干中介的貝殼，要在天津拿地了？

近日，一則消息在天津樓市業(yè)內(nèi)傳開：貝殼網(wǎng)要在天津拿地了。

據(jù)說有獵頭受貝殼委托，已經(jīng)和多位業(yè)內(nèi)投資拓展人員進行溝通和約談。

不少業(yè)內(nèi)人士表示震驚：干中介的要干開發(fā)了？它知道水泥標號嗎？它知道樁怎么打嗎？它有資質(zhì)嗎？

另一方面貝殼的季報顯示，貝殼目前持有的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物、受限資金等合并結(jié)余597億元。剔除客戶備用金的廣義現(xiàn)金額高達人民幣755億元。2024年貝殼網(wǎng)二季度凈利潤19個億。

沒有大規(guī)模海外債、沒有大堆的欠付商票，有利潤、有現(xiàn)金，有門店，人家拿塊地怎么了？這些錢別說在天津了，在北上廣深各拿一塊地都夠用。

然而事實真是如此嗎？

土地，貝殼已經(jīng)拿到了

在今年3月北京順義區(qū)的土拍市場中，貝殼使用貝好家的名義下場，與中鐵建、保利、中海等37家房企同臺砸錢，舉牌搶地。

今年6月25日貝殼拿地的場景又在一線城市廣州荔灣上演。

這兩次小心翼翼的試水并未成功。小閑分析原因可能有兩個。

首先是一線城市的競爭太過激烈，緊盯一線城市土拍的房企何止百家，更何況與一群中字頭巨擘血拼。

其次是貝殼的大數(shù)據(jù)雖然海量直觀，但是成交數(shù)據(jù)本身就帶有保守性，籍此對未來樓市的判斷，終究抵不過有些房企的政治性決策。

于是貝殼把目光放到二線熱門城市，七月底終于在西安有所突破，西安市未央?yún)^(qū)掛牌的兩宗商住地被西安嘉家致和置業(yè)有限公司摘得，總成交價約為1.34億元。

西安嘉家致和置業(yè)有限公司控股股東，是貝好家與陜西遠大錦源科技有限公司，股權(quán)占比分別為95%和5%。

而貝好家又是貝殼旗下開發(fā)業(yè)務(wù)平臺。這也意味著貝殼首次在土拍市場上成功拿地。

這是要動真格了？天津各區(qū)以后再開土地推介大會，前排要不要給貝殼留個VIP位置？

1+2的貝殼拿地模式

以成功拿地的西安為例，據(jù)當?shù)貥I(yè)內(nèi)朋友解說：貝殼僅僅是“名義控股”。

這個項目并非貝殼獨立自主開發(fā)，而是貝殼提供核心產(chǎn)品方案，通過自己對市場一線大數(shù)據(jù)的積累，解決項目從整體定位到產(chǎn)品定位、從規(guī)劃到設(shè)計等環(huán)節(jié)的問題，然后完成項目的營銷工作。

大家比較關(guān)心的開發(fā)建設(shè)、施工品質(zhì)、物業(yè)管理等問題，則引入綠城代建進行一攬子解決。

小閑認為其中有一點重要的環(huán)節(jié)，并未對外透露。房地產(chǎn)開發(fā)三要素中，與土地、施工同等重要的還有一項，就是資金。以貝殼的資金能力，完全可以為合作方提供充足的資金過橋拆借。

這個所謂的“1+2”模式，其實更像是在上一個地產(chǎn)周期中，有錢的世聯(lián)、有規(guī)模的易居，這樣的實力代理公司一直想做的事情。

即前端給地塊提供前期定位、產(chǎn)品方向，后端入場代理團隊銷售，甚至買斷包銷。開發(fā)商缺錢了，如果抵押物充足，也可以掏錢幫忙拆借一下。涉及工程質(zhì)量和物業(yè)管理的環(huán)節(jié)，就拉專業(yè)機構(gòu)進來補漏，讓整個項目不存在明顯的短板。

這其中，貝殼輸出的是資金、是基于大數(shù)據(jù)對市場需求的把握、是自身壟斷性的銷售網(wǎng)絡(luò)、是多年積累的專業(yè)能力。綠城輸出的是建管能力、是物業(yè)服務(wù)水平、是品牌價值。

貝殼+綠城，補齊開發(fā)建設(shè)所有環(huán)節(jié)，雙方共同分享利潤或代建費。合作方負責厘清當?shù)仃P(guān)系、立項報建，然后坐等分賬。

這樣不同與傳統(tǒng)摘牌拿地的“1+2模式”能在其它城市復制嗎？

西安、成都，下一個會是天津嗎？

西安是西北五省的核心城市，沒有之一，也是西北五省人口流入的主要城市。所以西安的樓市一直是西北地區(qū)天花板的存在。

以綠城為例，除了江浙大本營區(qū)域之外，綠城在地外地拓展建管業(yè)務(wù)代建模式，西安的簽約量是最大的。

9月20日，成都金融城三期H12地塊拍賣。

經(jīng)過高達82輪競拍，最終貝好家（成都）置業(yè)有限公司從14家房企手中搶得地塊。成交總價10.76億元，樓面價27300元/平方米，溢價率42.19%。這兩宗地塊也已經(jīng)于拿地當日官宣將由綠城代建。

那么像貝殼這樣，聯(lián)手強企的“1+2拿地模式”，在天津能實現(xiàn)嗎？

貝好家（天津）置業(yè)有限公司

小閑以為天津拿地的優(yōu)勢有三條：

第一天津的地價相對其它一線城市較低，尤其是在近郊和遠郊區(qū)域。在江浙滬和一線城市做小股東的錢，都夠在天津做獨立開發(fā)用的。

第二天津在城市配套能級上，尤其是醫(yī)療、交通、教育方面，對外來人口的吸引，相對華北其它城市具有很大優(yōu)勢。

第三與很多試點現(xiàn)房銷售、主體完工下銷許的城市相比，天津的90天的拿地開盤速度，在資金回籠上有很大時間優(yōu)勢。

但是天津樓市的操盤難度和市場競爭壓力，在全國而言都是排名靠前的。

天津購房者對于代建、建管的抗性一直存在，代建的品牌溢價力兌現(xiàn)度一直不高。

更重要的是在天津樓市，新房售價上探的阻力相對更大，樓盤爭取利潤空間的操作難度更高。

這樣的大環(huán)境之下，“中間商”或“服務(wù)商”能盈利賺錢的空間，就非常有限了。

但不管怎么說，這種“1+2模式”的組合拿地模式，解決了專業(yè)能力、資金需求、銷售渠道、品牌價值的痛點。對于有些許實力，又想往在天津拿地的中小房企而言，是一個合作的好機會。

正值樓市政策向好的大趨勢來臨，拿地也被大多數(shù)房企提上日程。早出手具有很強的先發(fā)優(yōu)勢，拿地直接上四代產(chǎn)品也有產(chǎn)品優(yōu)勢，又有貝殼解決銷售渠道，操盤壓力也會少很多。

還是很希望貝好家（天津）置業(yè)有限公司，能夠盡早注冊，在天津土拍市場中亮相。