深圳最被低估的竟然是「鹽田」

如果問深圳富豪都住在什么地方，很多人首先想起來的是香蜜湖、深圳灣，但其實深圳東海岸的鹽田梅沙灣也居住了很多企業家、社會領袖、明星大腕……

這里擁有全深圳獨一無二的山海、陽光沙灘、半島、森林等生態資源，冠絕深圳，而且還有地鐵約30分鐘直達福田，是煙火生活和詩意遠方的完美結合地，堪稱深圳的“寶藏濱海居所”。

更令人意外的是，雖然和香蜜湖、深圳灣同為深圳的濱湖/海高端居住區，富豪云集，但鹽田的 住宅新盤價格僅約4-6萬/平，只有香蜜湖、深圳灣（15-30萬/平）的約1/3-1/6。

為什么同為深圳濱海城區，卻有如此離譜的價差？因為 鹽田被遠遠低估了，如果真正了解鹽田，就會知道這里的居住價值到底有多高。

01.

核心城區+一線親海+配套豐盛

30分鐘直達福田

鹽田到底有多宜居？

1979年深圳劃定經濟特區后，在1983年修建了一條東起鹽田小梅沙、西至寶安南頭的鐵絲網以及配套的巡邏公路。自此，深圳被隔離成了兩部分：鐵絲網南邊的南山、福田、羅湖、鹽田，是經濟特區，被稱為“關內”；鐵絲網北邊的寶安、龍崗（后來又分出了龍華、光明、坪山和大鵬），是非經濟特區，被稱為“關外”。

圖源網絡

當時，深圳以“關內”和“關外”區分“市區”和“郊區”，所以，作為四大“關內”之一的鹽田，自始就是深圳的核心區之一，地位和福田、南山、羅湖相當，在深圳人心中的價值認同感很高。

早在2008年，南山、福田房價僅1字頭的時候，鹽田的房價就高達約2.4萬/平，位列全市第一，是名副其實的富人區。

2008年深圳新房房價

住在鹽田，那是妥妥的關內人、有錢人。

有這種價值認同打底，鹽田天然更容易吸引有錢人的目光，不過，能成為眾多富豪、企業家、社會領袖的居住選擇，更重要的原因是鹽田聚集了優越的山海生態資源+優質的核心城市資源，宜居水平很高。

首先，鹽田背山面海、密度低，生活像度假。

鹽田背靠國家森林公園梧桐山，面朝大鵬灣，森林覆蓋率高達88%，空氣優良率全市排名第一。

鹽田擁有的30公里海岸線，被《中國國家地理》評為“中國最美的八大海岸”之一，其中大小梅沙沙質細軟、海水清澈，被稱為“東方夏威夷”。

同時，鹽田人口密度只有2860人/平方公里，僅為深圳均值（8792人/平方公里）的約1/3。

住在這樣的地方，和住在星級濱海度假區沒什么區別。

圖源鹽田區政府官網

其次，鹽田是深圳核心區，擁有齊全、優質的生活配套。

住在鹽田，孩子上學，鹽田有約51所學校可選，包含全市唯一全海景學校鹽田高級中學、鹽田區外國語學校、梅沙未來學校、萬科梅沙書院等名校，學位充足。

圖源鹽田高級中學官方微信

家人看病，鹽田有很強的醫療水平，已經全面建成“15分鐘社康服務圈”，鹽田區人民醫院還正全力創建三級甲等醫院，完全不用為就醫擔憂。

休閑娛樂，鹽田更是深圳天花板級別的存在，這里匯聚了佳兆業鹽田城市廣場、壹海城、翡翠島（未營業）等大型購物中心，還有“國家生態旅游示范區”東部華僑城、“離海最近的圖書館”燈塔圖書館、海濱棧道、鹽田體育中心、中國唯一的一街兩界歷史文化特色旅游街“中英街”、天麓云海谷高爾夫球場、大梅沙游艇會、萬科騎游艇會等高端文娛配套，出門即是旅游。

東部華僑城 圖源鹽田區政府官網

交通也非常便捷，乘坐地鐵8號線（2號線），約30分鐘直達福田市民中心、50多分鐘直達南山世界之窗，自駕走羅沙路、惠深沿海高速，約30分鐘也能到福田中心。

截圖自深圳地鐵官網

山海資源豐盛、密度低、人口少、市政休閑配套豐富、學校優質、學位充足、看病方便、地鐵直達福田南山……鹽田同時擁有稀缺的生態資源和豐富的城市資源，既能滿足深圳人對現代高效生活的現實追求，又能滿足對詩意生活的想象，可謂是深圳最宜居的城區之一。

