中報(bào)“情報(bào)員”③|萬科“攤牌”

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

超預(yù)期的虧損

放大了萬科近年來的戰(zhàn)略失誤

逃在高坡，搶在山頂固然痛苦

但只有“攤牌”

才會(huì)有新的開始

萬科不得不全力為

過去的錯(cuò)誤買單

為守住財(cái)務(wù)安全底線

而瘦身減負(fù)

并在泊寓、物業(yè)等領(lǐng)域 持續(xù)努力

2024-8-31

受決策層正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率等利好刺激，昨日地產(chǎn)股罕見的強(qiáng)勢(shì)了一波。

昨天午后大A房地產(chǎn)板塊一度拉升，盤中萬科A、新城控股、中交地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、世聯(lián)行等十余股漲停。

然而，昨天晚間萬科發(fā)布的中期業(yè)績(jī)卻并不樂觀。

萬科攤牌了。

業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科董秘朱旭直言：

我們對(duì)業(yè)績(jī)虧損深感愧疚。

因?yàn)檫@份中報(bào)，萬科近年來的戰(zhàn)略失誤，也被迅速放大。

逃在高坡，搶在山頂

ALL IN的代價(jià)

今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1427.79億元，同比下降28.93%；歸屬于上市公司股東凈虧損98.52億元，

預(yù)告虧70-90億，實(shí)虧98億，而去年同期萬科凈利潤(rùn)為98.7億元。

萬科2024與2023年凈（虧損）/利潤(rùn)對(duì)比

這樣的業(yè)績(jī)偏差和前后落差，讓不少投資者大失所望。

一位投資者描述稱：

就像是一顆子母雷，先炸你一大半，然后再扔個(gè)小雷。

從盈利的“最強(qiáng)王者”，到“虧損大戶”，萬科到底怎么了？

盡管萬科早前第一個(gè)喊出“活下去”，但看到膽大的撐肥了，萬科可能還是想賭一把。

2021年前后，萬科高位AII in拿了很多高價(jià)地。

連續(xù)兩年，萬科拿地均位列前三甲。

隨后，地產(chǎn)銷售形勢(shì)迅速惡化，結(jié)果就是——

萬科逃在了高坡，卻搶在了山頂，陰差陽錯(cuò)成為土地接盤俠。

上半年，萬科的計(jì)提減值高達(dá)42億，這進(jìn)一步加劇了其虧損。

錯(cuò)誤的市場(chǎng)預(yù)判為其今天的業(yè)績(jī)暴雷埋下了隱患。

部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資的失誤也是萬科虧損的一個(gè)重要原因。

其中，萬科投資的普洛斯物流倉儲(chǔ)形成賬面虧損約10億。

不過萬科對(duì)此解釋很有意思：

公司投資的普洛斯是物流倉儲(chǔ)行業(yè)頭部企業(yè)，運(yùn)營(yíng)情況良好，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)。但公司對(duì)投資性房地產(chǎn)按照成本法計(jì)量，因此需要將普洛斯的報(bào)表按公司會(huì)計(jì)政策調(diào)整為成本法，剔除公允價(jià)值變動(dòng)影響，并基于公司初始投資時(shí)的物業(yè)成本計(jì)提折舊攤銷，這一會(huì)計(jì)處理上半年對(duì)公司報(bào)表形成賬面虧損約10億元。

在房企癡迷多元化的那些年，萬科同樣AII in。

除了皮帶哥盯上的汽車賽道，什么物流、長(zhǎng)租公寓、冰雪、海外、教育、企業(yè)服務(wù)，甚至是養(yǎng)豬。

似乎每一個(gè)風(fēng)口，萬科都要試它一試。

但這些業(yè)務(wù)沉淀了萬科不少的資金，卻沒帶來預(yù)期收益，進(jìn)一步加劇了現(xiàn)金流消耗。

包括萬科看重的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)商業(yè)板塊，同樣陷入“不上不下”進(jìn)退維谷的境地。

萬科集團(tuán)董事會(huì)秘書朱旭在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：

上半年商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入增長(zhǎng)，出租率保持穩(wěn)定。其中商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）營(yíng)業(yè)收入45.9億元，同比增長(zhǎng)6.7%。

