1999年是個(gè)門(mén)檻！淺讀濱海新區(qū)試行的房屋養(yǎng)老金管理辦法

1、房屋養(yǎng)老金歸業(yè)委會(huì)管嗎？是誰(shuí)都能用嗎？

2、首期房屋養(yǎng)老金從哪來(lái)？

3、這筆錢(qián)能不能跨區(qū)使用？

4、房屋養(yǎng)老金不夠用怎么辦？

5、1999年的房子就要開(kāi)始體檢？

我也是帶著問(wèn)題去試讀剛剛官宣的《天津市濱海新區(qū)房屋養(yǎng)老金管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》。

以下均為個(gè)人理解，僅供各位關(guān)心此事的朋友參考，如果個(gè)人理解正確，歡迎點(diǎn)贊；如果個(gè)人理解有誤，請(qǐng)留言指正。

PART.01

房屋養(yǎng)老金歸業(yè)委會(huì)管嗎？

試行期間，房屋養(yǎng)老金分公用賬戶(hù)和個(gè)人賬戶(hù)兩個(gè)，分別建立明細(xì)臺(tái)賬，并不是所有的錢(qián)都混進(jìn)一個(gè)賬戶(hù)，房屋養(yǎng)老金的政策制定，賬戶(hù)建立和歸集管理，都?xì)w口區(qū)住建委。

落地實(shí)施房屋體檢、組織購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)是各街道辦事處。

核準(zhǔn)撥發(fā)房屋養(yǎng)老金的機(jī)構(gòu)是區(qū)財(cái)政局，后面審計(jì)的機(jī)構(gòu)是區(qū)審計(jì)局。這是一條有管理、有執(zhí)行、有撥發(fā)、有審計(jì)的工作鏈，基本上保證相互監(jiān)督、存取有序。

所以房屋養(yǎng)老金這筆錢(qián)的管控，其實(shí)與業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有多大關(guān)系。并不是大家擔(dān)心的那樣，業(yè)委會(huì)拿個(gè)蘿卜章就把錢(qián)領(lǐng)走了。

但是由于老舊房屋很多破損位置屬于公共部位，外人也不熟悉小區(qū)業(yè)主的實(shí)際情況，而且體檢和維修需要有人牽頭上呈下達(dá)、協(xié)調(diào)業(yè)主配合施工。這件事應(yīng)該是落在業(yè)主委員會(huì)頭上的。

雖然說(shuō)房屋養(yǎng)老金這個(gè)管理環(huán)節(jié)，看起來(lái)比較長(zhǎng)，申用會(huì)比較繁瑣，但也只有才延長(zhǎng)管理環(huán)節(jié)，才能更好的規(guī)避使用亂象。

PART.02

首期房屋養(yǎng)老金從哪來(lái)？

先說(shuō)公共賬戶(hù)的資金，從土地出讓底價(jià)基礎(chǔ)上按25元/平米收取，作為專(zhuān)項(xiàng)收益歸集進(jìn)入房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)。個(gè)人理解是出讓住宅用地的建筑面積的25元/平米。

這筆錢(qián)其實(shí)是加在土地成本里，成為拿地成本的一部分，先由開(kāi)發(fā)商墊付，然后出現(xiàn)在商品房售價(jià)中，由購(gòu)房人買(mǎi)單。

我記得2023年全市出讓住宅+商住用地的總建面積一共652.8萬(wàn)平米，如果參考濱海新區(qū)的歸集標(biāo)準(zhǔn)，全市能歸集到房屋養(yǎng)老金大約是1.63個(gè)億。對(duì)于天津這個(gè)歷史悠久老屋遍地的城市，肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

公共賬戶(hù)中資金不足部分，由財(cái)政預(yù)算中增列專(zhuān)項(xiàng)預(yù)算，用于試點(diǎn)期間房屋養(yǎng)老金不足的兜底。

再說(shuō)個(gè)人賬戶(hù)，目前沒(méi)有要求限期強(qiáng)制建立房屋養(yǎng)老金的個(gè)人賬戶(hù)，但未來(lái)一定會(huì)推動(dòng)業(yè)主去補(bǔ)建個(gè)人賬戶(hù)。補(bǔ)交的標(biāo)準(zhǔn)就是無(wú)電梯房40元/建筑平米，有電梯房60元/建筑平米。

按建筑面積60平米計(jì)算，無(wú)電梯需交2400元，有電梯需交3600元。

這筆錢(qián)說(shuō)多不多說(shuō)少不少，關(guān)鍵就是看維修時(shí)的使用比例。實(shí)際使用的時(shí)候，公共賬戶(hù)與個(gè)人賬戶(hù)的使用比例是三七還是五五？還是設(shè)定一個(gè)使用個(gè)人賬戶(hù)的門(mén)檻金額？這個(gè)有待明確。

但是個(gè)人公積金高的，可以提取公積金繳存房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶(hù)，這是個(gè)重點(diǎn)。

說(shuō)一點(diǎn)個(gè)人預(yù)測(cè)，個(gè)人賬戶(hù)當(dāng)前沒(méi)有限期強(qiáng)制要求建立，但未來(lái)肯定要普及建立的，這筆錢(qián)的很可能要在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)時(shí)收取，畢竟在交易環(huán)節(jié)收費(fèi)最容易操作。或者在檢測(cè)后維修前收取，檢測(cè)出老房改修，那您就在維修前先把錢(qián)補(bǔ)上。

