東區(qū)，房價(jià)崩了？

最近樓市的熱點(diǎn)集中在東區(qū)，在上個(gè)月首開的兩個(gè)項(xiàng)目放出XXXX價(jià)任選后，月初建發(fā)美的君蘭和鳴，也做出這樣的操作，緊接著就是鬧劇不斷的桂語映月也跟上了，至此東區(qū)的價(jià)格有點(diǎn)守不住了。

特價(jià)情況

對于這幾個(gè)特價(jià)項(xiàng)目，先簡單看看當(dāng)初的開盤情況：

首開香頌

2021年10月15日，首開香頌首次領(lǐng)證，其中8#-12#，5棟全部是安商房，可售的商品房6#，7#，共計(jì)188套。備案均價(jià)2.95W，加價(jià)后均價(jià)30870，折后均價(jià)30762。當(dāng)天去化35套，去化率19%。

首開香悅

2021年12月17日，首開香悅首次領(lǐng)證，2#，共計(jì)64套，備案價(jià)毛坯32500元/㎡，折后成交價(jià)毛坯31976元/㎡。截止19日去化12套，去化率19%。

建發(fā)美的君蘭和鳴

2021年11月12日，君蘭和鳴首次領(lǐng)證，5#，9#，10#，11#，12#，合計(jì)320套，精裝備案均價(jià)35752元/㎡，折后價(jià)格約34977元/㎡。當(dāng)天去化16套，去化率約5%。

綠城美的桂語映月

2021年4月20日，桂語映月首次領(lǐng)證，B2#，B3#，B7#，B10#，B2#，合計(jì)168套，精裝備案均價(jià)3.64W，實(shí)際售價(jià)約4.1W。

四個(gè)項(xiàng)目在2021年逐步上市，其中桂語映月算是唯一趕上2021年上半年回暖期的項(xiàng)目。

從最終的上市表現(xiàn)來看，4個(gè)項(xiàng)目的上市價(jià)格普遍不低，部分還弄出了額外加價(jià)等情況。

最終在市場不買賬的情況下，這些項(xiàng)目也賣到了現(xiàn)房，時(shí)間也過去了近3年。

近期這些項(xiàng)目的特價(jià)大概如下：

8月初：

首開香悅：23888樓層任選

首開香頌：22245樓層任選+車位

9月初：

君蘭和鳴：25188樓層任選

桂語映月：27999-8樓以下179平任選

如果與開盤的價(jià)格做簡單的對比：

首開香悅：下降8K

首開香頌：下降8K

君蘭和鳴：下降1W

桂語映月：下降1.2W

由于君蘭和鳴和桂語映月都是大戶型，簡單計(jì)算，對比開盤價(jià)，一套最少虧140W以上，首開兩盤虧損65W左右。

這里面，原因很多，比較直接的幾個(gè)理由：

1、樓市下行，這些項(xiàng)目賣太久，去化不理想，房企做出行動(dòng)，比如首開，在福州的項(xiàng)目都放出特價(jià)。

2、新地塊的庫存預(yù)期，三遠(yuǎn)的巨型地塊，加上近期劃片鼓山苑小學(xué)的地塊，樓面價(jià)僅1W不到。

3、鼓臺(tái)核心供應(yīng)啟動(dòng)，改善外溢的需求減弱

除了新盤降價(jià)外，近期東區(qū)以泰禾商圈為代表的部分二手，也出現(xiàn)大幅度下滑，近期關(guān)注度最高的保利香檳國際。

小戶型已經(jīng)從原來的3W+降到了2W以下，幅度比新盤還狠，周邊那些4W+的次新，基本都已經(jīng)來到3W出頭，部分跌破3W。

當(dāng)然相比于二手的降價(jià)，新盤的熱度一直都較大，給予市場的反應(yīng)也足夠強(qiáng)烈，加上高額傭金帶動(dòng)下，可以短時(shí)間做到刷屏樓市。

題外話：2年前，有個(gè)親戚打算入手東二環(huán)的二手房，要求很低，不要跌太厲害就行，總價(jià)300左右，當(dāng)時(shí)榕發(fā)哥推薦了他認(rèn)識的中介，傭金相對低一點(diǎn)，由于預(yù)算有限，在當(dāng)時(shí)的東二環(huán)，能上車的只有保利香檳，最終看樓市低迷加上非急需，就無疾而終了。

價(jià)格體系

回到板塊的價(jià)格體系，2年前寫過一篇：

當(dāng)時(shí)的價(jià)格：

泰禾(4.5W)>鶴林(4.2-4.5W)>連潘(3.5W)=后嶼后浦(3.3W)>三創(chuàng)園(3.2W)=東2.5(3.2W)>前嶼(未知)>三遠(yuǎn)(未知)

個(gè)人：新盤方面，非安商+毛坯價(jià)，不考慮資源景觀加持影響，

泰禾商圈3.5W，鶴林3.3W，東2.5環(huán)2.7W，連潘3.3W，后嶼后浦3.1W，三創(chuàng)園2.7W。

實(shí)際情況：泰禾3.2W，鶴林3W，東2.5環(huán)2.5W，連潘2.9W，后嶼2.6W，三創(chuàng)2.3W，三遠(yuǎn)2.1W

對于目前的價(jià)格體系，看上去也還是有一些出入，當(dāng)然目前的行情，價(jià)格也穩(wěn)不住，最終到底多少還是有偏差。

回到這次特價(jià)的幾個(gè)項(xiàng)目，放在2年前，這種價(jià)格是不敢想象，君蘭和鳴高價(jià)拿地，做剛改盤定位，賣最好的100出頭的戶型，現(xiàn)在特價(jià)后，130的價(jià)格比當(dāng)初100的還低。

