重慶房價當年一直不漲的秘密就藏在這本《重組與突破》里

重組與突破1：如何實現重組實現1+1＞2的效果？

各位書友大家好，歡迎繼續做客老齊的讀書圈，今天我們來講黃奇帆先生的新書，重組與突破，之前的幾本書，更多地都是宏觀的思路，而這本書，是專門針對地方融資平臺的，隨著房地產周期已過，地方的問題逐漸暴露，那么地方城投怎么辦，地方金融機構怎么辦，包括一些國有企業如何重組，土地該如何管理，工業，教育，一系列的問題，在本書中都有涉獵，很多都是作者主政重慶的時候，經辦過的一些真實案例。這可以說是省部級一把手才要思考的一些問題，我們今天也來了解一下。

作者說，深化改革離不開重組，所謂改革，就是抓住處理政府和市場關系的牛鼻子，通過優化資源配置的方式來提升綜合效率，實際上，改革也是體制，機制，和制度的重組，重組是資源配置方式的改革。改革與重組，異曲同工。

各種各樣的重組，目的就是實現1+1＞2，或者是5-2＞3的效果，經濟能重組，社會也能重組，技術，文化，生態大千世界，都能重組。重組的5種目的，1是實現超常規發展，需要重組思維，企業要想迅速占領市場，擴大規模，獲得戰略機會，地方要想彎道超車，一般的方法是行不通的，需要轉變思路，靠重組來推動，2是化解遺留下來的歷史問題，需要創新的重組思維，要打破原有的坐標體系，就需要通過重組解決問題，3是解決廣泛存在的問題，需要獨特的重組思維，當大家都沒有想到好辦法解決這個問題，那么就說明要重組了，傳統框架，很難解決。4遇上爆發性，危機性的一些尖銳問題，就不能墨守成規，一成不變，要通過重組擺脫危機。5是在社會發展中產生的新政策，新制度，新環境，當企業的活動空間驟然變大的時候，也需要重組思維。其實老齊理解，所謂重組，就是要有變化。跳出現有框架去尋找解決思路。人都是有惰性的，一些東西順理成章之后，就不太愿意改變。但其實世界上，唯一不變的事情，就是充滿變化，所以小到一個人，大到一個國家，整個世界，時刻都得考慮如何順應變化，重組自己的資源。

接著作者又說了，重組涉及的5種制度條件，1是微觀制度，涉及工商企業，金融企業制度，法人治理結構，產權結構，2是涉及國家投融資體制調整當中的投資管理制度和投資控制制度，比如計劃經濟往市場經濟調整。3是重組伴隨資本流動，因為可能會涉及金融監管制度，對于投融資，國家不可能放任自流，對于銀行，保險，都有強監管。第4，涉及國家宏觀調控制度，5如果是跨國重組，還得考慮國與國之間的法律適配問題。

而重組的5個方法，1是邊界調整法，2是自愿配置法，3是利益分配法，4是結構調整法，5是管理政策調整法。這些后面還會詳細講，這里就不做過多介紹了。

2001年作者被任命為重慶副市長，當時重慶GDP只有1900億，財政收入不到200億，屬于是底子薄，矛盾多，任務重的破冰期，第一個麻煩就是爛尾樓，當時兩三百人在市委上訪，為的就是地鐵中心花園的房地產開發項目。這是92年開始建設，包括了住宅，寫字樓和商鋪，到了97年開發商資金鏈斷裂，項目爛尾了。1000多戶居民的錢，套在了里面，隨后4年，他們36次上訪，市里也開了不下20次會，大家都覺得很棘手，拿不出解決辦法。如此反復最后成了老大難問題。

于是黃市長，了解情況，通知相關單位來開會，結果呼啦啦來了70多人，他都沒想到，會有這么多相關單位。很多部門也都是被各種協調，給拉了進來。

原來情況是這樣的，地鐵中心花園的開發商，是個小老板，玩的就是空手道，他本身資金不足，完全靠負債造樓，92年每平米造價也就2000多，整個項目10萬平米，總計2億多。

這個小老板先找到當地居民，說暫時先不給拆遷補償，你們先到親戚朋友家里借住，3年后房子蓋好了，直接給你們新房，3年過度，再給你們每年15%的利息。那么當地居民當然愿意了，又住新房又拿利息，肯定心里美滋滋。

