恒大國際中心寫字樓商改住，誰為300㎡大平層埋單？

在五象總部基地，憑空冒出個住宅項目，且是300㎡以上的大平層，你會買單嗎？

恒大國際中心最新消息是，商改住正式官宣了。

爛尾、被平穩基金接管、交付等這些問題似乎已成過往，大家關注的兩個關鍵詞：一是商改住，二是大平層。

而一些嗅覺靈敏的粉絲向大V君提出幾個問題，瞬間讓我們陷入另一種思考：這樣的大平層真住得舒服嗎？有誰會買單？

網傳恒大國際中心商改住已久，但一直未得明確。

近日，南寧市自然資源局發布了一則恒大國際中心一宗地塊規劃調整的公示，明確將原南寧恒大城市建設有限公司的450108100008GB00070宗地分宗所得，并轉讓到南寧濟恒房地產開發有限公司名下，用地面積折合26.26畝。

圖 |南寧自然資源局發布的調整公示

地塊用途也進行了調整：

1、擬將114733平方米的原規劃商業辦公用途調整為普通商品住宅，擬新增272戶住戶，若按3.2人/戶估算，預計新增871人。

2、相應增加幼兒園、小學等教育配套學位。
3、相關物業管理用房、社區管理用房、社區居家養老服務用房等公共服務配套設施，根據相關規定、政策進行規劃設置。

至此，恒大國際中心商改住有了官方的正式公示。

圖 |公示張商改住示意圖

資料顯示，南寧恒大國際中心位于五象總部基地歌海路19號，占地101畝，整體容積率4.649，原規劃建設A、B、C、D、E、F六座業態的商業綜合體，包含寫字樓/星級酒店、商業辦公、購物中心、風情商業街等業態。

圖 |恒大國際中心原效果圖

恒大暴雷后，項目一度停擺，幾近成為爛尾。后A、B、C座由2023年開始由南寧平穩基金接管。

其中，B、C座續建工作有序推進中。

圖 |平穩基金官微發布的相關信息

A座原計劃建5A級寫字樓。如今從南寧平穩基金相關宣傳信息看，已更名為邕府·紫薇府，將打造為300+㎡的大平層。

圖 |邕府·紫薇府效果圖

看到這里，大家不禁自嗨了一番。一方面為幾近爛尾的項目重生松了一口氣。一方面仿佛為這個地處優越地段的多出個住宅感到新奇。

但寫字樓改住宅，市場是否會買單？我們往下分析。

查閱了相關網站，目前未查到商改住的地塊設計規劃方案。這里不免有幾大疑慮。

1、原規劃是超300米的超高層，改后的高度還保持嗎？水電、消防等問題如果調整？
2、商改住住得舒服嗎？

3、商業中心里的住宅，誰會買單？

相關業內人士告訴大V君，“商改住”項目的實施過程中，常常要繞開有關的建筑設計審批，在設計中存在著“硬傷”，如在施工中增設夾層、增加燃氣管道等違法建設，又極易引發房屋的火災、火災等問題。

與居住用地相比，部分商業用地的規范要求也較低。

南寧對住宅住房有規定，在寒冷天下必須保證至少3個小時的日照。但一般的商業寫字樓卻沒有這樣的要求，這很容易造成公寓樓內的采光條件較差，日照較少，從而影響到居民的舒適度。