王石退出后，郁亮管理團(tuán)隊(duì)押寶商業(yè)地產(chǎn)，試圖從行業(yè)下行階段找到壓艙石，但萬科的商業(yè)并沒有發(fā)揮超出預(yù)期的作用。

萬科的商業(yè)在市場(chǎng)的存在感并不強(qiáng)，不少人認(rèn)為，萬科的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有一股濃濃的——

山寨感。

說白了就是條線管理混亂、沒有特色、商場(chǎng)數(shù)量多但不精。

對(duì)比華潤(rùn)、龍湖、新城等進(jìn)入了“百M(fèi)ALL俱樂部”(擁有達(dá)到或超過100座購物中心)的房企，萬科商業(yè)還有很長(zhǎng)一段路要走。

但好消息是，萬科的長(zhǎng)租公寓至少做到了管理規(guī)模穩(wěn)居國(guó)內(nèi)第一。

管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)模分別為24.2萬間和18.3萬間，進(jìn)入全國(guó)29個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.3億元，同比增長(zhǎng)5.3%。

昨日業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科總裁祝九勝也表示——

集團(tuán)堅(jiān)定地看好長(zhǎng)租公寓這項(xiàng)業(yè)務(wù)，并始終把長(zhǎng)租公寓作為萬科的三大核心業(yè)務(wù)之一。

但長(zhǎng)租公寓是一筆周期長(zhǎng)、毛利低的業(yè)務(wù)，未來，萬科總不能把當(dāng)初ALL IN的損失寄托在這項(xiàng)業(yè)務(wù)身上。

萬科新名詞

“性價(jià)比提升”

這次業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮沒有再喊“超跌”了。

而是換了一個(gè)詞——

性價(jià)比提升。

在被問及對(duì)未來市場(chǎng)走勢(shì)的看法時(shí)，郁亮表示：

中長(zhǎng)期來看，潛在住房需求雖然已經(jīng)過了歷史峰值，但絕對(duì)量的規(guī)模仍然巨大。從短期看，經(jīng)過三年的調(diào)整，新房的性價(jià)比在提升。

說得很隱晦，這可能是因?yàn)槿f科帶頭“超跌”。

2024年上半年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額1273.3億，而去年的數(shù)據(jù)是2018億，同比下降37%。

還好，繼續(xù)保持了行業(yè)第一陣營(yíng)，但其中也四個(gè)字的無奈——

以價(jià)換量。

2024年上半年，萬科銷售均價(jià)為13553元/㎡，而去年這一數(shù)據(jù)是15722元/平方米，同比下降14%。

每平米便宜了2200元，性價(jià)比直接拉滿。

其中的代價(jià)是，萬科地產(chǎn)開發(fā)的毛利率直線下降。從2018年的37%下跌到了現(xiàn)在的15%左右，腰斬了一半多。

但現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，能以價(jià)換量換來現(xiàn)金流就不錯(cuò)了，還講究什么毛利率。

“瘦身健體”

黑鐵萬科的求生欲

現(xiàn)在，市場(chǎng)對(duì)萬科的盈利能力確實(shí)很擔(dān)憂，不過，“黑鐵時(shí)代”講究得是一個(gè)——

求生欲。

一個(gè)好的消息是，二季度，萬科經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，實(shí)現(xiàn)42億元正向現(xiàn)金流，可算是拉回來了。

今年，“瘦身健體”是萬科的一個(gè)重要任務(wù)。

按照郁亮給出的目標(biāo)——

未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上。

除了保持正常的銷售回款節(jié)奏，萬科還在積極推進(jìn)大宗交易和資源盤活，上半年，萬科完成七寶萬科、深超總地塊、南翔印象城MEGA等資產(chǎn)處置和印力REIT發(fā)行上市等工作，實(shí)現(xiàn)的回款超過百億。

業(yè)績(jī)會(huì)上，就投資者所問下半年公司資金狀況及償債安排，萬科管理層回應(yīng)：

下半年到期的公開市場(chǎng)信用債目前僅余20億境內(nèi)債券待還，公司接下來會(huì)錨定既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，保持銷售和回款穩(wěn)定，加快推進(jìn)大宗交易和股權(quán)處置，繼續(xù)按照量入為出的原則平衡好收支節(jié)奏，在全力完成下半年交房任務(wù)的同時(shí)，創(chuàng)造更多自由可用的現(xiàn)金流。

