30億爭(zhēng)奪戰(zhàn)，年終壓軸大戲即將上演

青羊百仁，158畝連襟地，將在今年最后一天（12月31日）走上拍賣(mài)臺(tái)。

起拍總價(jià)30.3億，這將是成都今年最貴土拍！

本來(lái)這是四宗地塊，但根據(jù)要求，本次拍賣(mài)采取“組合供應(yīng)方式拍賣(mài)”。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是四宗地只能被同一位競(jìng)拍者拿下（類似閱天府143畝6塊地）。

無(wú)疑，30億起總價(jià)，對(duì)房企資金要求頗高。

此次158畝（本文158畝代指本次土拍四宗地）關(guān)注度極高，鑒于土地規(guī)模以及1.8容積率等指標(biāo)，具備打造頂級(jí)豪宅的條件。

可以肯定的是，它的出現(xiàn)，將和中海青羊112畝一起，成為2025年城西“豪改雙子星”。

好巧不巧，就在158畝對(duì)面，一街之隔，便是60億的成都總價(jià)地王！

兩塊地有類似的地方，可以做一些對(duì)比。

5年前的2019年12月31日，中鐵建以60.6億元拍下西三環(huán)金沙板塊137畝地塊，一舉刷新成都土拍總價(jià)紀(jì)錄。

后來(lái)打造成「中鐵建西派金沙」，目前已經(jīng)全部交房。

▲中鐵建西派金沙實(shí)拍

中鐵建西派金沙也是超百畝大盤(pán)，占地137畝，樓面價(jià)16700元/㎡。

要問(wèn)這次158畝30億起貴不貴？

可以參考西派金沙拿地價(jià)格，此次158畝連襟地，30億起步價(jià)只有西派金沙60億的一半。

并且，面積還大了21畝。

從樓面價(jià)來(lái)看，158畝四宗地起步價(jià)在1.6萬(wàn)/㎡左右，和西派金沙成交價(jià)基本持平。

當(dāng)然，西派金沙容積率為3.96,這次158畝連襟地容積率1.8，因此可售面積西派金沙大約是158畝的兩倍！

但158畝有兩個(gè)重大優(yōu)勢(shì)：

首先是，容積率低，1.8容積率，加上四塊地之間道路可以納入整體思考設(shè)計(jì)，完全可以參考閱天府（6連襟地），打造更大整體場(chǎng)域。

▲閱天府6連襟地整體場(chǎng)域示意

其次，新規(guī)贈(zèng)送面積更大，實(shí)得率大幅提升，以及不再限價(jià)等因素，樓面價(jià)有可能大幅超越「西派金沙」。

158畝容積率1.8，和今年9月中海青羊112畝容積率一樣，中海的產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)曝光，含疊拼、洋房、大平層等高能級(jí)產(chǎn)品形態(tài)。

▲中海青羊112畝同樣為1.8容積率

據(jù)悉，中海112畝單套價(jià)格可能達(dá)到1500萬(wàn)級(jí)，妥妥城西頂級(jí)。

相比之下，158畝在產(chǎn)品上施展拳腳的空間，比西派金沙大很多。

有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，158畝樓面價(jià)很有可能來(lái)到2萬(wàn)+，未來(lái)產(chǎn)品售價(jià)可能在4萬(wàn)+。

158畝地塊，就自身指標(biāo)來(lái)看，低密大盤(pán)，適合打造豪宅。

占地足夠大，星級(jí)會(huì)所、泛會(huì)所，高能配套肯定不會(huì)少；容積率足夠低，大平層、洋房、別墅，產(chǎn)品設(shè)計(jì)空間大。

158畝地塊雖然優(yōu)質(zhì)，但也有不利因素，我們先看優(yōu)勢(shì)。

第一，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大！

周邊學(xué)校都是一步之遙，隔壁是泡桐樹(shù)中學(xué)和成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)，以及成都第六幼兒園，公立太強(qiáng)了，學(xué)區(qū)實(shí)力杠杠的。