周邊的保利云上，商品房做到清盤，售價(jià)在2.7-2.8W，毛坯配建人才房，2T4的連廊，如今君蘭精裝2.5W，板樓，雖然面積比云上大，但是如今君蘭的總價(jià)已經(jīng)和云上的連廊端頭價(jià)格齊平了。

可以說，不用多想要知道云上在后面的二手也是要跌不少。

至于桂語映月，近期交房，風(fēng)波不斷，之前分析過，項(xiàng)目目前的庫存，集中在175-245的產(chǎn)品上，當(dāng)沒有了品質(zhì)光環(huán)，這個(gè)項(xiàng)目的大戶型成了最大的硬傷。

試想如果這次2.8W是100左右的精裝房，預(yù)計(jì)還是非常搶手，所以五里亭的價(jià)格到底是多少？

只能說五里亭已經(jīng)沒有改善的市場了，桂語的市場價(jià)比五里亭的真實(shí)價(jià)還低，因?yàn)檫@是一個(gè)錯(cuò)配的產(chǎn)物。

3年前，東區(qū)基本看不到3W以下的新盤，300W在這里，只能看看連廊的中間戶，奈何時(shí)過境遷。

影響分析

通過群友的分享，當(dāng)這些項(xiàng)目放出特價(jià)后，當(dāng)初一些高位買房的業(yè)主，也出現(xiàn)了一些反應(yīng)。

其中不乏和當(dāng)初置業(yè)的交談出現(xiàn)的爭議等等。

只不過市場經(jīng)濟(jì)，誰也無法阻礙，房鬧在這個(gè)時(shí)代下，已經(jīng)沒有太多理由支持，只不過房鬧預(yù)計(jì)還會(huì)上演。

從東區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目來看，君蘭當(dāng)初的九年一貫制學(xué)校，短期內(nèi)看不到苗頭，桂語交房后持續(xù)的減配維權(quán)，此時(shí)又迎來了大幅度降價(jià)，可以說這些業(yè)主所承受的傷害不少。

當(dāng)然除了它們，還有誰？

看看目前東區(qū)在售情況：

從這四個(gè)項(xiàng)目來看，君蘭已經(jīng)尾盤、香悅和桂語庫存也不算多。

所以這些項(xiàng)目，面臨尾盤的庫存，每個(gè)月去化只有個(gè)位數(shù)后，很明顯降價(jià)+提傭，做個(gè)尾盤沖擊，算是市場營銷的選擇。

這些項(xiàng)目的房企真正受傷并不大，因?yàn)檫@個(gè)板塊，它們已經(jīng)沒有其他項(xiàng)目，大降價(jià)后，拍拍屁股走人。

最終查看庫存，可以發(fā)現(xiàn)，目前的主要庫存：三號院、香頌、攬湖郡、譽(yù)湖、星悅頌、遠(yuǎn)山拾里等。

除此之外，還有拿地未上市的項(xiàng)目：

其中榕發(fā)一家，拿下三幅純商，面積合計(jì)297畝，實(shí)際樓面價(jià)1.3W左右。

除此之外，榕發(fā)還有一幅，南湖舊改，111畝的純商，容積率3.57。

所以這時(shí)候，可以很好的聯(lián)想這個(gè)場景，前2年的南二環(huán)。

當(dāng)中駿進(jìn)入尾盤，面臨房企暴雷，去化不理想后，直接甩出特價(jià)，打垮板塊定價(jià)。

最終中駿賣完走人，剛?cè)雸龅乃拇蠼饎偅媾R價(jià)格信心崩潰的市場，去化低迷。

此時(shí)對于東區(qū)，大部分外來房企庫存都不算大，真正的庫存都集中在本土國企身上，其中榕發(fā)更是一家獨(dú)大。

所以最終的結(jié)局：建發(fā)降價(jià)，榕發(fā)受傷。

盤點(diǎn)總結(jié)

對于東區(qū)這次的樓層任選，已經(jīng)又有其他板塊的項(xiàng)目開始跟進(jìn)，當(dāng)然這里面，是否真特價(jià)，購房者要多評估。

對于東區(qū)，靠著東二環(huán)那一輪上漲，成了樓市最耀眼的板塊。

這里的次新高價(jià)也維持了很久，如今外圍的項(xiàng)目開始降價(jià)，后續(xù)板塊核心樓盤要如何走，也是壓力不小。

從目前板塊定位來看，改善市場也只剩下晉安湖一圈的湖景房，剩下的項(xiàng)目也已經(jīng)和其他板塊沒有差別。

后續(xù)本土國企的項(xiàng)目陸續(xù)上市，屆時(shí)要如何面對也是難題。

當(dāng)房企面對一個(gè)項(xiàng)目，不好賣之后，開啟樓層任選。

可能不用多久，本土國企面對一個(gè)板塊不好賣，開啟樓盤任選。