2023年全市成交二手房1335萬(wàn)平米，假設(shè)其中六成二手房沒(méi)有繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，需要補(bǔ)建個(gè)人賬戶(hù)，參照新區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大概會(huì)收3個(gè)億~4個(gè)億。

PART.03

這筆錢(qián)能不能跨區(qū)使用？

這件事挺有意思，你仔細(xì)想吧，原則上各區(qū)自己收上來(lái)的錢(qián)，應(yīng)該歸各區(qū)自己使用。按濱海新區(qū)的試行辦法，雖然今年明年肉眼可見(jiàn)土地難賣(mài)，但只要賣(mài)了地就有錢(qián)進(jìn)賬。

但是和平區(qū)、薊州區(qū)這樣土地成交寥寥無(wú)幾的區(qū)域，公共賬戶(hù)里的錢(qián)從哪來(lái)？難道都要區(qū)財(cái)政在兜底嗎？要不要市層面統(tǒng)籌撥款？這就不得而知了。

這里就想到因城施策的說(shuō)法，城市雖大真是各有不同。可能比如西青、津南、濱海等土地出讓大區(qū)，公共賬戶(hù)的資金歸集對(duì)土地出讓的依靠就會(huì)多一些。和平、薊州、寧河這樣的城區(qū)就要想其他的資金歸集辦法。

個(gè)人賬戶(hù)應(yīng)該就是隨著房子走，賣(mài)房過(guò)戶(hù)之后，房子的養(yǎng)老金賬戶(hù)隨原房子保留，不被老業(yè)主帶走。

PART.04

房屋養(yǎng)老金不夠用怎么辦？

前文中小閑說(shuō)過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，全民性質(zhì)的民生支出，都會(huì)不同程度的社會(huì)化。房屋養(yǎng)老金在公共賬戶(hù)、個(gè)人賬戶(hù)之外，未來(lái)實(shí)操中，很大程度上要依賴(lài)于房屋安全保險(xiǎn)。

試行辦法中多次提到兩個(gè)名字：房屋安全綜合保險(xiǎn)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

對(duì)，給房子買(mǎi)份保險(xiǎn)。先別滑走，這不是賣(mài)保險(xiǎn)的軟文！

因?yàn)榉课蒺B(yǎng)老金公共賬戶(hù)資金的用途，試行辦法中羅列出四條：包括房屋體檢、購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)、突發(fā)事件損失中理賠不足的、必要辦公支出。沒(méi)有明確寫(xiě)出公共賬戶(hù)資金可以用于個(gè)人房屋的維修。

個(gè)人猜想，真到到了核算維修成本，招投標(biāo)施工隊(duì)上場(chǎng)的時(shí)候。恐怕個(gè)人資金和個(gè)人保險(xiǎn)這塊還要占大頭吧。

這個(gè)邏輯就像是醫(yī)保看病，除了個(gè)人賬戶(hù)、醫(yī)保賬戶(hù)之外，想要省錢(qián)還得多少買(mǎi)點(diǎn)商業(yè)保險(xiǎn)。

很有可能將來(lái)老舊房屋的維修，就是一張賬單，上面寫(xiě)明走公共賬戶(hù)多少錢(qián)、走個(gè)人賬戶(hù)多少錢(qián)、自費(fèi)多少錢(qián)，然后拿著這張賬單，找保險(xiǎn)公司報(bào)銷(xiāo)自費(fèi)花銷(xiāo)中的一部分。

PART.05

1999年的房子就要體檢啦

其實(shí)試行辦法里明確畫(huà)了一條線(xiàn)，可以使用房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)的條件之一，就是房齡在25年以上。也就是說(shuō)1999年之前竣工入住的房屋，都可以使用房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)進(jìn)行體檢。

各位1999年生人的讀者粉絲們，建議有空也要去做個(gè)體檢。

但是這些體檢的房屋未必都要立即展開(kāi)修繕。有的老舊房屋劃入城市更新片區(qū)或者舊城改造，可能會(huì)通過(guò)城更和改造路徑完成。有的如果能再堅(jiān)持一陣，修繕工作就延后一些。

個(gè)人預(yù)測(cè)，未來(lái)老舊房子的維修，很有可能將是這樣的路徑：公共賬戶(hù)負(fù)責(zé)體檢，個(gè)人賬戶(hù)承擔(dān)維修費(fèi)用，不夠用的就自費(fèi)，商業(yè)保險(xiǎn)協(xié)助解決一部分。

其實(shí)細(xì)想起來(lái)，能夠明確老破小房子的維修責(zé)任主體，避免在扯皮中發(fā)生事故和危險(xiǎn)，這是件好事。

房屋養(yǎng)老金并沒(méi)有像社保那樣，依靠收取新房的資金來(lái)修繕老房子。而是堅(jiān)決立在了政府主導(dǎo)檢測(cè)排險(xiǎn)，誰(shuí)的資產(chǎn)誰(shuí)主責(zé)維護(hù)的立場(chǎng)上。

如果能對(duì)弱勢(shì)群體給于一定程度的傾斜扶助，就更好了，畢竟真住在老破小里的業(yè)主們，絕大多數(shù)還是社會(huì)下層的普通人。