為了全面化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，萬科制定了“一攬子方案”，一份被萬科用來適應(yīng)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的五年計(jì)劃。

這項(xiàng)計(jì)劃具體包括：

實(shí)現(xiàn)總體負(fù)債規(guī)模下降；明確綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃住宅三大核心業(yè)務(wù)；完成融資模式轉(zhuǎn)型等。

目前，萬科正大力清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。

萬科首席運(yùn)營(yíng)官劉肖稱，當(dāng)前有19個(gè)大宗交易項(xiàng)目在談判過程中。

截至今年7月底，合并報(bào)表的有息負(fù)債加供應(yīng)鏈融資合計(jì)較年初凈下降172億元，資產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)204億元（含印力的資產(chǎn)交易及REIT發(fā)行）。

“攤牌”

才有新開始

“瘦身健體”過程是煎熬的。

不僅伴隨著一些項(xiàng)目業(yè)務(wù)板塊的出清，也包括很多人才的流失。

今年，內(nèi)部高層人員和骨干員工很多紛紛攤牌跳槽。

短短數(shù)月，萬科的幾個(gè)區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，如嘉興公司的羅赟喆、南京公司的劉振勇、寧波公司的朱銳等，都轉(zhuǎn)投華潤(rùn)置地。此外，萬科的首席組織官滕櫻君也已經(jīng)離職。

甚至，不少在萬科待了10年以上的老員工也開始離去，比如鄭州萬科的掌舵人許沈波。

各個(gè)條線骨干力量的流失，讓萬科的未來多了一份不確定性。

但一切遲早是要“攤牌”的。

人事如此，企業(yè)如此。

只有“攤牌”后，才會(huì)有一場(chǎng)新的開始。

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萬科業(yè)績(jī)會(huì)重要實(shí)錄

點(diǎn)此親啟

萬科業(yè)績(jī)會(huì)重要實(shí)錄

——萬科下半年能不能還債？房子還能怎么賣？郁亮怎么看未來？利潤(rùn)率為什么那么低？接下來能好轉(zhuǎn)嗎？

QA1

萬科現(xiàn)金行不行

在行業(yè)依然在調(diào)整的情況，市場(chǎng)是比較關(guān)心企業(yè)的現(xiàn)金流狀況的，從萬科的中報(bào)來看，公司也面臨比較大的現(xiàn)金流的壓力。請(qǐng)問公司在今年下半年和明年的現(xiàn)金流和融資的情況會(huì)怎么樣？能不能保障我們的債務(wù)的償還？財(cái)務(wù)能不能保障安全？

A1韓慧華：

公司始終把保交房和保兌付放在工作首位。今年上半年不僅順利完成了7.4萬房子的交付，也如期完成了154億境內(nèi)外的公開債兌付。雖然公司目前在經(jīng)營(yíng)上確實(shí)面臨階段性的挑戰(zhàn)，但是我們會(huì)全力以赴過好關(guān)，在確保按時(shí)保質(zhì)交付的同時(shí)保障我們各項(xiàng)債務(wù)的兌付。

具體來說，在經(jīng)營(yíng)端，今年上半年我們?cè)跇I(yè)務(wù)“瘦身健體”和戰(zhàn)略聚焦上取得了積極進(jìn)展。二季度我們的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已回正。這主要是因?yàn)椋?/p>

第一，在流入端，一方面是積極的去推進(jìn)銷售，今年整個(gè)上半年我們的銷售也是保持在行業(yè)的第一陣營(yíng)，在28個(gè)城市都保持了數(shù)一數(shù)二的地位。二季度以來就是每個(gè)月的銷售也基本上都保持在200億以上的水平回款率也是保持在行業(yè)領(lǐng)先的水平，我們的回款比簽約的比例超過了100%。

