存量房貸利率降了0.5%，只是一個(gè)開始？

降了降了，終于降了~

央媽長一聲令下，房貸界炸了鍋！

前幾天十一郎寫的一篇文章《，讓多少二手房房奴們望眼欲穿，今天，政策終于落了地。

今天（9月24），中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在 0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

同時(shí)，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例將全國層面的二套房貸款最低首付比例由 25%下調(diào)至 15%。

這簡直就是給房貸一族發(fā)了個(gè)大紅包——存量房貸利率降啦，首付門檻也低了，銀行被點(diǎn)名：“快給老鐵們減減壓！”

怎么樣，這個(gè)降幅您還滿意嗎？

很多房貸一族從兩個(gè)月就盼政策落地，到真正落地時(shí)還是會有“差點(diǎn)意思”的感慨，力度還是弱，這是很多人的體感。

舉個(gè)例子可能更直觀，以30年等額本息為例：100萬的房貸每月能省296元，500萬的房貸每月省1481元。

是否看到了希望？雖然，這個(gè)幅度多少差點(diǎn)意思，只能說稍微減輕些壓力，對提振消費(fèi)的刺激有限。

十一郎認(rèn)為，本次調(diào)整雖然幅度有點(diǎn)毛毛雨，但對于提升民眾預(yù)期以及保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，的確也起到了些作用。不管如何，這是一個(gè)開始。

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DICHAN SHIYIYAN

不論如何，存量房貸款利率的下降，釋放了正向的信號，對大家有了新的影響。

第一，平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，這次無論是首套房還是二套房都會降，只要你有房貸都會降，預(yù)計(jì)對于二套存量更有利。

這里需要注意的是，央行給出的是一個(gè)范圍，是“平均”降低了0.5%，但具體你家房子降了多少，還要視不同城市和地區(qū)的具體落地細(xì)則。

以北京為例，目前新的首套商貸利率3.4%，而2019年-2023年間買房人存量房貸利率在4.75%左右，甚至更高，兩者利差超1%。

按央行最新消息，則北京存量房貸利率的55基點(diǎn)（首套）及105基點(diǎn)（二套）將可能取消。若取消加點(diǎn)，房貸利率將變成3.85%。

央行指出，年內(nèi)還將下調(diào)7天逆回購操作利率、中期借貸便利（MLF）0.2%左右，從目前1.7%降為1.5%，引導(dǎo)LPR和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差穩(wěn)定。

第二，對于已購房群體再次入市或有提升效果，由于減輕月供壓力，不排除有部分購房者會考慮再次改善或者為父母、子女新購房產(chǎn)，或者旅居、養(yǎng)老等多樣化的房產(chǎn)購置需求，但這類需求預(yù)計(jì)占比不高。

第三，對于已購房群體來說，存量房貸利率下調(diào)，惠及5000萬戶、1.5億人口，平均每年減少家庭利息1500億。

當(dāng)房貸利率下調(diào)或還款壓力減輕時(shí)，家庭將有更多可支配收入用于日常消費(fèi)、教育、醫(yī)療、娛樂等其他方面，更有可能增加在非住房領(lǐng)域的消費(fèi)支出。

但能刺激多少消費(fèi)是個(gè)未知，畢竟0.5%的房貸利率，對于500萬房貸的家庭來說，省下來的千把塊錢，能干點(diǎn)啥因人而異，畢竟現(xiàn)在的菜價(jià)那么老高。

另外，關(guān)于降低二套房首付的政策，縱向觀察，本輪二套房首付調(diào)整，已降至2000年以來二套首付最低，直接統(tǒng)一了首套和二套的首付比例，預(yù)示著房地產(chǎn)市場將有望不斷走出低谷，市場復(fù)蘇的力度或不斷增強(qiáng)。

這又會帶來哪些影響呢？十一郎認(rèn)為，第一會激發(fā)市場需求，降低了購房的門檻，這對有改善型住房需求的客戶是一個(gè)利好，特別是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、人口流入較大的一二線熱點(diǎn)城市，這種潛在需求更為明顯。

從二套需求來看，投資性需求已經(jīng)離場，當(dāng)下入市的皆為自住性需求。以北京為例，北京樓市需要更多活水保持市場穩(wěn)定。

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DICHAN SHIYIYAN

降低存量利率、降低二套首付比例，這在過往是從來沒有過的政策，也能感受到，當(dāng)下房地產(chǎn)市場的壓力，房價(jià)也已經(jīng)處于底部。

一般來說，較低首付比例意味著購房者需要承擔(dān)更高杠桿率，如果房價(jià)再次出現(xiàn)大幅下行，將會直接影響到購房者還本付息，也或?qū)⑦M(jìn)一步加大金融風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，北京樓市成交量和價(jià)格出現(xiàn)再下滑趨勢。當(dāng)然，降低存量房貸款利率只是推動經(jīng)濟(jì)循環(huán)的一個(gè)催化劑。

任澤平認(rèn)為，當(dāng)前我國的短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)不容樂觀，經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行甚至超調(diào)。應(yīng)該推出一攬子刺激經(jīng)濟(jì)、提振市場信心的措施，規(guī)模在10萬億元以上，包括地方化債、新基建、消費(fèi)補(bǔ)貼等，采取特別國債、超長期國債、央行再貸款等工具，民眾獲得感要強(qiáng)。

當(dāng)然，加上如果北京限購放松，社保五改三等政策都一一落地，也大概意味著樓市止跌企穩(wěn)。只是這個(gè)過程到底要花多久，無法預(yù)測。

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