不過，能實現這種理想人居狀態，離不開鹽田區政府的創新謀劃、辛勤耕耘。

你能想象到嗎？鹽田區2023年將超8成的公共預算支出都投入了民生領域，用于提升鹽田市民的幸福感。

同時，鹽田區還大力規劃、推進了國家級重大戰略平臺“沙頭角深港國際消費合作區”、國際都市親海度假區“小梅沙片區整體改造項目”（89萬平米小梅沙新城+137公頃黃金海域+38公頃郊野森林）、大梅沙公園升級、全市首家7星級酒店等重磅明星項目，致力于推動產業升級、城市煥新，不斷提升鹽田的城市價值、宜居價值。

小梅沙片區整體改造項目效果圖

沙頭角深港國際消費合作區示意圖

可以說，鹽田雖然先天生態環境優越，但能有如今宜居、舒適、便捷的人居環境，和政府的努力密不可分。

淘哥認為，中國的炒房時代已經過去，現在是居住時代，未來能保值的房子，也一定是居住價值高的房子，而宜居性高、又在不斷進化的鹽田正符合這種時代特征，樓市價值非常經得起檢驗。

02.

一線城市唯一有沙灘且通地鐵的城區

鹽田有多稀缺？

除了基本盤扎實，鹽田還有非常強烈的稀缺性、唯一性——鹽田是粵港澳大灣區唯一與香港水陸相連的城區，同時還是國內一線城市唯一有沙灘且通地鐵的城區，8號線小梅沙站出站即達沙灘。

直通沙灘的地鐵站

也就是說，不管是在大灣區，還是在全國，鹽田都具備不可替代的稀缺價值。

尤其是第2點，注定鹽田是全國有錢人置辦濱海居所的首選區域之一。

淘哥一直強調，自然資源一定要和城市、和區域相結合才能發生核聚變般的力量。在小縣城里、在荒山野嶺，自然資源再豐富也不值錢。

很多人容易被壯闊的海景、寧靜的湖景或是巍峨的山景所打動，但請記住淘哥的話，沒有城市資源，沒有區域資源，這些生態資源都是坑。

比如惠州濱海區，因為不是惠州的核心城區，也不是大灣區的戰略重地，只有海景，沒有地鐵、大型商圈、優質教育、市政配套等高階城市資源，居住價值很低。

再加上郊區天然具備“土地不稀缺”的特性，供應也很大，所以這一輪樓市調整，惠州海景房幾乎全部“腰斬”、“膝斬”，比如碧桂園十里銀灘的二手房已經降至6-7千元/平，與高峰時期相比幾乎“打了對折”。

降價還不是最慘的，更可怕的是無人接盤，徹底變成了“不動產”。

與惠州濱海物業相反，最有價值濱海的物業，一定是一線城市＋核心區域的擁有稀缺自然資源的物業。

一線城市+核心區域，意味著宜居價值高、供應少、競爭小，這決定了房子價值的下限；在此之上，稀缺的自然資源，是拉開房子價值差距的關鍵要素，決定了物業價值的上限。

而鹽田作為國內一線城市唯一有沙灘且通地鐵的核心城區，和惠州這種度假濱海區有本質區別，是城市核心資源和濱海生態資源的完美結合，是高價值濱海物業的典型代表。

而且，鹽田的供應很少，目前，鹽田在售二手房約1280套，全市（約4.8萬套）占比僅約2.7%；鹽田庫存新房約475套，全市（約5.2萬套）占比僅約0.9%。（數據源自深圳房地產信息平臺、鏈家、深圳買房計劃等）

更重要的是，鹽田因為供應少、樓市討論度不高，所以炒房氛圍弱，房價一直比較平穩，泡沫很小，是現階段非常安全的抄底選擇。

03.