第二，我們?cè)诖笞诮灰?、資產(chǎn)盤活上，都在積極推進(jìn)。今年上半年我們這方面的回款也超過了百億。

第三，是我們積極去落實(shí)公司“聚焦主業(yè)”的要求，逐步退出非主業(yè)的業(yè)務(wù)和投資，今年上半年也取得一定的進(jìn)展，收到了一些回款，剩余的事項(xiàng)現(xiàn)在也在穩(wěn)步的推進(jìn)當(dāng)中。

前面這三項(xiàng)加起來，我們今年給公司帶來的回款已經(jīng)超過了1,370億元。

同時(shí)在技術(shù)端隨著交付高峰的過去，事實(shí)上今年上半年的整個(gè)交付是有30%的下降，下半年差不多有40%的下降，所以整個(gè)工程款各方面的經(jīng)營(yíng)支出，也是在隨之下降的。隨著開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模的下降、支出下降，從二季度看，我們的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流已經(jīng)回正了，上半年整個(gè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和一季度相比，缺口是在不斷的收窄。我們也有信心在三季度四季度繼續(xù)保持經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正。

另一方面在融資端，在各方的支持下，融資渠道保持暢通，融資模式轉(zhuǎn)型也在積極推進(jìn)。上半年在金融機(jī)構(gòu)以及相關(guān)部門的支持和幫助下，我們的再融資還是比較順暢的，1到6月份完成了再融資612億，平均成本為3.66%，是一個(gè)歷史相對(duì)低位，整體各方面的工作對(duì)推進(jìn)比較有序，同時(shí)我們的融資模式的轉(zhuǎn)型也在穩(wěn)步的推進(jìn)。

今年上半年在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸方面，借助國(guó)家政策的支持，我們上半年落地了219個(gè)億，如果不含像應(yīng)力這樣的聯(lián)合營(yíng)公司，合并報(bào)表范圍內(nèi)也落地了150億。

白名單方面也是應(yīng)報(bào)盡報(bào)，同時(shí)也在推進(jìn)銀團(tuán)——今年5月份招行牽頭的200銀團(tuán)的落地，也是近年來房地產(chǎn)行業(yè)單筆比較大的一筆融資；在6月底7月初的時(shí)候也由交行落地了一筆65億元的固定資產(chǎn)融資包，現(xiàn)在也有其他的銀團(tuán)還在推進(jìn)的過程當(dāng)中。我們?cè)谌谫Y上還是取得了良好的進(jìn)展。那1月至7月份，我們整體的再融資加起來已經(jīng)完成了670個(gè)億。加上我們的供應(yīng)鏈融資，再來看集團(tuán)整體合并報(bào)表的有息負(fù)債，整體上實(shí)現(xiàn)了一個(gè)凈的下降，對(duì)比年初減少了172個(gè)億。

那再看下半年，下半年我們大概還有10萬套的房子要交付，同比去年有40%的下降。在公開市場(chǎng)債務(wù)方面，下半年只有43個(gè)億債務(wù)，到目前為止只有20個(gè)億（待償還）債務(wù)了，這些債在9月初也會(huì)到期，現(xiàn)在我們已經(jīng)做好了相關(guān)的資金安排。

整個(gè)下半年我們會(huì)繼續(xù)去錨定年初制定的經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，積極推進(jìn)銷售、加快大宗資產(chǎn)交易和資源盤活，在做好量入為出的基本的原則把握之下，去做好我們的收支平衡，確保我們的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正。

在融資端呢，我們也會(huì)繼續(xù)去保持暢通的融資渠道，爭(zhēng)取銀行端存量的穩(wěn)定，同時(shí)積極去推進(jìn)銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，去獲得增量的現(xiàn)金流，來保障我們各項(xiàng)債務(wù)的兌付。

QA2

開發(fā)業(yè)務(wù)怎么搞？

從中報(bào)來看，公司的開發(fā)業(yè)務(wù)仍然面臨比較大的壓力。在目前行業(yè)銷售表現(xiàn)相對(duì)低迷的一個(gè)情況下，公司認(rèn)為開發(fā)業(yè)未來的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？針對(duì)眼前的挑戰(zhàn)，公司采取了哪些應(yīng)對(duì)的舉措？

