新承租人是否需要審查同住人資格？均不符合共同居住人情形下征收補(bǔ)償利益的分配原則？

上海市動遷利益分割共有糾紛改判案例研究（二）

【改判案例二】：沈某1等與沈某4共有糾紛一案

【爭議焦點(diǎn)】： 新承租人是否需要審查同住人資格？均不符合共同居住人情形下征收補(bǔ)償利益的分配原則？

【審理法院】：上海市黃浦區(qū)人民法院、上海市第二中級人民法院

【房屋性質(zhì)】：公房

【案情簡述】：

沈某4與沈某1系姐妹，沈某2系沈某1之子、沈某2與朱某系夫妻，沈某3系二人之女。

系爭房屋承租人為沈某1。2022年7月24日，沈某1（乙方）與某某事務(wù)所有限公司簽訂《上海市國有房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》，根據(jù)項(xiàng)目結(jié)算單，系爭房屋征收總利益為3,300,355.19元（該款尚未發(fā)放），包含協(xié)議書應(yīng)付結(jié)算金額2,771,363元（其中協(xié)議記載補(bǔ)償金額1,731,509.87元、簽約獎勵費(fèi)500,000元、家用設(shè)施移裝費(fèi)2,000元、搬遷費(fèi)1,000元、不予認(rèn)定建筑面積材料補(bǔ)貼100,000元、均衡實(shí)物安置補(bǔ)貼400,000元、臨時(shí)安置費(fèi)30,000元、居住室內(nèi)裝飾裝修補(bǔ)償6,853元），以及增加結(jié)算金額528,992.19元（其中搬遷獎勵費(fèi)500,000元、征收補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)息28,992.19元）。

系爭房屋征收時(shí)，戶籍在冊人員沈某4、沈某1一方共五人。沈某4戶籍于1995年1月6日因離婚從上海市遷入系爭房屋，沈某4自述上海市系前夫母親之房屋；沈某1戶籍于2006年4月12日投靠親屬從上海市遷入系爭房屋；沈某2戶籍于2006年4月12日投靠親屬從上海市遷入系爭房屋；朱某戶籍于2018年11月4日因夫妻投靠從上海市遷入系爭房屋；沈某3于2019年12月6日報(bào)出生在系爭房屋。

關(guān)于居住情況，沈某4陳述其1995年因?yàn)殡x婚戶籍遷入系爭房屋后就住在該房屋內(nèi)，1997年母親再婚離開系爭房屋去外居住，其就一個(gè)人居住在系爭房屋，后被沈某1趕出去外面居住，2000年沈某4離開系爭房屋前往日本工作生活，現(xiàn)仍在日本工作。沈某1一方則不認(rèn)可沈某4在系爭房屋的居住情況，沈某1一方陳述沈某4戶籍遷入沒有實(shí)際居住，至于她住在哪里不清楚，系爭房屋主要是母親在居住。沈某1陳述在1997年之前帶著兒子沈某2在系爭房屋居住過，1997年母親再婚后沒有居住過。沈某1的戶籍遷入后沒有在系爭房屋居住，但平時(shí)系爭房屋都是由沈某1打理。沈某2戶籍遷入后沒有居住過，朱某、沈某3亦沒有居住過。為了證明沈某4的居住情況，沈某1一方申請證人李某、胡某、沈某5出庭作證。證人李某陳述其系鄰居，樓上樓下，自1981年就開始在順昌路那里居住，當(dāng)時(shí)沈某1和她母親一起居住，沈某1結(jié)婚后搬離系爭房屋，其一直在底樓做生意，沒有看到過沈某4過來居住。沈某1之母再婚后，將房子借給李某使用，大概在1999年還給他們。證人胡某陳述他們是一棟樓里的鄰居，其在80年代搬到順昌路居住，因?yàn)槠湟聵菬垼瑫?jīng)過他們家，沒見過沈某4居住過。證人沈某5陳述母親生前曾召集大家說沈某4戶籍要進(jìn)來，因?yàn)樯蚰?離婚，前夫讓她把戶口遷走，但母親明確說沈某4的戶籍可以進(jìn)來，但不能居住，1995年沈某4戶籍遷入后，幾乎沒有居住過，母親心臟不好，都是鄰居幫忙，沈某4一直在外。沈某4陳述其在上海有時(shí)候居住在女兒家里，有時(shí)候居住在朋友家里，或者租房居住，自己沒有房產(chǎn)。

一審審理中，沈某4、沈某1一方均確認(rèn)沈某4沒有享受過福利分房。關(guān)于沈某1一方福利分房的情況，沈某4提交了1998年上鋼五廠的住房配售單一份，受房人為案外人沈某6（沈某1前夫）。原住房地址為，居住面積25.5平方米，原住房人員情況為5人，包括戶主沈某7、之妻楊某、之子沈某6、兒媳沈某1、孫子沈某2。新配住房地址為，包含2廳，居住面積分別為25.8平方米、15.8平方米，配售房原因?yàn)樯蚰?居住困難，新住房人員情況為購房人沈某6，受配人員共5人。沈某4認(rèn)為沈某1、沈某2已享受過福利分房。沈某1一方認(rèn)為該住房配售單中的新受配人員為沈某6，并不能證明沈某1、沈某2享受過福利分房。另，沈某1、沈某6于2019年3月14日協(xié)議離婚，離婚協(xié)議書約定婚后共同財(cái)產(chǎn)由雙方自行分割完畢，各自名下財(cái)產(chǎn)歸各自所有。沈某1還陳述其在本市沒有其他房產(chǎn)。沈某2陳述其婚前有自購商品房，與朱某、沈某3一家三口居住在自購商品房。

