馬來西亞第二家園新規(guī)：強制買房背后的市場測評與挑戰(zhàn)

ChatGPT 總結(jié)：「這篇文章主要討論馬來西亞的第二家園簽證政策變動及其對房地產(chǎn)市場的影響。作者提到政策從只需存款到現(xiàn)在必須買房的轉(zhuǎn)變，以及對申請人數(shù)和房地產(chǎn)交易量的影響進行了詳細(xì)分析和比較。文章還涉及到政策變動可能帶來的市場影響，包括對開發(fā)商和中小企業(yè)的影響，以及對客戶服務(wù)和市場營銷策略的挑戰(zhàn)。文章結(jié)尾提到了對未來政策走向的思考和建議。」

正文開始

當(dāng)一切塵埃落定，買房和定期存款成為辦理第二家園簽證的必要條件。

背景和政策變動介紹：

2024年6月14日 部長臉書公布了3個類別（鉑金，黃金，白銀）申請條件/資格

2024年6月15日 旅游部官網(wǎng)公布了馬來語的申請條件/資格，增加了一個特區(qū)版申請條件/資格；以及新申請代辦注冊指南。

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主要變動在于過去申請第二家園并不強制買房，如今加入了要購買馬來西亞住宅房產(chǎn)的 新條件。

這一周過去了，各造也對新版買房第二家園給出了看法，有贊有彈。

對比分析歷年數(shù)據(jù)：

其中18號有媒體報道了財經(jīng)版，灰常有趣的分析

標(biāo)題為“第二家園正面效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域邁向新周期”

內(nèi)容里的一組數(shù)據(jù)分析，很耐人尋味。

“分析員說，2018年（大馬第二家園計劃在2019年11月暫停前）一共5,610人獲得MM2H的批準(zhǔn)，同年，大馬住宅產(chǎn)業(yè)市場的交易達(dá)19萬7385宗，也就是說，獲得批準(zhǔn)的MM2H人數(shù)等于住宅產(chǎn)業(yè)交易的2.8%，也等于潛在的MM2H產(chǎn)業(yè)市場。”

首先，2019年并沒有暫停第二家園，第二家園是2020年7月才正式關(guān)停第二家園中心，轉(zhuǎn)交移民局管理。

參考：

當(dāng)年只是審批非常緩慢，大家可以參考

分析員會拿這個年份出來說事，大概率這是最多簽發(fā)的年代，要知道當(dāng)年申請條件的定存才需要15萬/30萬馬幣。

其實，要對比，應(yīng)該用2023年數(shù)據(jù)對比。

公開數(shù)據(jù)，我們得知，截至2023年9月，100萬存款的EMM2H共有1905份申請獲批。

這里我們扣除2022年375份申請，1,905-375= 1,530

單純拿9個月數(shù)據(jù)換算成12個月，1,530/9*12= 2,040

大家要記住，這是2023年為止，申請二家只需要存入定期存款，沒有強制買房情況下的辦理預(yù)計人數(shù)。

2018年就算有5,610人獲批，也不意味，全部申請人都有意愿買房。

拿這些申請人數(shù)，當(dāng)作購房潛力，有點勉強了。

要是我們換成2023年申請人數(shù)，2023年住宅交易量有250,586套,

2,040/250,586 *100%= 0.81%

按分析人員邏輯，2023年的申請人數(shù)，還不到市場交易量的1%呢？！

記住，同樣，當(dāng)年不強制買房。

如今，嚴(yán)格要求購房條件下，有意愿申請的外國人完全有可能直接砍掉一半，一年還有1,000份申請嗎？

抑或如第一年推出100萬存款的EMM2H時，2022年只有區(qū)區(qū)375份申請獲批，這些交易量真的對馬來西亞滯銷房產(chǎn)有幫助嗎？！

對開發(fā)商和中小企業(yè)的影響：

第二家園想要靠賣房來給馬來西亞謀福利，可能無人受益！

因為如今的做法將會剔除傳統(tǒng)中小第二家園代辦公司/企業(yè)，讓開發(fā)商獨享市場。

在新的代辦公司注冊指南里，是注冊資本20萬馬幣，又要交上保證金20萬馬幣，經(jīng)過疫情后，艱難生存的二家小型企業(yè)，很少能經(jīng)得起這次資本考驗。

哪怕勉強完成40萬的支出，接下來還得面對上市公司的挑戰(zhàn)，在這么小眾市場里殺出一條血路，中小企業(yè)會有勝算嗎？

如果這次開發(fā)商為了賣房，自己成立第二家園部門來頂替過去傳統(tǒng)的第二家園公司，那就悲催了。

首先，開發(fā)商對于簽證服務(wù)，完全沒有經(jīng)驗。

是的，他們可以委托一家較有經(jīng)驗的二家公司，一份申請給1,000馬幣辛苦費，初期從二家老師那邊學(xué)習(xí)。

但現(xiàn)在不是過去森林城市野蠻開發(fā)時代，一年不再有5,000份申請。

我們提到 100萬存款，兩年平均才有2,000多份申請，都已經(jīng)極限了，如今必須買房，不容樂觀。

那這家開發(fā)商，算他很牛，占有市場10％份額，一年平均能賣出100套房子，這都是很很很理想的情況了。

而從開發(fā)商這買房辦二家的客人，要清楚知道，從今往后，你們的第二家園后續(xù)服務(wù)，都無法自己上旅游部或移民局辦理，只能通過中介，而且一定是這家開發(fā)商的中介來辦理。

