全國多地實施”以舊換新“，國家隊下場能否挽救樓市？

6月，西安房協(xié)也發(fā)出了《西安市住房“以舊換新”活動倡議書》，正式加入“以舊換新”的行列。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)有超過70個城市在鼓勵一二手聯(lián)動的“以舊換新”模式。因城而議的背景下各城市以“以舊換新”的模式也各不相同。

從具體實現(xiàn)來看，目前“以舊換新”主要有以下幾種：

一、開發(fā)商與中介機構(gòu)主導(dǎo)、自發(fā)合作模式
首先，購房者與開發(fā)商達(dá)成購房意向并鎖定房屋；然后，中介機構(gòu)等渠道機構(gòu)集合資源幫助老房銷售，線上線下大力推廣，幫助老房成交。在一定期限內(nèi)，一般是兩個月到半年，如果舊房出售成功，就會按照之前的協(xié)議購買新房。如果出售不成功，房地產(chǎn)公司將退還購房保證金。
該模式主要利用市場參與者自發(fā)協(xié)作，打通“賣一買一”的交易鏈條。中介公司可以尋找更多有誠意的置換客戶，集中資源進(jìn)行重點二手房交易，同時還能獲得新房的渠道傭金。換房者可以加快房屋銷售速度，換房期間還可以享受一定的銷售傭金折扣、購房折扣、商業(yè)貸款折扣、租賃傭金折扣等優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)可以盡早鎖定誠意客戶，縮短成交周期。
對于三方來說，都有參與的動力。因此，從目前的實施情況來看，還是符合預(yù)期的。

二、國有企業(yè)直接收購模式。
即地方國有企業(yè)或城投公司直接收購購房者的舊房，收購資金可用于購買指定的新房。老房子被用作經(jīng)濟(jì)適用房和人才公寓。這種交易方式簡單，相當(dāng)于“以房換房”，交易周期較短。它也是最受購房者歡迎的形式。
三、國有資產(chǎn)批量收購模式
6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開了“收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議”，并明確表示，要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。目前，全國約30個城市出臺了鼓勵收儲“去庫存”的政策。這次會議后，國家隊的去庫存模式將明確推廣到縣級市。也就是說，基本覆蓋了目前庫存壓力最大的三四線城市。
相比之前的“棚改”去庫存，這種模式在流程上更加簡單。當(dāng)?shù)卣苯咏槿?，批量收購開發(fā)商庫存，免去了老房業(yè)主換房的麻煩，可以立即改善房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以解決燃眉之急。而目前部分城市的收儲價格采取了根據(jù)周邊住房供應(yīng)量定價的模式。目前很多城市的市場價實際上已經(jīng)低于開發(fā)商的成本價。因此，集中收儲的政策對于房地產(chǎn)企業(yè)來說將具有很大的吸引力。

四、政府主導(dǎo)模式。
即政府出臺相關(guān)換房優(yōu)惠政策，提供免稅補貼、購房補貼等，鼓勵市民“以舊換新”。這種模式試圖通過政府補貼促進(jìn)舊房的流通和新房的銷售。但由于力度有限，往往只能作為市場調(diào)節(jié)機制的補充，很難產(chǎn)生立竿見影的效果。

目前沈陽主要還是以政策主導(dǎo)模式為主。取消限購，降低首付比例和貸款利率，契稅減免等政策。另外，“賣舊買新”補貼活動延長至2024年12月31日。由市財政給予購買新建商品住房100元/平方米補貼，賣舊房買新房時間不分先后。

相比2014-2019年的去庫存政策相比，本輪去庫存并沒有那么簡單。不同的是，這一次，不僅一手房需要去庫存，二手房也存在去庫存的問題。

目前，截至2024年4月末，新房庫存已反彈至7.46億平方米，高于2015年的7.19億平方米，創(chuàng)歷史新高。與此同時，不少城市二手房掛牌量持續(xù)創(chuàng)歷史新高。而大部分城市的樓市已經(jīng)進(jìn)入庫存時代，二手房交易占據(jù)了樓市的主導(dǎo)地位。個人業(yè)主降價套現(xiàn)和恐慌性拋售形成了相互強化的惡性循環(huán)，造成了客戶分流和一手房價格競爭下行壓力。
因此，本輪新房去庫存不僅需要“以舊換新”的間接去庫存，即通過刺激一二手傳導(dǎo)來釋放置換需求。同時，還需要直接去庫存，即利用政府力量直接收購和儲存存量商品房和存量住宅用地。
接下來，“以舊換新”模式很可能仍以市場自發(fā)聯(lián)動+政策支持為主。國企收購模式作為去庫存的主要手段不太可能被大規(guī)模復(fù)制。 “以舊換新”的政策目標(biāo)將主要用于活躍市場活躍度和采購氣氛。讓有需要的買家盡快參與進(jìn)來，盤活市場，達(dá)到去庫存的目的。