一審另查明，系爭房屋原承租人徐某，系沈某4與沈某1之母。系爭房屋于1976年3月交換遷入。2010年1月26日徐某去世，后2010年2月系爭房屋承租人變更為沈某1。租賃公房住戶申請更戶表顯示申請理由為：原租賃產(chǎn)名號（母親、徐某）于2010年1月26日死亡，現(xiàn)經(jīng)家庭協(xié)商，一致同意將租賃戶戶名變更給女兒沈某1。成年同住人沈某4、沈某1、沈某2簽字確認(rèn)。

【一審判決】：

黃浦法院認(rèn)為：

本案中，沈某4、沈某1一方的戶籍均在系爭房屋內(nèi)。現(xiàn)沈某4主張其與沈某1為共同承租人，且在系爭房屋居住生活一年以上，但未提交相關(guān)的證據(jù)證明，故一審法院無法認(rèn)定其同住人資格。

沈某2、朱某、沈某3自認(rèn)戶籍遷入后未在系爭房屋內(nèi)居住生活，亦不具有同住人身份。

沈某1曾享受過福利分房，本身也不符合同住人條件，但其系公房承租人，故其可以獲得征收補(bǔ)償款，鑒于沈某1變更為系爭房屋承租人時(shí)是基于沈某4讓渡了自己的權(quán)利，故系爭房屋的征收補(bǔ)償款應(yīng)由沈某4、沈某1二人共有。

判決：一、上海市黃浦區(qū)公房的征收補(bǔ)償款3,300,355.19元，由沈某4分得1,650,177.50元；二、上海市黃浦區(qū)公房的征收補(bǔ)償款3,300,355.19元，由沈某1分得1,650,177.69元。

【二審判決】：

二審法院認(rèn)為：

根據(jù)查明的事實(shí)，系爭房屋原承租人徐某去世時(shí)，當(dāng)時(shí)系爭房屋的戶籍在冊人員為沈某1、沈某4、沈某2，沈某2尚未成年，沈某1在此之前享受過福利分房，無證據(jù)證明沈某4戶籍遷入系爭房屋后實(shí)際居住滿一年以上，均不符合共同居住人的條件。

后經(jīng)所有戶籍在冊人員簽字確認(rèn)，系爭房屋的承租人變更為沈某1。一審考慮到在徐某去世變更承租人時(shí)，系爭房屋本無符合條件的共同居住人，依據(jù)規(guī)定，如戶籍在冊人員協(xié)商不一致，需進(jìn)入指定承租人程序，若進(jìn)入指定承租人程序，鑒于沈某4、沈某1條件相當(dāng)，沈某1并不必然能成為新承租人。現(xiàn)一審認(rèn)定沈某1能成為新承租人系基于沈某4的讓渡，沈某4可與沈某1共同取得系爭房屋征收補(bǔ)償利益尚妥。

但系爭房屋長期由沈某1控制，一審判決由沈某4、沈某1均分系爭房屋征收補(bǔ)償利益有失妥當(dāng)，本院對此予以調(diào)整。綜合系爭房屋的來源、控制狀況、承租人變更經(jīng)過及當(dāng)事人他處房屋情況等因素，從平衡雙方利益出發(fā)，本院對系爭房屋征收補(bǔ)償利益酌情予以分割。

改判判決如下：

一、撤銷中華人民共和國上海市黃浦區(qū)人民法院（2023）滬0101民初9451號民事判決；

二、上海市黃浦區(qū)公房的征收補(bǔ)償款3,300,355.19元，由沈某4分得1,130,000元；

三、上海市黃浦區(qū)公房的征收補(bǔ)償款3,300,355.19元，由沈某1分得2,170,355.19元。

【律師分析】:

“舊改征收律師”團(tuán)隊(duì)首席顧問，盈科上海律所資深律師雷敬祺認(rèn)為，公房征收補(bǔ)償利益分割糾紛案件，主要涉及到新承租人是否需要審查同住人資格及均不符合共同居住人情形下征收補(bǔ)償利益的分配原則等法律問題。

（1）關(guān)于新承租人是否需要審查同住人資格問題，一、二審法院均認(rèn)為需要審核，同時(shí)若一方成為新承租人系基于另外一方的讓渡，則雙方（各方）條件相當(dāng)，可共同取得系爭房屋征收補(bǔ)償利益。

（2）關(guān)于均不符合共同居住人情形下征收補(bǔ)償利益的分配問題，一審法院以家庭為單位進(jìn)行均分原則，二審法院認(rèn)為均分系爭房屋征收補(bǔ)償利益有失妥當(dāng)，以實(shí)際控制房屋一方多分進(jìn)行了調(diào)整，從平衡雙方利益出發(fā)，對系爭房屋征收補(bǔ)償利益酌情予以分割。

我們“舊改征收律師”團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，一審按家庭均分的判決確實(shí)存在錯(cuò)誤，但二審的改判方案也值得商榷，本案二審改判運(yùn)用的是自由裁量權(quán)從平衡利益角度“酌情”調(diào)整分割，但針對類似情形，也有按成年戶籍人口均分的相關(guān)生效案例。