中部第一城，難了

最近，中部第一城武漢發生了一件事。

有業主在政府部門留言板表示，自家小區的開發商惡意降價，售價從此前的2.3萬元/平米下降至目前的1.2萬元/平米，存在違規情況。

往常遇到這種問題，要么裝沒看見，要么“不知道，要核實”。

但這次超出了所有人的意料！

官方直接回應，武漢未出臺限制房價下跌的政策，開發商有權自主定價。

翻譯成白話，降價全憑自愿！

去年底武漢也發生過類似的事：武漢東湖高新區某盤七五折賣房，最后在官方干預之下，開發商封盤道歉，安排退款。

怎么到了今天，態度發生了180°的轉變？

1Grain Rain

很神奇，武漢有沒有“限跌令”一直是個謎。

2022年，全國“限跌令”出現了一波高潮。

據中指研究院不完全統計，2022年5月份至12月份，有近20個市（縣）出臺政策，限制商品房成交價格下跌幅度。

但武漢一直沒有明確表態，而是采取了另一種方式——“重新備案”。

意思是在第一次取證備案之后，想漲價或者降價，必須重新定價再備案。

說白了，還是限制樓盤的降價幅度。

當時，武漢出現一大波樓盤重新備案，全是在降價！

現在更不用說了，房價回歸市場已經是大勢所趨。

據不完全統計，2024年至今至少已有11個城市取消或放松限價，如沈陽、寧德、陽江、大理、珠海、蕪湖、淮南等。

隔壁鄭州，7月31日直接發布了《關于取消商品住房價格指導的通知》：

經市政府研究，住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發企業按照自主定價進行銷售、辦理商品房預（銷）售許可（備案）手續。

潛臺詞，可漲可跌！

武漢也不裝了，明確表示：

并未推出限制房價下跌的政策，商品房銷售價格由開發商根據市場情況自主決定，只需要確保不超過備案價即可。

這可是正兒八經武漢住更局的回復！

等同于官方態度！

2Grain Rain

沒辦法，武漢樓市太慘了！

先看新房情況。

今年上半年，武漢新建商品住宅成交均價16185元/平方米，較2023年的16572元/平方米下降約2.3%。

看似沒那么夸張，但跌幅在加深！

而且是連續6個月！

1月份，環比跌幅0.6%，同比跌幅0.5%；

2月份，環比跌幅0.5%，同比跌幅1.6%；

3月份，環比跌幅0.8%，同比跌幅3.6%；

4月份，環比跌幅1.0%，同比跌幅5.2%；

5月份，環比跌幅1.5%，同比跌幅6.8%；

6月份，環比跌幅1.1%，同比跌幅7.9%。

二手房更慘。

根據百城房價數據，目前武漢二手房均價為14100元/㎡。相較2021年的高點18300元/㎡，跌幅超過20%。

6月70城中，武漢位居跌幅榜首！

1月份，環比跌幅1.0%，同比跌幅6.1%；

2月份，環比跌幅1.5%，同比跌幅7.6%；

3月份，環比跌幅0.9%，同比跌幅8.9%；

4月份，環比跌幅1.5%，同比跌幅10.6%；

5月份，環比跌幅1.3%，同比跌幅11.3%；

6月份，環比跌幅1.9%，同比跌幅12.5%。

連續3個月同比跌幅超10%，并且跌幅還在擴大！

不光是房價，其它幾個指標也不太好看。

成交量跌麻了！

數據統計，武漢住宅市場上半年成交321萬平方米，同比下降51%。

換算成房子，上半年武漢新房銷量為3.3萬套，與2020年的20多萬套相比，整整少了17萬套。

縮水85%，蘋果縮成車厘子！

去化周期還在上升。

數據顯示，截至今年6月底，武漢樓市去化周期為30.9個月，較2023年12月底的21.5個月大幅上升。

大家一定要清楚，去化周期是一個不斷動態變化的數據，它隨著庫存量和出售速度的變化而變化。

不怕供應大，就賣出貨慢！

去化周期變長，只能說明武漢的房子越來越不好賣了。

話又說回來，別看武漢樓市表現不佳，但是在政策上它一直最積極的那一批。

比如解除限購，在去年9月中旬武漢就全部取消，連二環內也可以隨便買。

又或者是降利率，武漢也是第一個調整貸款利率下限的城市，全國朋友圈估計都發過武漢首套房貸款利率降至3.25%的消息。

真應了一句話：

放開得越早，抗跌能力越差。

3Grain Rain

最近我們觀察的二線城市不少，長三角的杭州、南京，西部的成都、重慶。

總體來說有一個感受，核心城市其實表現都不錯，要么量漲，要么價漲，或者干脆豪宅一騎絕塵。

想比而言，作為中部第一城的武漢，明顯不太給力。

踩得有點狠了，最后還是抬一抬。

關于武漢樓市，與其說房價跌了，不如說房價轉移。

給大家舉個例子就明白了。

我們先看武漢樓市的高點——

2016年，武漢單價最高的二手房是江漢關旁邊的別墅，47300元/㎡。而到了2024年，單價最高的二手房變成了東湖邊的別墅，二手價已經達到84897元/㎡。

包括東湖邊的高層，2016年是46000元/㎡，2024年的價格已經到了70000元/㎡。

漲了吧？

漲得非常猛。

但如果看武漢樓市的低點——

2016年，武漢最低的房價在蔡甸，單價1745元。現在是新洲，居然只有1303元/㎡。

通過對比，我們發現：

2016年武漢天花板和地板，相差27倍！

但2024年，差距擴大到65倍！

明白了嗎？

不管一個城市的大盤是漲還是跌，它的房價都會集中到某些板塊、某些房子上面。

同理。

全國34個省級城市、339個地級市、3056個縣城，這些城市之間的差異、同一個城市項目與項目的差異，項目與項目配置的差異是非常巨大的。

其中，大部分城市的房子都會一文不值，但這些房子的價值并不是消失了。

只是轉移到了更高能級的城市！

有些城市的好房子價格會貴出天際，城市核心地段+稀缺資源的房子，未來十萬一平也很正常。

當然，這并不妨礙城市的另一頭可能才1000出頭。

分化的不光是城市，也是區域，也是標的。

房子選錯了，可能一輩子白干；房子選對了，可能改變一代人的命運。

我們大多數人對市場的感知都偏向防御性，但其實在大趨勢下，普通人根本防御不了。

眼看存款利率已經降到1.8了，都快比很多城市的租金回報率還低了！

前幾天，央行報告中明確提到：

過去十年，我們的CPI中房租年均上漲是1.2%，考慮到這個動態變化，未來的租售比有望提升到3%以上，會高于多數資產的回報率。

不容易啊，這可是官方表態！

未來的方向很明確，就是鼓勵買房、投資、消費！