城市更新怎樣加快推動存量空間的功能轉換

近年來，辦公樓、產業(yè)園、商場空置率高、招商困難、租金下降已成了所有地方面臨的難題，成為行業(yè)內“老聲常談”的話題，而且，這種趨勢似乎還沒看到盡頭。

張江國創(chuàng)中心

為什么會出現這種現象呢？成因當然是多方面的。從客觀上講，主要有三點：一是建設的規(guī)模太大了，不管什么城市，好像發(fā)展就是造房子、蓋大樓、建大商場、大產業(yè)園，由此，造成了供遠大于求，“廟多和尚少”、“僧多粥少”成為普遍現象；

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二是互聯(lián)網科技的快速發(fā)展和應用，使人們在生產、社交、活動和消費中，對物理空間的依賴度大大降低，“網上購物”、“網上直播”、“在線辦公”、“在線會議”等已常態(tài)化，物理空間的過剩當然避免不了了；三是經濟不景氣造成各類企業(yè)、投資、項目對空間的需求減少。如這幾年城市化和房地產行業(yè)降溫后，大批相關行業(yè)企業(yè)減員、縮小規(guī)模甚至關門，所需的辦公空間當然也大幅減少。

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用從物理空間產品自身看，也存在不少缺陷：一是品種單一。雖然比前二十年增加不少，但也還是停留在商業(yè)、辦公、研發(fā)、教育、體育、文化等幾大類，其實，隨著城市功能的豐富以及多樣化、差異化和個性化，空間產品的市場細分還遠遠沒有做到按需提供；二是相同產品空間內的功能單一。尤其是一些“高大上”的甲級寫字樓，除了辦公外，沒有其它業(yè)態(tài)可供選擇，抗風險能力脆弱。

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怎樣化解現有存量空間空置率高的問題呢？當然需要從長計議、綜合施策、長短結合、標本兼治。比較關鍵的：一是要在認識上真正確立城市發(fā)展已進入存量時代的意識。不能打著城市更新的旗號，干著“掛羊頭賣狗肉”的活。更不能一講發(fā)展就搞習慣性動作、大干快上建房子;很長的一個時期里，建高樓被當作各地體現發(fā)展水平的一個標志。前不久，還聽說在一個行政區(qū)的甲、乙兩個區(qū)域，甲處要建250多米的高樓，問為什么要建這么高，讓人啼笑皆非的理由竟然是為了要比乙處的樓高出X米；

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二是要把重點轉移到盤活存量、優(yōu)化結構、完善功能上來。這樣，才能真正從內涵上、質量上保持可持續(xù)發(fā)展。三是要從源頭抓起，控制總量。把現有存量的結構、功能優(yōu)化與總量、增量的有序增加結合起來。

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其實，現在國家大力推動的城市更新，不僅僅是要解決舊區(qū)改造等問題，更是化解現有存量空間空置率高等結構性問題的必由之路。如果用城市有機更新的理念、思路和方法來破解這類難題，可以起到事半功倍的效果。也就是說，現有的城市存量空間總量，不僅已能滿足當前乃至很長一段時間的發(fā)展所需，而且還可以根據城市發(fā)展的需要，適時轉換調整它們之間的功能，實現功能在不同存量空間的有序轉換，以適應社會和城市發(fā)展的快速變化。

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在這方面，其實已有大量實踐案例可以佐證。一是工業(yè)空間的功能轉換。作為中國近代工業(yè)的發(fā)源地，上海相當數量的工業(yè)空間被保留下來了，如今，原有的工業(yè)生產功能轉移后，保留下來的工業(yè)存量空間已成為上海發(fā)展科創(chuàng)、文創(chuàng)、商業(yè)、教育、養(yǎng)老、公寓等的新空間，像張江國創(chuàng)中心、長陽創(chuàng)谷、智慧灣、新業(yè)坊、中成智谷、天物空間等等，數不勝數；

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二是商業(yè)空間的功能轉換。過去商業(yè)空間稀缺功能不用轉換，現在也過剩了，不轉不行了。比較典型的是，南京有一個商業(yè)綜合體轉為三甲醫(yī)院的門診大樓，一下子就把門可羅雀的商場給盤活了。其實，現在的所謂購物中心，其功能已在做潛移默化的轉換，如大量醫(yī)美、?？漆t(yī)院、培訓機構和體育健身功能進來了，非購物消費功能在不斷取代購物消費功能；

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中大醫(yī)院門診，圖片來源：網絡公開資料

三是辦公空間的功能轉換。這件事似乎最為迫切，上海的典型案例是1.8萬平方米的亞洲大廈，自發(fā)轉出了近20個小劇場，演脫口秀、音樂劇、話劇等?，F在稱之為“演藝新空間”；在紐約，有600多個大中小劇場，除了幾十個大型劇場外，大部分都是包含在其他建筑中的。如今，紐約又把不少辦公樓改為酒店、公寓，作為紐約辦公樓功能轉換的一個重要方向；