A2張海：

簡(jiǎn)單的說一下目前我們的觀察。

第一，從供求關(guān)系看，我們觀察到住房市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生的重大改變各類的網(wǎng)租房和這個(gè)采訪，對(duì)剛需人群就是居住問題提供了更多的選擇，而滿足客戶對(duì)更高生活品質(zhì)的改善型產(chǎn)品占據(jù)了新房市場(chǎng)越來越重要的地位。

第二，從客戶的層面看，購房者更加重視實(shí)惠，更加理性。價(jià)格實(shí)惠，所見即所得，是客戶考慮成交的首要原因。即使在當(dāng)前的非熱點(diǎn)城市，又好又實(shí)惠產(chǎn)品依然能保持熱銷。

所以我們判斷今后的投資會(huì)向城市存在改善需求的板塊和片區(qū)進(jìn)一步集中?？偟膩碚f，去年到今年，新房市場(chǎng)規(guī)模萎縮是比較明顯的。同時(shí)經(jīng)營(yíng)操盤的合格線也大幅提高。但是正如住建部提到的，從我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程看，從人民群眾對(duì)好房子的期待看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有很大潛力和空間的。

我們下一步有四點(diǎn)做法：

第一就是以客戶為中心，營(yíng)造有活力的社區(qū)生活場(chǎng)景?，F(xiàn)在客戶細(xì)分的趨勢(shì)比較明顯。我們要加大對(duì)客戶的研究，讓產(chǎn)品不止有空間、還有內(nèi)容和服務(wù)?；谶@個(gè)判斷我們今年在住區(qū)空間的運(yùn)營(yíng)服務(wù)上下了功夫。

第二，我們需要圍繞客戶需求的新變化，對(duì)成本和費(fèi)用的投入進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，以提高產(chǎn)品的質(zhì)量?jī)r(jià)格比和性能價(jià)格比。

第三，我們加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目全周期全維度的現(xiàn)金流精算，這里更強(qiáng)調(diào)的是精算。在新的階段，以前的算法是不行的、或者是不充分的。我們現(xiàn)在是從可用性的角度出發(fā)，做分品類、分階段、動(dòng)態(tài)的精算和現(xiàn)金流量表，特別是要考慮對(duì)現(xiàn)金流有重要影響的變量，比如說你的價(jià)格有沒有波動(dòng)，你的時(shí)間有沒有延長(zhǎng)等等。這樣就讓現(xiàn)金流量表從一張表變成了一套表。

第三，我們有面向未來的一些產(chǎn)品設(shè)想。我們要推動(dòng)以未來城市為代表的新產(chǎn)品。這個(gè)首發(fā)作品在上海嘉定的理想之地落地了，總體來說反應(yīng)還是不錯(cuò)的。

上面4點(diǎn)是我們接下來準(zhǔn)備在開發(fā)業(yè)務(wù)中一些具體的做法的設(shè)想。一部分已經(jīng)投入了落實(shí)和實(shí)踐中。但從目前看，開發(fā)業(yè)務(wù)還是處于一個(gè)調(diào)整的艱難階段。還需要耐心。我們現(xiàn)在我和我的同事正在努力的把眼前的每件事情做好，汲取以往的教訓(xùn)，糾正過去的錯(cuò)誤，找到和挖掘出新時(shí)期客戶新的需求。

QA3

萬科怎么看未來？

二季度以來已經(jīng)出臺(tái)了不少支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的利好政策。但從最近兩個(gè)月的行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看來，雖然說有階段性的改善，可是市場(chǎng)的恢復(fù)是不是還需要時(shí)間？萬科如何看待未來的市場(chǎng)走勢(shì)？

A3郁亮：

從中長(zhǎng)期來看，我們潛在住房需求已經(jīng)過了歷史峰值，這一點(diǎn)我想大概是普遍的共識(shí)。那么我們也有可能低估了我們潛在住房需求的絕對(duì)量規(guī)模。從中長(zhǎng)期來看，這個(gè)規(guī)模其實(shí)也依然是非常巨大的。

從短期來看的話，經(jīng)過這三年調(diào)整，新房的性價(jià)比得到很好的提升。另外一個(gè)政策對(duì)多樣化住房需求的支持力度也在不斷增加。這些都為市場(chǎng)的復(fù)蘇、市場(chǎng)需求的復(fù)蘇積累了能量，也為我們行業(yè)新發(fā)展階段的到來提供了土壤。