▲成都泡桐樹(shù)中學(xué)百仁分校

第二，周邊生源整體素質(zhì)高。

雖然都是分校，但周邊改善新盤(pán)較多，除了西派金沙，還有金沙城、領(lǐng)秀金沙、金沙壹號(hào)院等，生源素質(zhì)整體較高。

▲金沙壹號(hào)院實(shí)景拍攝

不利因素在于，158畝北側(cè)和西側(cè)，老舊小區(qū)較多，而且這兩個(gè)方向一街之隔已經(jīng)屬于金牛區(qū)。

也就是說(shuō)158畝，左手「泡桐樹(shù)」，右手便是金牛區(qū)「金泉陽(yáng)光景新苑」。

158畝金牛一側(cè)被老舊小區(qū)包圍，城市界面較差。

由于這里屬于金牛區(qū)，可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，改善可能性較低。

不過(guò)，好在這些老舊小區(qū)，樓棟相對(duì)較低，七層的老房子較多，對(duì)158的視野、采光幾乎沒(méi)有影響。

西側(cè)百仁公園一側(cè)，仍然是荒地，還有不少附近居民在此施肥、種菜，他們表示并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)征地，建公園的消息。

未來(lái)西側(cè)大片地塊如何打造，同樣存在不確定性。

此外，158畝西南側(cè)，還在進(jìn)行考古，這里應(yīng)該是2014年發(fā)現(xiàn)的百仁村“考古遺址”。

據(jù)公開(kāi)消息報(bào)道，該遺址可能和金沙遺址有關(guān)聯(lián)，是商周時(shí)期遺址，未來(lái)這里是博物館還是什么建筑形態(tài)，目前不得而知。

▲158畝地塊西南側(cè)還在進(jìn)行考古工作

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，158畝地塊自身指標(biāo)非常硬核，周邊學(xué)校配套是優(yōu)勢(shì)。

百仁公園目前呈現(xiàn)度不高，金牛一側(cè)老破小較多，城市界面有待提升。

從深測(cè)君了解情況來(lái)看，盯上這塊地的房企不少，道理很簡(jiǎn)單：

一方面，今年房企銷(xiāo)售情況還不錯(cuò)，特別是在9月份最高層會(huì)議后，四季度市場(chǎng)一場(chǎng)火爆，不少房企面臨“無(wú)貨可賣(mài)”。

手握大量現(xiàn)金，無(wú)貨可賣(mài)，拿地的需求非常急迫。

另一方面，新規(guī)之下，1.8容積率簡(jiǎn)直不要太爽，參考中海112畝1.8容積率的產(chǎn)品能級(jí)。

產(chǎn)品部可以放飛設(shè)計(jì)。

雖然區(qū)域有一定不利因素影響，但周邊老破小并非高層建筑，總體影響不大。

▲158畝地塊內(nèi)部情況

一位央企投拓負(fù)責(zé)人分析，百仁158畝，整體建筑面積在19萬(wàn)平米左右，如果戶均200㎡，大約950套。

按照新規(guī)設(shè)計(jì)，200㎡大平層，800萬(wàn)左右，市場(chǎng)應(yīng)該能夠消化。

800萬(wàn)×950套，加上車(chē)位、商業(yè)等，整體貨值將近80億，考慮到豪宅用料成本高，如果地價(jià)舉牌超過(guò)40億則壓力較大。

百仁板塊，單套超過(guò)一千萬(wàn)，或有去化壓力，畢竟青羊在2024年備案成交千萬(wàn)以上新房只有個(gè)位數(shù)。

當(dāng)然，這并非因?yàn)榍嘌騾^(qū)能級(jí)不夠高，而是青羊除了綠城鳳起朝鳴，2024年沒(méi)有千萬(wàn)級(jí)豪宅供應(yīng)。

2024年末全城壓軸大戲，也是2025年城西豪宅爭(zhēng)奪戰(zhàn)的序幕，最終花落誰(shuí)家，拭目以待！

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