也為民宿集聚區內企業對外品牌輸出、連鎖經營提供了很好的發展契機，民宿旅游集聚區自身做強的同時，邊界不斷擴大，形成新生的次級民宿旅游集聚區。民宿旅游集聚區的發展產生品牌效應，品牌效應又不斷地推動民宿旅游集聚區的轉型升級發展。

06.主要發展模式解析

1、城市景區市場主導型發展模式

典型代表是杭州市西湖民宿旅游集聚區，坐落在著名的西湖風景名勝區周邊，是城市景區民宿發源地之一。杭州西湖民宿發展開始于2006年。杭州民宿最早發展開始于滿覺隴和四眼井。西湖民宿數量呈現快速增長態勢，從2010年僅有41家，2015年已經發展到210家，2017年達到483家。

成熟的杭州旅游業，為民宿產業發展提供了良好的外部環境和發展基礎。豐富的旅游資源為當地民宿發展奠定了基礎，民宿經營者可以依托杭州豐富的旅游資源，充分挖掘杭州文化特色，推動民宿產業發展。杭州西湖民宿旅游集聚區內的民宿單體體量不大，特色鮮明，主要分布在西湖景區周邊，相對集聚分布在四眼井、白樂橋、青芝塢、茅家埠一帶。

通過民宿分布與西湖景區的緩沖分析，分布在景區1km范圍內的民宿占比18.03%，3km范圍內的民宿占比36.78%，5km范圍內的民宿占比45.19%。民宿經營者和經營模式也呈多元化發展態勢。當民宿從家庭副業變成投資熱點后，民宿經營者已經不僅僅是農民，房產投資者、建筑設計師、專業酒店管理人員等都成為民宿“主人”。由于投資主體的多元化，民宿經營模式也多樣化，主要有農戶自主經營型、合資經營型、公司（協會）+農戶經營型、外資租賃經營型等。

2、城郊休閑度假市場主導型發展模式

典型代表是蘇州市環太湖地區民宿旅游集聚區，依托太湖獨特的自然條件和區位優勢，環太湖地區民宿成為休閑度假的選擇。蘇州環太湖地區民宿旅游集聚區主要坐落在蘇州市吳中區，其中以東山鎮、木瀆鎮、甪直鎮等最為集中。環太湖地區民宿數量多達600多個，約占整個蘇州民宿的一半。蘇州環太湖地區占了太湖3/4的水面，這里的居民房屋鄰水而建，村落成帶狀分布。通過對蘇州環太湖地區民宿與太湖風景區的緩沖分析，在環太湖5km范圍的民宿占比16.29%，10km范圍的民宿占比26.74%，20km范圍的民宿占比56.97%。

因為民宿大都由民居改造而成，民居多為利用自然環境、依山傍水而建。民宿臨近太湖，水網發達，居民多依靠水系分布進行日常生活，因此民宿分布出現沿水系帶狀分布。在環太湖民宿旅游集聚區內，民宿集聚在東山（三山島）、金庭、旺山、窟窿山、長沙島等地。在太湖西山島，也出現了一批精品民宿，依托西山優越的地理環境，民宿依山傍水，貼近自然，基本以湖景房為主，為游客提供了舒適休閑的度假居住地。蘇州環太湖民宿依托休閑農業，采茶、枇杷、楊梅、黃桃、大閘蟹等農產品豐富，應季采摘活動吸引了很多民宿游客。環太湖旅游受季節性影響明顯，民宿經營也具有很強的季節性。同時，由于該區域民宿客源主要是上海、蘇州等附近城市的自駕游客，出行時間主要集中在周末。

3、鄉村古村落政府主導型發展模式

典型代表是麗水市松陽縣民宿旅游集聚區，松陽縣位于浙江省麗水市，自然環境秀美，至今還保留著“山水-村落-農田”格局，客家古村落分布在山岳、水邊與平原，不同的民居建筑形式都在此呈現，有“最后的江南秘境”之稱。

