濟(jì)南樓市神坑：外殼法拉利，引擎拖拉機(jī)

有的時(shí)候小編感覺(jué)挺納悶的...

咱作為大幾百萬(wàn)的消費(fèi)，您們難道連攻略都不做的嗎.....

作為濟(jì)南樓市的卓別林，保利發(fā)展曾搞出來(lái)無(wú)數(shù)讓人無(wú)語(yǔ)的操作，而且很平均，幾乎所有開(kāi)發(fā)的樓盤都要弄一下。

為了避免混淆，我大概截了個(gè)圖，這家開(kāi)發(fā)商在濟(jì)南累計(jì)開(kāi)發(fā)了4個(gè)盤（加上齊河，因?yàn)辇R河經(jīng)常宣傳濟(jì)南西），最后結(jié)局都很有意思..

比如它在濟(jì)南西開(kāi)發(fā)的保利·瑯悅，在高傭金的超級(jí)加持之下，看起來(lái)花團(tuán)錦簇的，實(shí)際上完全不是這樣。

01

第一個(gè)盤是位于大漢峪的和光山語(yǔ)，要說(shuō)這名字起的就很有韻味， 也算是創(chuàng)下了濟(jì)南交付歷史的一大奇跡：

交付當(dāng)天僅有1位業(yè)主收房。

這事搞得就很滑稽，你要說(shuō)百十個(gè)收房的也就得了，這說(shuō)明業(yè)主有不同的看法，要是都不收房，證明開(kāi)發(fā)商這個(gè)飛機(jī)搞得太大。

1位業(yè)主收房，這是什么節(jié)奏。

在小區(qū)內(nèi)質(zhì)量、安全隱患諸多、最嚴(yán)重的是小區(qū)東南邊山體己嚴(yán)重滑坡的情況下，開(kāi)發(fā)商依然通知業(yè)主進(jìn)行收房，引發(fā)了業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。

此外，小區(qū)內(nèi)還存在地面塌陷、雨水倒灌、外墻空鼓、入戶門質(zhì)量差且與消防門沖突、綠化縮水等諸多問(wèn)題。

因?yàn)檫@事都過(guò)去幾年了，更多的前因后果我就不摘了，最終結(jié)果是業(yè)主很不爽就完了。

02

第二個(gè)盤是位于唐冶的保利和唐悅色。

這盤是個(gè)典型的高低配樓盤，從規(guī)劃圖上就能看出多么蛋疼，不過(guò)這一點(diǎn)就不提了..

這盤什么公用設(shè)施減配，兒童娛樂(lè)減配也不說(shuō)了。

最奇葩的是，這盤出現(xiàn)了早產(chǎn)的消防器材。

明明今天才5月份，業(yè)主發(fā)現(xiàn)消防器材上的標(biāo)簽出廠日期卻變成了2024年6月...

說(shuō)好的安置出租房源沒(méi)有區(qū)隔啦，綠化和沙盤不符啦，什么兒童搖椅晃晃悠悠的啦，什么地下車庫(kù)漏水啊等等一系列問(wèn)題。

我看齊魯壹點(diǎn)用一籮筐來(lái)形容這盤，著實(shí)有點(diǎn)意思...

保利發(fā)展在德州開(kāi)發(fā)了一個(gè)千畝大盤，吹的好好的，被曝光前期宣傳的名校遲遲不動(dòng)工...

這盤還有漏水啊空鼓的等問(wèn)題，這屬于常規(guī)操作了。

畢竟時(shí)間有點(diǎn)長(zhǎng)了,這都2021年的新聞，所以我就去抖音上搜了一下：

03

現(xiàn)在國(guó)之重器在段店開(kāi)發(fā)了保利·瑯悅。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，剛需盤反而不怕買錯(cuò)，買錯(cuò)了價(jià)格低一點(diǎn)，總有囊中羞澀的人來(lái)接盤..