至于工程建設的錢，他拿土地作抵押，銀行答應給他1.64億，但利息高達15%，而且上來就先扣一年的息，也就是2400萬，這就是俗稱的砍頭息。還差6000多萬的缺口，他就搞賣房返租，承諾20%的回報率，這其實就已經是非法集資了，800多戶購房者上當。

在開工過程中，房子蓋到了7-8層，就用光了1億多，給動遷居民的利息也支付了不少，眼看資金見底了，銀行看他付不出利息，就起訴到法院，凍結了他的資產，這樣一來，開發商就徹底沒錢了。項目也就停工了。老百姓找他，而他也沒招，于是幾百人就到政府來解決問題。那么政府咋辦，1是讓開發商還錢，但他顯然沒錢，你抓了他也沒用，2是政府兜底，但當時財政不富裕，而且有錢也不能這么干。所以最后就是無解。一直拖著。

作者算了筆帳，如果找人接手該項目，算上之前承諾的各種利息，總計投入差不多4.3億，但是賣房能收回來的錢也就4個億，所以肯定沒人愿意干。那么這個時候，要想解決問題，就得規范各方利益。比如銀行，砍頭息還是高利貸，這肯定不合理，要予以糾正，所以告訴銀行，企業破產了，你的錢就收不回來，我幫你重組，可以讓你收回本金，但只能收正常利息。銀行此時也只能同意。

施工單位的欠款，肯定要補，老百姓的補償款和購房款，1.2億也要補，這個是天經地義，但是承諾的每年15%的利息，不能作數。老百姓此時想的就是，能不虧本就行，對于利息奢望已經不大。所以兩個利息一砍，債務就從3.7億變成了2.1億。那么繼續開發成本就只需要投入2.7億就夠了，之后房子賣4個億。還是有利可圖的。他隨即找來重慶城投，一開始 對方還不愿意趟這個渾水，作者以副市長的身份壓下去，也只好服從命令。后來作者才知道，城投公司也玩了個貓膩，他并沒有自己出錢，而是用自己的信用找到銀行，讓銀行先給出錢，等賣房后再歸還。反正最后結果就是皆大歡喜，上訪的群眾，還給送來一塊匾，感謝市政府為他們討回公道。

當時像地鐵中心花園這樣的爛尾樓，重慶主城范圍內就有70多座，都是難啃的硬骨頭，積累了200多億的銀行壞賬和社會矛盾，2001-2002年，當你站在重慶萬豪酒店樓頂的時候，會發現，解放碑地區，幾乎每座高樓周圍都有四五座爛尾樓。地鐵中心花園，這作為一個成功案例之后，國企開始介入爛尾樓處置。隨后還帶動民企入場，一開始大家認為的燙手山芋，后來發現遍地是黃金。甚至連摩根士丹利也給吸引過來了。隨后兩三年時間，重慶爛尾樓通過債務重組問題，快速消化。

下一個案例是城市基礎設施配套標準問題，當時已經15年沒調整了，2000年，重慶財政體量很小，預算收入只有87億。土地出讓金和城市基礎設施配套費加起來才3億。重慶每年房產在建量是1000萬平方米，城市配套費只收了1億元。作者當時認為，1是配套費標準過低。2是配套費減免權的管理過寬。操作不規范。導致這塊收入根本收不上來。

于是在2001年11月初，他就找到了市建委主任，了解這個標準是86年定的，15年沒調整了。大家一直認為調整標準會影響發展環境推高房價，所以很多人不贊成調整。作者聽了之后，就告訴他們，邏輯完全搞錯了，城市配套費，主要是用于道路橋梁，公共交通，供水供氣，園林綠化，環境衛生方面，是地方政府，籌措公用設施建設資金的重要渠道。如果這個錢收不上來，城市環境上不去，那么好房子其實也賣不上價。

按照慣例，城市配套費應該相當于房價的6%，86年重慶房價才幾百元，所以定44元每平米，而2001年已經是1700元房價了，所以配套費怎么也應該到100元以上。不提高配套費，其實就相當于開發商賺走了，他也不會給你在房價里打折。辦事的同志茅塞頓開，所以很快就把價格給提起來了，第二年，全市配套費收入猛增到近10億。占到了當時一般預算收入的10%，極大的支持了市政基礎設施建設。

正當作者解決配套費的時候，中信泰富的榮智健，登門討債，這又是怎么一回事呢？

本內容節選自《重組與突破》本書正在知識星球播出

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