2008年金融危機(jī)，奧巴馬如何拯救美國的房地產(chǎn)行業(yè)

目前，美國房價已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高，行業(yè)仍然呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。而回想2008年金融危機(jī)期間，美國的房地產(chǎn)行業(yè)幾乎到了徹底崩盤的邊緣。那個時候，房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)起死回生，離不開時任總統(tǒng)奧巴馬對房地產(chǎn)行業(yè)全力以赴的救助措施。
在2008年美國次貸危機(jī)愈演愈烈之際，奧巴馬政府推出了一整套的救市政策，分別從幫助金融機(jī)構(gòu)、住房貸款機(jī)構(gòu)和住房人入手，加強(qiáng)流動性的注入，以及對債務(wù)進(jìn)行重組，成功地化解行業(yè)風(fēng)險，最終實現(xiàn)了美國房地產(chǎn)行業(yè)的軟著陸。

一、《屋主可負(fù)擔(dān)能力和穩(wěn)定計劃》
奧巴馬政府于2009年2月18日公布了該項計劃，耗資最高可達(dá) 2750 億美元，旨在幫助約900萬房奴保住其房產(chǎn)。其主要內(nèi)容包括 ：
放寬按揭貸款再融資限制。該計劃幫助那些信用良好的房主獲得再融資便利，也就是重新辦理按揭貸款，讓購房人能按新的、利息更低的貸款還錢。這一措施，可以幫助400萬至500萬房主實現(xiàn)按揭貸款再融資，從而減少大部分家庭的月供支出，降低家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)其經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性。
鼓勵房貸機(jī)構(gòu)減月供。要求房貸機(jī)構(gòu)為特定的購房人，提供減少每月還款額度的措施。具體而言，就是通過調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)和期限，讓那些因為收入下降，可能出現(xiàn)按揭違約的購房人，能繼續(xù)還得起貸款。這一提供債務(wù)重組的措施，讓家庭月供支出金額降至可承受的范圍，降低了家庭失去房屋的概率，惠及了大約300萬至400萬房主。
加強(qiáng)對房利美和房地美的支持。財政部收購了房利美和房地美2000億美元的優(yōu)先股，用以支持兩房公司向市場提供較低利率的貸款，鼓勵中產(chǎn)階級家庭繼續(xù)購房，從而提振市場信心。
排除不良參與者。將沒有責(zé)任感的房屋購買者、肆無忌憚的房地產(chǎn)貸款商以及投機(jī)的購房人排除在計劃之外，確保救助資源能夠有效流向真正需要幫助的房主，避免政府的救助計劃被濫用。
二、改革住房可負(fù)擔(dān)再融資項目（HARP）
在此基礎(chǔ)上，2011年10 月24日，聯(lián)邦住房金融署宣布了推出改革住房可負(fù)擔(dān)再融資項目（HARP）。主要措施包括取消或降低再融資借款人的部分風(fēng)險費(fèi)用：降低了借款人的再融資成本，使更多借款人有意愿參與再融資，從而能夠享受到當(dāng)前較低的利率，減輕房貸償付的負(fù)擔(dān)。具體而言，為如下措施。
一是取消“兩房”擔(dān)保品貸放率125%的上限。放寬了再融資的條件限制，使更多原本不符合條件的借款人，能夠獲得按揭再融資機(jī)會，進(jìn)一步擴(kuò)大了救助范圍。
二是取消 “兩房” 貸款的擔(dān)保費(fèi)。減少了借款人的費(fèi)用支出，提高了再融資的吸引力，有助于推動再融資業(yè)務(wù)的開展。
三是簡化房產(chǎn)評估流程。如果借款人使用 “兩房” 提供的自動價值評估模型，就無需重新進(jìn)行房產(chǎn)評估，加快了再融資的審批速度，提高了再融資的效率。
四是延長項目參與截止日期。對于2009 年5月31日之前將抵押貸款轉(zhuǎn)讓給 “兩房”的借款人，其參與住房可支付再融資項目的截止日期，從2012年6月延長至2013年12月31日，給予了更多借款人足夠的時間來利用該項目進(jìn)行再融資。
五是房屋止贖計劃。奧巴馬政府推出了140億美元的房屋止贖計劃，幫助失業(yè)購房者重新修改住房貸款新計劃，減輕還款壓力并降低住房止贖率。具體措施包括改聯(lián)邦住房管理局在2012年前，向300萬至400萬住房所有者，提供第二次修改和減少住房貸款的機(jī)會，以避免更多家庭因失業(yè)等原因失去住房。
三、奧巴馬救市政策的影響與意義
1、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
上述各項計劃和措施的實施，使得借款人能夠以較低利率進(jìn)行再融資，降低了月供壓力，避免了大量房屋因斷供而被銀行收回拍賣，從而穩(wěn)定了市場上的房屋供給和需求關(guān)系，對房價起到了支撐作用