鹽田住宅2字頭起

非深戶1年社保就能買

一個夢回2008年的機會

鹽田的房價泡沫有多小呢？

縱向對比，鹽田房價幾乎回到了2008年。

前文提及，早在2008年，鹽田的房價就有2.4萬/平，然而，16年過去，歷經2015年、2020年的房價大漲，南山、福田早已從1字頭步入10字頭、20字頭，價格翻了一、二十倍。

鹽田呢？目前，鹽田在售新盤單價基本在4萬多，個別二手房的成交單價低至2字頭，真是夢回2008年。

鹽田二手房5月份成交情況 部分房源低至2字頭

相較于福田、南山的漲幅，鹽田的房價10幾年幾乎等于原地踏步，這樣一個沒有炒房焦慮的鹽田，簡直是一線城市留給買房人的一方凈土。

橫向對比，鹽田性價比超高。

鹽田交通非常便捷，從8號線沙頭角站出發，4站直達羅湖的蓮塘口岸、約30分鐘直達福田華強北。

目前，在鹽田買一套建面90平左右的新房，總價在320-450萬左右，羅湖、福田的同面積住宅總價在500-750萬左右，兩者相差約200-300萬。

鹽田某住宅備案價格 截圖自行舟深房小程序

福田某住宅備案價格 截圖自行舟深房小程序

羅湖某住宅備案價格 截圖自行舟深房小程序

約30分鐘的空間距離，換便宜約一半的價格，這對剛需來說，非常友好且劃算。

而且，住在鹽田，還擁有愜意的濱海生活，這種生活如果換在深圳西海岸的深圳灣（15-30萬/平），成本要抬升4-6倍。

更凸顯性價比的是，鹽田新房4萬多5萬，幾乎是深圳同等價位區域里，通勤便捷度和居住體驗最好的。

首先，下圖是鹽田沙頭角到福田市民中心的導航截圖，不管是自駕還是地鐵，沙頭角半個小時左右就能到市民中心。

截圖自高德 不同時段用時不一，僅供參考

其次，鹽田有山有海有沙灘、有高起點高規格的城市規劃、還有作為關內核心區沉淀下來的優質城市資源，城市建面、生活配套、生態景觀等資源都非常出色。

去過鹽田的朋友或許都會對鹽田舒適驚艷的濱海環境、干凈整潔的街道維護、度假風景區般的綠化建設、豪宅觀感的高檔社區留下深刻印象，如此高的城市建設、維護水平，一定是戰略地位較高的城市核心區才能具備的能力，生活在這種地方，和生活在剛需郊區完全是不同的感受。

圖源鹽田區政府官網

性價比高之外，鹽田的樓市政策也非常友好，準入門檻很低。

根據深圳最新政策，鹽田買房，非深戶1年社保就能購入，2個及以上未成年子女的深戶家庭還可以在鹽田買第3套。

那么，鹽田目前有哪些新盤能買？

鹽田目前的在售住宅項目中，比較值得關注的是特發小梅沙覲海廣場、臻灣云庭、鵬瑞半山云璟府、望辰府，這幾個項目都是8號線地鐵沿線的優質新盤。

覲海廣場位于小梅沙，擁有一線海景，緊鄰8號線“小梅沙站”，已經是準現房狀態，本月12日剛取證，備案均價5.2萬/平推63套住宅，共有2種戶型，分別為建面約117平的3房2廳2衛、建面約121平的4房2廳2衛。

覲海府效果圖

臻灣云庭鄰近8號線“鹽田路站”，在售建面約67-93平的2-3房住宅，折后總價265萬起，按最低首付比例20%計算，首付約53萬起就能上車，而且還是現房狀態、即買即住。

鵬瑞半山云璟府鄰近8號線“深外高中站”，位于梧桐山半山之上，由深圳灣1號室內設計團隊執筆，在售建面約89-113平的3-4房，單價4-4.4萬/平，總價356-490萬。

望辰府也鄰近8號線“深外高中站”，在售建面約89-129平的3-4房，以及建面約141-151平的復式洋房，折后均價約4.5萬/平，總價約400萬起。

位置示意 僅供參考

這么多年，鹽田因為供應太少、沒有網紅豪宅出現、之前未開通地鐵心理距離遠等因素，似乎已經被深圳置業者遺忘。

但作為一個集已開通地鐵+約30分鐘通達福田+一線城市唯一有沙灘且通地鐵的城區+優越的山海資源+宜居+沒有泡沫+性價比超高+門檻低等眾多優點于一身的鹽田，其樓市價值真的被遠遠低估了。

淘哥認為，鹽田適合福田羅湖剛需首置、深圳多套置業、度假型購房、享受型購房等多種群體，真心建議各位有買房計劃的朋友看了鹽田再做決定。

故事// / / / / / / / /

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