萬一，開發(fā)商的專賣外國人項目封頂售完了，公司覺得這個第二家園部門不再產(chǎn)生收益，已經(jīng)多余的情況下解散了該部門，試問今后誰來為這100組客人服務(wù)呢？

愛誰誰咯

這也是我們最擔(dān)心的問題。

在疫情后，大批二家公司倒閉，遺留下很多問題，包括客人要辦理二家業(yè)務(wù)時不知所措，找不到代辦公司，不知道怎么換護照貼簽，找誰解凍存款等。

同樣的情況，當(dāng)開發(fā)商不玩時，很大可能性悲劇會再次發(fā)生。

到時，將無人受益。

未來的挑戰(zhàn)

我們并不反對增加難度，EMM2H時代，一百萬存款大家一開始都很不滿，痛斥當(dāng)局不了解市場，這樣的條件哪里有人來。

結(jié)果，當(dāng)初內(nèi)政部立下一年一千組的小目標(biāo)，竟然達(dá)標(biāo)了。

這次，新條件辦二家必須買房發(fā)布后，立刻看到有人發(fā)出投票，問看大家要不要買房。

趁大家都有負(fù)面情緒時，用已經(jīng)知道結(jié)果的事情，把大伙戲弄一番。

然后呢？發(fā)完投票，就算大部分都投不買房，不辦二家。

玩弄完大伙情緒后，營銷號還不是得接著吆喝，繼續(xù)賣"第二家園"這個產(chǎn)品。

還有很多就只會批判，完全不了解當(dāng)下情況是什么。

為什么要搞個特區(qū)版來救森林城市？ 其背后的原因路人皆知，埋怨有啥用呢？

目前最重要就開始分析如何見招拆招。

或者說，等一切條件明朗化后，開始做出分析和新方案，一步步往前走。

帶眼識房

要推薦森林城市房產(chǎn)前，我們得面對一個已經(jīng)知曉的巨大風(fēng)險。

也就是，除非BGY把這個項目轉(zhuǎn)給其他開發(fā)商，不然，已經(jīng)多次違約的公司，可能都沒法順利交房。

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要知道，森林城市的平單價，是不輸吉隆坡市區(qū)的。

在那高樓聳立的無人區(qū)里，繼續(xù)填海造城，超高的風(fēng)險，還不是由二家申請人埋單嗎？

大家的錢又不是天掉下來的，這容易打水漂的高風(fēng)險項目，怎么推？

當(dāng)然，特區(qū)如果覆蓋整個新山，那另當(dāng)別論，后面就沒森林城市什么事了。

四個類別里，很明顯天平是傾向特區(qū)版本的。

特區(qū)版申請條件要比其他類別都低很多。

如此一來，其他的地方，比如吉隆坡和檳城，就不香了。

大量優(yōu)質(zhì)國際學(xué)校資源，商業(yè)資源，旅游資源都集中在雪隆（雪蘭莪和吉隆坡）以及檳城。

不利用先天優(yōu)勢，反倒讓人去柔佛清庫存，我們是真沒想到。

這就是我們代辦需要給客人介紹的。

當(dāng)很多人嚷嚷著那邊是未來深圳，感覺很逗！?

深圳和香港是一個國家，柔佛什么時候要加入新加坡時，那才能這么比喻。

真實情況是，新加坡是一個大吸鐵，把人才都吸引過去，留給柔佛的，就是假日時，賺新幣的過來消費，把當(dāng)?shù)匚飪r抬高，就此而已。

別想什么新加坡房價高，他們搬到柔佛每天來回通勤會省錢。

建議先了解新加坡是全民居者有其屋計劃，那每天柔佛新加坡，來回折騰的是什么群體居多！

作為未來深圳，為什么近年那邊滯銷房產(chǎn)一直遙遙領(lǐng)先呢？

對于專注于第二家園代辦公司來說，推房產(chǎn)一直不是我們的專業(yè)，我們只要服務(wù)好客人的第二家園簽證，提供有效，及時信息給客人，協(xié)助客人安居樂業(yè)，就已經(jīng)足夠。

現(xiàn)在，還得考慮怎么賣房，是個挑戰(zhàn)。

簡單一句話的xhs筆記

事已至此，我們也只能砥礪前行。

過去，因為二家客人得買保險，我們考了個保險經(jīng)紀(jì)牌照，接下來，是不是得有房產(chǎn)中介資質(zhì)呢？

誰懂？?????