2、增強(qiáng)市場信心
政府對房地產(chǎn)市場的積極干預(yù)，向市場傳遞出穩(wěn)定市場的信號，增強(qiáng)了購房者、投資者以及金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的信心。如財政部對房利美和房地美的支持，維持了較低的按揭利率水平，讓市場參與者相信政府會采取措施，保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，促使部分觀望者重新進(jìn)入市場，推動了房地產(chǎn)市場的活躍度。
3、緩解家庭債務(wù)壓力。
這些措施，使家庭債務(wù)壓力得到緩解，提高了家庭的可支配收入，進(jìn)而有助于刺激消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。根據(jù)彼得森國際經(jīng)濟(jì)研究所的研究顯示，HARP規(guī)模的項目，一年可為借款人節(jié)省74億美元，增加了家庭可支配收入，其效果比相同規(guī)模的臨時性減稅更明顯。
.4、促進(jìn)了金融體系穩(wěn)定
減少了房貸違約和止贖情況的發(fā)生，降低了金融機(jī)構(gòu)因房地產(chǎn)貸款壞賬而面臨的風(fēng)險，有助于維護(hù)金融體系的穩(wěn)定。如房屋止贖計劃避免了大量不良貸款的產(chǎn)生，使銀行等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量得到一定程度的保障，增強(qiáng)了金融體系的抗風(fēng)險能力。
四、2012年開始出現(xiàn)明顯成效
奧巴馬政府采取的一系列拯救房地產(chǎn)行業(yè)的措施取得了一定效果，從 2012 年開始美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象。
2012 年美國第三季度房價同比上漲 3.6%，達(dá)到近兩年來最高值。2012 年美國新房實際銷量約為36.7萬套，比2011 上漲 19.9%，為自2009年來的新高。
當(dāng)年12月份，美國新房銷售量經(jīng)季節(jié)調(diào)整以后，按年率計算為銷售了36.9萬套，比 2011年同期交易量高出 8.8％。
與此同時，2012年全年，美國舊房實際銷量約為465萬套，為2007 年以來的新高。2012 年美國房屋止贖率達(dá)到5年來最低，顯示樓市正在向健康狀態(tài)邁進(jìn)。
隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和復(fù)蘇跡象的顯現(xiàn)，消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的信心逐漸恢復(fù)，購房意愿有所增強(qiáng)。一些持觀望態(tài)度的潛在購房者，開始進(jìn)入市場，進(jìn)一步推動了房地產(chǎn)市場的需求量。
房地產(chǎn)市場的好轉(zhuǎn)也吸引了投資者的關(guān)注，他們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期從悲觀轉(zhuǎn)向樂觀，增加了對房地產(chǎn)的投資。這不僅包括個人投資者，也包括一些機(jī)構(gòu)投資者，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了更多資金支持。
奧巴馬政府的房地產(chǎn)市場拯救政策，不僅有效地穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，而且對整個美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。這些政策的成功實施為后續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長奠定了堅實的基礎(chǔ)，并為應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)提供了寶貴的經(jīng)驗。
五、對我們的啟示
奧巴馬政府拯救房地產(chǎn)行業(yè)舉措，對我們有哪些啟示？總的來說，有幾個方面的借鑒意義。
一是要把民生問題作為最重要的目標(biāo)，以解決住房人的困難和需求，保住住房人的房屋為主要政策導(dǎo)向。
二是制定政策需多管齊下，政策力度要大，出臺節(jié)奏要快，該出手時必須果斷出手，抓住有效時機(jī)進(jìn)行積極救市。
三是加大對金融機(jī)構(gòu)利益協(xié)調(diào)和平衡機(jī)制的建設(shè)，靈活運(yùn)用金融系統(tǒng)的再融資功能，解決購房主體的階段性困難。必要時政府介入穩(wěn)定金融機(jī)構(gòu)，保障房地產(chǎn)金融穩(wěn)定。