另外，一些商住樓混合用地，由于其內部人員的復雜性和高度的流動性，使得它們之間的相互影響，給管理帶來了很大的困難和安全隱患。

從此次公告看，邕府·紫薇府的建設體量沒有改變，還增加了戶數。未來高度仍維持，容積率是否會相應提升？

圖 |規劃調整的部分內容

300米左右，若按平均層高4米計算，樓層數可達到75層。未來是N梯四戶或五戶的設計？戶型陽臺該如何擺放？

300㎡+的戶型設計，在南寧可以說達到豪宅的面積段，而在逼仄的商務地段里的豪宅還少有先例。且豪宅所需的圈層、園林綠地、舒適度、服務、會所等，在此如何體現？

變性后的“邕府·紫薇府”如何解決這些痛點和難題？

我們有待信息的進一步釋放。

這個項目如今建設進度如何？

8月20日，大V君到現場實探。

從平樂歌海路口看過去，項目兩棟寫字樓高聳。

圖 |恒大國際中心實景

走近，在十字路口就能看到恒大世紀夢幻城的招牌，而未亮的電子屏幕上方，如今打出的是“平穩基金國際中心”。

圖 |恒大國際中心實景

一眼望去，項目周邊的綠化帶部分雜草重生，看得出無人搭理已久。目前有圍擋圍住，即將施工的樣子。

繞項目一圈，工地入口中門頭上打出的是“平穩基金國際中心項目二期A地塊”續建工程，原來的“恒大”相關信息已抹掉不見。

圖 | 項目工地實景

圍擋周邊，還有“邕府·紫荊園”（原恒大御府）、“邕府·朱槿園”（原藍光雍錦瀾灣）的相關廣告信息。

整個項目，低層商業建筑早已建好，曾經也是恒大世紀夢幻城接待中心。走進一看，內部早已變為辦公場地，但如今空無一人。

圖 | 原營銷中心辦公區

已建起的兩棟高層寫字樓，是項目的B座和C座。目前整體外墻玻璃基本安裝，不過還沒有完全建好。

圖 | 項目工地實景

放飛小飛機，低層商業頂上的綠植較為茂盛。B/C座低層和頂部都有工人施工。一樓的部分園林已零星種上樹木綠植，整體還在施工中。

圖 | 項目工地實景

在項目的南側，目前地塊還是一個坑。這就是此次規劃調整的地塊，曾經規劃的超高層地標建筑A座。

圖 | 商改住地塊目前還是坑狀

在周邊，多是寫字樓，商務氛圍很濃。生活所需的氛圍就差了點意思。

而A座與已建好的B/C座樓間距肉眼可見的近，幾乎沒有園林空間可言。

圖 | 高層建筑之間樓間距不大

很難想象未來改成住宅后，小區綠地率會怎樣。

在南寧，商改住已經喊了多年。但一直沒有已實行的成功案例。

恒大國際中心會不會成為首例？

早在2020年10月21日，《南寧市人民政府辦公室關于印發南寧商業辦公項目調整為普通商品住房工作方案的通知》（下稱《通知》）發布。根據文件內容，“商改住”方案的主要目的是為了防范化解商業辦公用房高庫存風險，促進房地產市場平穩健康發展。

圖 | 2020年南寧商改住相關通知

而從實際推進來看，近4年來目前南寧也僅有綠港國際上城、大嘉匯尚悅、綠港國際中心、邕府·紫薇府（原恒大國際中心）等極少數樓盤成功實現了商改住，但具體還未正式落實。

商改住就萬事大吉了？

商業辦公改住宅，無非是商業市場低迷，項目期望通過變性住宅走量，以盤活項目。

根據戴德梁行數據顯示，2024年上半年南寧甲級樓的存量面積達到約295萬，空置率已經達到40.3%。

可以想象南寧寫字樓和商業項目的存量和空置壓力多大。

但是，新房市場也并不好過。

根據克而瑞數據顯示，截至2024年6月，南寧商品住宅去化周期28個月左右。

圖 | 南寧商品住宅庫存情況（來源：克而瑞）

從地段看，邕府·紫薇府地處五象總基地核心，靠近地鐵3號線，周邊有廣西國際壯壯醫院、宜家家居、五象湖公園等資源。學校方面，靠近二中青運校區和天桃實驗學校小學部青運校區。

圖 | 項目現狀

地段資源看似出眾，但大面積的大平層產品，未來的定位、售價等都會決定項目的銷售。

如距離項目較近的威寧青運村目前主力價1.4萬~1.6萬元/㎡，大唐新希望臻園1.1萬~1.2萬元/㎡，若項目定價1萬元/㎡，總價300萬元起步，有多少買房人愿意買單？

有關項目的進度，我們將持續關注。歡迎留言說出你的想法。