談到市場(chǎng)的走勢(shì)，我們從需求供應(yīng)兩個(gè)方面來看，首先看到新的房子的產(chǎn)品力跟服務(wù)力都較以往有非常大的提升。隨著房產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生根本性的改變，我們行業(yè)的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)要素已經(jīng)從規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)傳達(dá)到了已經(jīng)過渡到了我們以產(chǎn)品的一個(gè)福利的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)，也就是給消費(fèi)者提供好房子跟好服務(wù)，那么也提供優(yōu)質(zhì)住房。

優(yōu)質(zhì)住房不僅表現(xiàn)為物理層面上的硬件的水平提升，也包括消費(fèi)者全周期居住體驗(yàn)軟性上的提高。從硬件來看，現(xiàn)在我們行業(yè)的產(chǎn)品的迭代速度越來越快，差不多每3~4個(gè)月就迭代更新一次。從軟件來看，我們要給業(yè)主提供情緒價(jià)值，讓業(yè)主在我們小區(qū)里面感受到被關(guān)愛。這是我們的產(chǎn)品服務(wù)主張的重要組成部分。

總的說來，目前我們房產(chǎn)行業(yè)開始卷產(chǎn)品卷服務(wù)，這對(duì)消費(fèi)者來說是件好事情，我們的行業(yè)終于有了一點(diǎn)點(diǎn)像造汽車一樣造房子的味道。

在我們產(chǎn)品力跟服務(wù)力提升同時(shí)，新房售價(jià)比、性價(jià)比也得到了提高。房?jī)r(jià)水平經(jīng)過三年調(diào)整，也已經(jīng)回落到一個(gè)比相對(duì)比較合理的水平了，新產(chǎn)品的性價(jià)比也因此比較得到比較大的提升。

目前，隨著政策在各個(gè)城市的不斷落地，因城施策，我們看到，無論是購房的門檻、首付的比例跟按揭利率的水平，都已經(jīng)盡可能的向各類多元化的住房需求放開跟傾斜。這些措施積累下來的話，對(duì)消費(fèi)者信心的需在一定會(huì)在逐步恢復(fù)。居民支出負(fù)擔(dān)也有了明顯的降低，購買力也在提高，作為需求的復(fù)蘇創(chuàng)造良好條件。所以我從供給側(cè)來看，我們新房的供應(yīng)量是相對(duì)不足的。

我們看到今年上半年，全國(guó)新處長(zhǎng)新住宅的開工面積開工面積又下降了24%，同比下降24%。意味著今年全全國(guó)全年的新住宅的新開工量，新房面積大概是5億平方米左右。這個(gè)水平從歷史上來看，相當(dāng)于19年前2005年的全國(guó)的新開工水平。從國(guó)際比較來看，跟那些城鎮(zhèn)化已經(jīng)非常成熟的國(guó)家，比如說日本美國(guó)相比，這個(gè)水平也是偏低的。所以目前供給水平偏低——供求關(guān)系的改善，供需關(guān)系的改善，將為市場(chǎng)走出低谷、同時(shí)向上提供動(dòng)力、創(chuàng)造條件，這是我對(duì)市場(chǎng)的一個(gè)基本看法。

QA4

未來利潤(rùn)率表現(xiàn)能好轉(zhuǎn)嗎？

公司開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率較2023年頭最明顯下降，想請(qǐng)問一下主要是什么原因造成的？后續(xù)接下來利潤(rùn)率的表現(xiàn)會(huì)不會(huì)有所好轉(zhuǎn)？

Q4韓慧華：

今年整個(gè)上半年結(jié)算的資源主要還是2022、 2023年這兩年銷售的項(xiàng)目，還有2024年上半年銷售的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，確實(shí)有利潤(rùn)率下降，還有一些綜合因素的疊加，重點(diǎn)在兩個(gè)方面。