松陽縣有1800多年的歷史，古村落眾多，百余座相對完整的傳統村落保留到現在，被列入中國傳統村落名錄的高達71個，是華東地區傳統村落最多、保存最完好的縣。松陽縣盛產茶葉，茶文化為民宿提供了很好的體驗項目；還是寫生攝影基地，每年都會有數萬名美術家、攝影家、高等院校學生前來創作、寫生、實習，為民宿旅游發展提供了穩定客源。松陽縣民宿旅游集聚區由縣內若干民宿村組成，縣域民宿旅游集聚區又由很多村級民宿旅游集聚區組成，以西坑村、平田村、關山寮村、四都鄉官嶺村、麟上村、沿坑嶺頭、紫草村、上梅村、章山村、李坑村為代表。

松陽縣民宿旅游集聚區發展呈現多元化、多層次的格局，不同類型民宿各具特色，其民宿旅游集聚區開發模式有國有資本參與開發模式、民間資本參與模式和合作社參與模式。政府高度重視鄉村民宿的發展，先后出臺了系列政策，積極鼓勵民宿旅游的發展，并提供政府資金支持。同時，松陽縣還采用“政府統保+業主投保”的形式購買公眾責任險，以市場化手段減少民宿經營者在經營過程中的損失，也為民宿消費者提供了相關保障。

4、鄉村養老市場主導型發展模式

典型代表是湖州市長興縣水口民宿旅游集聚區，長興縣隸屬于浙江省湖州市，具有深厚歷史底蘊，茶圣陸羽的《茶經》就是在此寫就。近年來，長興縣水口民宿旅游產業蓬勃發展，成為浙江省起步早、體量大、業態全、分工協作、帶動性強的民宿旅游目的地。水口鄉民宿占長興全縣比例高達95.5%，水口鄉民宿旅游集聚區發展開始于2002年，當年只有18家民宿，到2017年已增加至500余家，床位接近2萬張，餐位數2.2萬個，直接從業人數2200余人，服務體系完備，是長三角規模最大的鄉村民宿旅游集聚區，特色是大城市鄉村養老目的地。

除了旅游民宿外，健康養老民宿業開始成為該集聚區的特色產業。顧渚村已經成為上海老人鄉村養老的重要目的地。顧渚村從事旅游相關的勞動力人數達到1800余人，占全村勞動力的90%，同時也帶動了農副產品生產加工銷售產業鏈條的發展。長興縣水口鄉民宿旅游集聚區的發展，不僅帶動了本地區農民致富，還吸引周邊鄉鎮村民到此就業，形成了住宿餐飲服務、農副產品配送、旅游商品銷售、游客接送、市場營銷等專業化分工協作的合作機制。民宿產業鏈條打通和帶動了區域內交通運輸業、建筑業、商業、食品加工業、通訊業、房地產業、金融保險與旅游業的發展。

5、鄉村景區市場主導型發展模式

典型代表是莫干山民宿旅游集聚區，由于地域特點、地方文化和發展模式的新穎性，又貼近規模龐大、經濟發達的長三角旅游客源市場，發展迅速。

莫干山風景名勝區是德清旅游的核心吸引物和必到之處，莫干山鎮民宿占整個德清縣民宿數量的96.4%。莫干山民宿旅游集聚區發展歷程可以劃分為起步階段（2007-2011年）、快速發展階段（2012-2015年）和成熟發展階段（2016年至今）。

起步階段的主要特征是洋家樂的興起，帶動莫干山民宿開始發展；快速發展階段的主要特征是以莫干山風景名勝區為中心集聚發展，民宿數量以10%-20%的速度增長，民宿品質走精品化和高端化，當地人也參與投資民宿產業；成熟發展階段的主要特征是民宿收入已成為當地稅收的主要來源，民宿產業成為支柱產業。7.1%的民宿分布在莫干山風景名勝區3km緩沖區范圍內。莫干山民宿旅游集聚區發展主要驅動因素包括自然地理條件、交通區位條件、旅游自組織機制、政策因素和社區居民發展意愿。這些因素在資源驅動機制、規模優勢機制和分化擴散機制的不斷演進中，通過互相促進、優化協調和彼此消長推動民宿旅游集聚區的發展。

作者：龍飛，中國社會科學院財經戰略研究院；戴學鋒，中國社會科學院旅游研究中心副主任，中國社會科學院財經戰略研究院旅游與休閑研究室主任，研究員；張書穎，北京聯合大學、中國科學院地理科學與資源研究所。原文刊載于《自然資源學報》2021年第5期，有刪減