攪動上海樓市的X因素|中高產集體陷落

地產財富會

中高產群體的集體陷落，

或將成為這一輪上海樓市回暖中的X因素。

2024-7-5

這兩天，網傳的中金公司員工跳樓事件鬧得沸沸揚揚。

94年、浙大本碩、年薪百萬、貸款千萬買房、降薪、房價下跌……

這些關鍵詞交織在一起，就如同一枚重磅炸彈，將高杠桿、高房價、房貸壓力以及職場變動等社會問題推向了公眾視野。

致命杠桿

傳言中有人透露，上述中金公司員工所買的樓盤為上海弘久北外灘的頂樓.

單價15.6萬，每月還貸金額高達5.6萬元。

百萬年薪買千萬豪宅，而且是在北外灘這樣一個空氣里都淌著金的地段。

這看上去是順理成章的事，但很多人確實沒預料接下來發生的事。

直到郁亮口中的“超跌”行情到來。

很多人發現，曾經手中可以撬動無限可能的杠桿不僅失靈了，而且帶來了致命的后果。

當房價預期和收入預期都不再，市場超跌會引發一連串蝴蝶效應，很多人沒做好風險預案，不僅失去了還貸的能力，甚至虧掉本金，在一夜之間徹底返貧。

有人算了一筆賬，中金公司員工買房虧損高達——

520萬。

事實真假我們姑且不論，不過應該不至于虧掉如此之多的首付，畢竟周邊的二手房成交價也在14萬左右。

但房價下行對很多人產生的心理落差是真實存在的。

這種落差，給很多中高產階層狠狠上了一課。

過去光鮮亮麗的中高產階層，不可避免地有一批會被高杠桿反噬。

時代一個轉身，就能把一群人甩得無影無蹤。

消失的“打工皇帝”

近兩年，全球經濟陷入低迷衰退期，各行各業都在勒緊褲腰帶過日子，裁員降薪比比皆是。

在特斯拉宣布裁撤1.4萬人后，世界首富也沒有余糧了。

在我國，“打工皇帝”的就業寶地一直是——

金融、地產、互聯網。

過去數十年間，這三個行業從業者是一二線接盤新貴和主力軍，由此誕生了無數中高產造富神話。

但如今，“打工皇帝”也得過點“苦日子”了。

最近，金融業退薪、限薪運動搞得如火如荼。

大家發現，自己的資產負債表上又新增了一個科目——

應收職工薪酬。

有消息確認，已有部分央企系公募基金公司啟動退薪工作，要求自2022年起年收入超出標準的退薪，超過標準線的人群，以基金公司高管和基金經理為主。

據不完全統計，截止4月4號披露年報的25家券商中，四成券商薪酬總額縮水。半數人均薪酬下降，有高管三年內降薪了90%。就算是后臺普通員工，也沒能幸免于難，降薪30%的大有人在。

“打工皇帝”趕上降薪裁員尚且如此，普通人更難以承受這樣的痛感。

現在，年輕人和中年人們都流行寫起自嘲體，他們很喜歡一句話——

地鐵里，到處是死氣沉沉的年輕人，朝氣蓬勃的老年人和生不如死的中年人。

一口氣降價1150個W

新一輪經濟特征中，可選消費崩盤的趨勢越來越明顯。

比如茅臺酒、豪車、大平層，都有不同程度的降價。

因為一輪接過一輪的降薪、退薪、裁員運動，讓很多曾經的中高產階層瞬間失去了高消費技能。

陸家嘴10多個W一平的頂級豪宅“世茂濱江花園”，業主當初購房成本價高達4000萬，現在335平一口價2850萬。

1150個達不溜說降就降？

這批降價割肉的業主正是金融退薪群體。

因為再不出手的結局很可能是——

失信、拍賣、上天臺。

隨著這批實力雄厚的“打工皇帝”逐漸褪色，上海樓市或將越來越多的失去他們賴以生存的金主。

因為上海是我國內地最大的金融中心之一，僅一個浦東新區，金融從業人員就超過35萬人。

作為一座金融城市，龐大的金融中高產階層的購買力一直是支撐樓市回暖的重要基石。

過去上海樓市的每一次豪宅打新熱中，金融人士都是絕對的主角。

但現在,這個循環可能要慢慢被打破了。

冰火兩重天中的X因素

致命杠桿隨時會讓一個群體信仰崩塌。

疊加降薪、房價波動，讓很多過去在金融或是互聯網、房地產行業完成財富積累的群體面臨縮水風險。

在這樣的背景下，這類群體不僅未來接盤能力大打折扣，拋盤現象也隨時會發生。

可以說，這將是制約上海市場持續回暖的X因素之一。

事實上，“517新政”后，上海市出臺了“滬九條”優化調整房地產市場政策，助力上海樓市出現了許久未見的繁榮。

新房成交環比增加61%。

二手房成交26374套，創下近3年來的單月成交新高。

不少新房觸發積分、“日光盤”甚至“時光盤”再現，很多選房隊伍像迪士尼排隊一樣。

豪宅方面購買力同樣旺盛。

比如，6月初，備案價10萬+的上海普陀區長風社區的宸嘉100·嘉佰道開盤，422套豪宅2小時售罄。

凱德茂名公館、濱江凱旋門（三期）、融創外灘壹號院（二期）等豪宅均在開盤當天就售罄，凱德茂名公館甚至在開盤45分鐘后就將全部75套房源賣出。

甚至，連單價29.8萬元/平的天花板級別墅中海順昌玖里，開盤就售罄。

但繁榮背后，有幾點值得關注：

第一，成交量飆升很大程度上依賴于新政一個月的“情緒釋放”。

滬九條出臺后，上海政策是否還有足夠的釋放空間，將決定著樓市回暖是否能夠持續。

第二，局部繁榮不是繁榮，冷熱不均是常態。

上海新盤去化依舊面臨很大壓力，其中不乏東來壹號這類首開推出260套房源，僅有2組意向認購客戶，認購率不到1%的冷門盤。

而上海新房庫存量最大的奉賢、金山、崇明都超過20個月的去化周期。

第三，熱銷沒想象中那么容易。

新房成交環比增加61%，其中很多成交是以價換量換來的，包括二手房的成交，5月份上海二手房價格下跌了1%。

第四，當初“雙高”的那群人，遇到難題了。

過去高收入、高杠桿進場的中高產，不止是金融、互聯網、地產，公務員、國企等體制內降薪、縮編也在繼續，會對樓市后續的支撐力進一步削弱。

總之，變量很多。

未來，一看政策，二看收入。

事情一步一步來，先解決好這兩個預期問題。

再去看人口結構、長期需求的問題怎么解決。

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