一方面確實(shí)是隨著市場(chǎng)的變化，過去兩年我們?cè)谝恍┢瑓^(qū)板塊以價(jià)換量，對(duì)利潤(rùn)還是有一定的折損的。今年上半年我們結(jié)算的資源里面，我們大概有146個(gè)項(xiàng)目都出現(xiàn)了價(jià)格的下降，對(duì)于權(quán)益利潤(rùn)還是有會(huì)比較大的影響。

今年上半年為了加快一批資源、包括現(xiàn)房還有一些車商辦資源的去化，我們?cè)趦r(jià)格上也采取了比較積極主動(dòng)的策略，包括渠道策略等等，這也對(duì)利潤(rùn)造成了一定的影響。

另外一方面，確實(shí)2022年之前獲取的項(xiàng)目地價(jià)會(huì)比較高，這批項(xiàng)目進(jìn)入到結(jié)算期，也對(duì)于我們當(dāng)期的利潤(rùn)造成了一定的影響。我們今年結(jié)算的項(xiàng)目里面有一批是2021年雙集中的時(shí)候獲取的，確實(shí)那一批項(xiàng)目的地價(jià)會(huì)比較高，再加上這個(gè)產(chǎn)品的定位不適應(yīng)需求的變化，銷售期又剛好遇到市場(chǎng)下行。整體來說利潤(rùn)率的影響就會(huì)比較大。

而且從目前的已收未結(jié)的資源、包括未售的資源來看，這批項(xiàng)目還會(huì)陸續(xù)的交付，那么在未來1年到2年確實(shí)還是會(huì)繼續(xù)影響我們的業(yè)績(jī)，這個(gè)確實(shí)消化起來需要一定的時(shí)間。

關(guān)于穩(wěn)定毛利率，我想主要從兩個(gè)大的方面入手：

一方面對(duì)于存量資源，就重點(diǎn)還是提效增效。對(duì)于這種在建在售的資源，那核心的突破口還是精益管理。剛才張海在介紹開發(fā)業(yè)務(wù)的時(shí)候也有提到這部分我們?cè)诹績(jī)r(jià)策略在費(fèi)效比的提升上要再進(jìn)一步下功夫，對(duì)于我們顆粒度還有管理方式上都需要比以往更加的細(xì)致。對(duì)于那些還在土地階段的資源，很核心的一點(diǎn)是要把握好這個(gè)產(chǎn)品的定位跟資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)系，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候需要去做足挖潛，在實(shí)施的過程當(dāng)中盡可能的去挖潛可售的空間，去挖潛不同產(chǎn)品的價(jià)值，然后去通過這種產(chǎn)品的溢價(jià)以及費(fèi)效比以及提效來實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率的提升。

另外一方面還是要保持住我們現(xiàn)有的新項(xiàng)目的一個(gè)兌現(xiàn)的水平。其實(shí)近兩年近兩三年，就是我們?cè)谕顿Y原點(diǎn)，產(chǎn)品遠(yuǎn)點(diǎn)，還有操盤效率上是下了非常多的功夫的，也取得了比較好的成效。前面報(bào)告也介紹到，從2022年以來，我們主動(dòng)投資的那些項(xiàng)目，我們整個(gè)開盤的周期已經(jīng)縮短到5.7個(gè)月，這個(gè)比過往是有非常大幅度的提升了4.1個(gè)月，那股東現(xiàn)金流的回正時(shí)間也縮短到12個(gè)月以內(nèi)，銷售的毛利率也保持在18%左右的水平，基本上都兌現(xiàn)了我們當(dāng)時(shí)的投資預(yù)期，應(yīng)該說整體表現(xiàn)還是比較好的。這也是一個(gè)比較積極的信號(hào)，而且隨著這部分資源，就今年到年底大概會(huì)去化80%，未來也會(huì)逐步的去進(jìn)入到結(jié)算結(jié)算期，那么進(jìn)入到結(jié)算期之后，這部分也會(huì)對(duì)于我們的利潤(rùn)就業(yè)績(jī)的改善會(huì)有一定的補(bǔ)充的作用。

應(yīng)該說長(zhǎng)期來看，其實(shí)操盤能力的穩(wěn)定的提升還是我們可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。過去兩年包括未來我們會(huì)在這方面下更多的功夫，我們也希望通過自身的努力能夠把這個(gè)結(jié)果做得更好。

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