亞洲大廈星空間，圖片來源：網絡公開資料

四是居住空間的功能轉換。上海最為經典的是田子坊，這里不作展開。很有名的虹橋基金小鎮(zhèn)原來也曾是日企高管居住的別墅區(qū)。而且，居住空間的功能轉換往往是 “細雨潤無聲”的，在家辦公、在家開會、在家直播、在家培訓、在家設計、在家組裝、在家視頻教學、在家餐飲等等，你能分辨這“家”是辦公用地、教育用地、研發(fā)用地、工業(yè)用地還是商業(yè)用地，它們與住宅用地的關系怎樣切割呢？“水清則無魚”，在某種意義上，“模糊”本身就是一種生產力、一種優(yōu)化組合、一種創(chuàng)造性?！盎煦绱髮W”的取名大概也緣于此道理。

虹橋基金小鎮(zhèn)

現在，居住空間功能最迫切需要轉換的地方是：大量沿馬路街道邊的居民樓底層。計劃經濟時代，一層或六層叫“頂天立地”，但能分到這樣的房子已算幸運了?？涩F在不同了，隨著人民群眾對美好生活的向往，城市住房條件的大幅度改善，馬路街道車輛行人增多，噪音、隱私等問題嚴重困擾兩側的底層，它已越來越成為“不適應居住”的地方。

建業(yè)里

怎么辦呢？二十多年來，不少底層的功能也在逐步轉變，原居民通過出租的方式，將部分轉為社區(qū)商業(yè)服務的各類門店?？上У氖牵舾赡昵?，一場聲勢浩大的“拆圍”運動，將街邊居民樓底層的功能打回了原型。幾年過去了，這些地方怎么樣了呢？有的租給外來民工當宿舍、環(huán)境更差了；更多的則是“野火燒不盡，春風吹又生”，一個個頑強地重新開窗、開門、開墻照常經營，但這種半遮半掩、不明不白的狀態(tài)，則讓市容形象更差了；

WYSH 翡悅里

五是公共空間的功能轉換。過去，搞綠化就是純粹生態(tài)建設，缺乏與生活相關的功能?，F在，這方面已有很大改變，如不少綠地中增加了體育、文化、旅游功能，尤其是一些過去視為低效無用的“邊角料”公共空間，注入了新的功能，像洛克公園，在高架下建綜合運動場館等；

洛克公園

在蘭州，有一處叫“黃河食渡”的地方，則是利用近萬平方米的高架橋下空間，改造成擁有179家店鋪，集餐飲、文化、旅游于一體的休閑娛樂空間，形態(tài)、業(yè)態(tài)都不錯，非常有創(chuàng)意。至于日本，利用高架橋等公共空間開設商店、咖啡館等商業(yè)設施比比皆是，不足為奇。

華誼萬創(chuàng)·新所

上述這些空間功能轉換的案例，表明了社會、市場和企業(yè)已在行動，它說明：一是不同空間功能轉換是行得通的；二是這種行得通是有中外大量成功案例支撐的；三是這種轉換有市場需求和市場內在驅動力的；四是它會成為存量時代城市空間功能轉換的一種常態(tài)，符合城市發(fā)展規(guī)律。

遇見博物館

因此，從問題導向、需求導向、市場導向出發(fā)，政府如何因勢利導、順勢而為、揚長避短、有序推動就成了一個需要重視、研究和解決的問題。

上海穹頂藝術中心

要引導推動存量空間功能轉換，政府首先在三個方面的轉變是必不可少的：一是從增量思維轉變到存量思維。不能放著一大堆低效、閑置、空置的存量視而不見，老是“大手筆”、“大規(guī)劃”，老想著“建、建、建”，老盯著起高樓，結果是一大堆存量沒盤活，新建的增量又沒法消化；

上海國際時尚中心

二是要從“性質認知”轉變到“功能認知”。也就是要更科學、更有彈性地看待和處理“用地性質”與“空間功能”之間的關系，因為功能是隨著社會、市場和需求的變化而不斷變化的，相對穩(wěn)定的用地性質難以跟上這種“變化率”。

源創(chuàng)·新業(yè)坊

換句話講，如果按照“用地性質”來決定“空間功能”，從實際情況看，就會造成城市物理空間里的功能難以跟上社會、市場的變化需求。如果讓用地性質與空間功能變化同步，在操作上也不現實。所以，參照現代經濟中“所有權”與“經營權”可以分離的常識；用地性質與空間功能也可以有條件地分離，前者相對穩(wěn)定，后者可根據社會、城市和市場發(fā)展的需要，在同一空間或不同空間中進行合理轉換，使社會資源更加充分地得到利用和配置。

長陽創(chuàng)谷

三是從“旁觀者”轉變到“推動者”。在大量成功案例的基礎上，有關部門可以梳理總結出一套針對不同存量空間功能轉換的政策， 既鼓勵支持，又守住底線。如果說上海的城市更新要走在全國前列，那么，率先探索超大城市巨大的存量空間功能轉換，恐怕是上海應該做、而且有條件、有能力做的一件事，在這方面上海大有可為。

云間糧倉

作者：上海產業(yè)轉型發(fā)展研究院首席研究員

編輯：林欣藍

審核：夏 雨