但改善盤的容錯(cuò)率相當(dāng)?shù)停I房的人普遍年齡上來(lái)了，部分人堪稱人生中最后一次置業(yè)機(jī)會(huì)了...

所以，開(kāi)發(fā)商口碑和過(guò)去呈現(xiàn)非常關(guān)鍵。

以保利發(fā)展為例，過(guò)去的盤檔次都不低，看售樓處都高大上，但是最終的結(jié)果很不妙。

瑯悅也是這樣，聽(tīng)起來(lái)銷量蠻高博得大家認(rèn)可，但是沒(méi)有幾個(gè)人愿意告訴各位：

這盤的由于和分銷深度綁定，實(shí)則在透支西城購(gòu)買力和房?jī)r(jià)預(yù)期。

這也是拖拉機(jī)引擎的外在表現(xiàn)形勢(shì)...

保利瑯悅是中介分銷的西城重點(diǎn)項(xiàng)目，得益于現(xiàn)階段競(jìng)盤較少，而且這盤給傭金極其豪爽，幾乎沒(méi)人說(shuō)他差。

這盤如果去掉中介分銷的力量，別說(shuō)濟(jì)南前十了，能不能入前十五都困難...

看了看數(shù)據(jù)，保利·瑯悅的傭金點(diǎn)位在濟(jì)南都是數(shù)得著的。

套均傭金5.5萬(wàn)，如果中介賣得好，銷售跳點(diǎn)了，每套房傭金高達(dá)12萬(wàn)。

在這個(gè)賺錢堪比上天的時(shí)代，這個(gè)傭金足夠讓人瘋狂。

很多人會(huì)問(wèn)那個(gè)經(jīng)典問(wèn)題，為啥他不降價(jià)要給高傭呢，實(shí)際上這盤不但是特價(jià)房滿天飛，而且還是快傭（開(kāi)發(fā)商提前把錢給分銷）。

高傭、先給錢、還是中介公司重點(diǎn)推薦，想做點(diǎn)銷量這還不簡(jiǎn)單？

真正的好盤有幾個(gè)和中介分銷忙活的？

所以很多人沒(méi)有內(nèi)部消息，猜測(cè)原因和真實(shí)原因完全在兩個(gè)層面...

具體到樓盤

經(jīng)十路北兩大問(wèn)題：

1.觀景效果差，正經(jīng)能看苗圃看河的實(shí)際沒(méi)有太多，尤其是現(xiàn)在有些樓座封頂了，你去實(shí)地看看樓間距好吧...

2.價(jià)格略顯高端，別問(wèn)保值增值了，你賣二手能給中介10萬(wàn)的傭金嗎？

是不是要提前把中介傭金漲出來(lái)才能談保值增值啊？

3.現(xiàn)在還有個(gè)更嚴(yán)峻的問(wèn)題，經(jīng)十路西又開(kāi)始上新盤了，這個(gè)價(jià)格這個(gè)位置能穩(wěn)多久，不容樂(lè)觀。

經(jīng)十路南兩大問(wèn)題：

1.容積率高，2.7的容積率到底屬于不屬于低密？

2.噪音比較明顯，地塊小，周邊老破小多，這很關(guān)鍵。

其實(shí)最最最最關(guān)鍵的問(wèn)題是，這個(gè)國(guó)之重器之前和樓市卓別林似的，過(guò)去的表現(xiàn)也不知道為啥沒(méi)人提，確實(shí)不可不防。

包括現(xiàn)在網(wǎng)上一搜保利發(fā)展，首先映入眼簾的就是泰康減持。

險(xiǎn)資撤退要說(shuō)也正常，畢竟房地產(chǎn)最近差點(diǎn)事。

但是更加關(guān)鍵的是，他這拖拉機(jī)引擎的問(wèn)題正在逐漸顯現(xiàn)。

這是財(cái)經(jīng)媒體，不是房地產(chǎn)媒體。

盤盤被曝光，這玩意挺可怕啊。

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