國家隊的“收儲潮”，集中進入兌現期…

　　當說不說，廣東這老大哥是真不白給啊！

　　開年后，廣東省放了重啟專項債收儲存量土地的“第一槍”，范圍之廣、力度之大，給好些個兄弟省份打了個樣兒。

　　根據中指院數據顯示：截至2月11日，廣州、佛山、惠州、珠海、中山、江門等15座城市發布了土地收儲公告，涉及土地超160宗，使用面積超680萬㎡，擬收購價格合計超過350億。

　　其中，無論是土地宗數、收儲面積還是擬收儲價格，惠州都是規模最大的。

　　注意啊，這只是廣東省第一批擬使用專項債收購的存量土地，也就是說后面大概率還有第二批、第三批…

　　這一批收儲地塊大致可以總結出三大特征：

　　1）房地產強關聯地塊為主

　　這一次進入公示的地塊類型包羅萬象，但占主流的還是住宅用地和商辦用地，分別占比超50%和超30%，兩者合計在九成上下。

　　2）2020年以后出讓地塊為主

　　從地塊出讓的時間節點看，80%的擬收儲存量地塊是在2020-2024年之間出讓的，另有約15%在2012-2017年之間成交。

　　3）國央企地塊為主，民營房企地塊為輔

　　像保利、華潤、華發、華僑城等國央企的閑置存量地塊均在名單之列，少部分為民營房企手中的閑置存量地塊。

　　房企和公眾之所以對本次專項債收儲閑置存量地塊有信心，認為它能持續推進下去，核心原因就在于，給出的價格公道合理有說服力。

　　各城市入選的收儲地塊當初大多都是低價成交，而本次擬收儲給出的價格與當初的成交價大致持平。

　　據統計，7-8折回收的地塊占比約13%、8-9折回收的地塊占比近30%、9折以上回收的地塊占比約40%。

　　越是近年出讓的地塊，收儲價格折損幅度就越小，反之同理。總價7-8折回購的地塊大多是2018-2019年出讓的那一批。

　　要是按照《閑置土地處置辦法》的規定：

　　國有建設用地動工開發日期滿一年未動工開發，即視為閑置土地，需要按照土地出讓或者劃撥價款的20%繳納土地閑置費，滿兩年則允許政府無償收回使用權。

　　對比對比就知道，這都網開多少面了？

　　可能很多老鐵一聽“專項債”，腦回路里第一反應就是：

　　這不城市修路造橋、維護管道、建造公益項目用的錢嗎？怎么這回拿來收儲閑置土地了呢？

　　這里面有必要普及個知識點：

　　所謂專項債就是為了建設特定的公益性項目而發行的債券，后期承諾在一定期限內以項目對應的政府性基金或專項收入還本付息。

　　這種債券通常有明確的項目支持，所以叫“專項債”。

　　拿專項債用來收儲閑置存量土地，是去年“5.17”才有的新提法，屬于財政發力去庫存的手段。

　　當時自然資源部的表態原話是：

將出臺處置閑置土地、盤活存量的政策，支持地方政府通過收回、收購等方式處理已出讓的閑置住宅用地，隨后運用地方政府專項債收儲存量閑置土地的政策落地。

　　國家隊之所以如此用心良苦，最直接的原因就是土拍市場和下游的二三級市場不好賣了——

　　截至2024年9月，全國土地庫存約36.6億平㎡，顯著高于3.8億㎡的現房庫存，去化周期高達54個月，且已超過2014年末42個月的歷史峰值；

　　2024年，全國土地出讓金收入較上一年度減少0.93萬億，已經跌破5萬億心理關口，地方財政方面的壓力近乎已經來到臨界點。

　　就面對這個客觀情況，換誰來解決也得采取點兒超常規手段；

　　于是乎，動用專項債收儲就這么火急火燎地上線了。

　　自2024年底以來，浙江金華、安徽亳州、河南開封等等可老多地方都曾發布公告征集存量土地的信息。

　　但實話實說，之所以推進相對緩慢，那純屬是因為各地都存在著這樣那樣的現實困難。

　　收儲門檻這一塊，就卡死了不少存量土地。

　　根據規定，運用專項債收儲的土地必須得是“凈地”，即不能抵押給銀行或存在其它第三方債權債務關系。

　　可問題就是，在過去高周轉的邏輯下，絕大多數房企拿地之后都會第一時間跑去抵押融資；

　　更何況這幾年無論國央企還是民企開發商，大伙兒都得勒緊褲腰帶過日子，按照收儲定義的“凈地”，那真沒多少。

　　因此，這一次廣東省選擇拿閑置土地率先開刀，正是權衡了各方利益且須依法合規條件下，作出的最大努力。

　　國家隊動用專項債收儲閑置存量土地，妥妥的一石好幾鳥——

　　首先，最顯而易見的價值在于扭轉房地產市場的總體預期。

　　這幾乎是專項債收儲的最原始出發點。

　　閑置土地之所以被閑置，很大一部分原因就是因為房企沒有動力去開發。

　　而沒動力這么干的原因有且只有一個：沒利潤。

　　開發商本著“好鋼用在刀刃上”的原則，有意無意地將它們忽略了；

　　但閑置土地的存在對于整個市場的運轉來說，就像絆腳石+定時炸彈——

　　時時刻刻都在提醒著一二三級市場的買家，存量大，資金隨時可能被攤薄。

　　這么一來，無論是統計學意義還是現實意義上都不是啥好事。

　　國家隊收儲，實際上就是為了讓這些本身創造不了啥價值，卻只能添亂的閑置土地逐一“縮表”，助力一些地方加快形成“無房可賣”的局面，從而扭轉預期。

　　想想看，為啥同在大灣區，惠州的收儲力度那么大，但隔壁那位爺連點兒動靜都沒有？

　　其次，主力于緩解房企、金融機構及地方的資金壓力與金融風險。

　　當著明人不說暗話，這老些閑置土地哪一宗不是當初“招拍掛”來的？

　　對于房企而言，為這些暫時用不著、也不知道啥時候能用著的東西付過真金白銀了。

　　對于地方而言，土地是賣出去了但遲遲不見效益，還嚇得后面的開發商不敢拿地了。

　　這樣一來就形成了資金與土地在某種意義上的錯配。

　　而動用專項債收儲，哪怕是七折、八折、九折“退地”，也可以大大幫助房企回籠資金。

　　這里面還減少了建安、宣發、去化周期內的信貸成本，算是客觀條件下房企解套的最優方案。

　　對于上游融資端來說，通過專項債收儲閑置存量土地，還能規避因地塊長期閑置而觸發的抵押物貶值甚至債務難以兌付的金融風險。

　　據統計，房地產行業2025年的到期債券規模約為2954億，疊加中資美元債市場到期規模影響，行業償債壓力依舊徘徊在高位。

　　此次第一經濟大省拿出第一批約350億收儲存量地塊，其絕對值已經超過到期債務規模的11.85%，這個開局可謂勢大力沉。

　　切換到地方視角來看，回收閑置土地相當于回收資源，后期大可以通過優化用地性質、優化規劃方案等途徑，將其改造為更加適銷對路的地塊，二次打包上架。

　　也就是說，專項債緩解了當前成本，二次出讓土地解決了遠端成本。

　　一根筋變兩頭堵，拉長周期來看，絕對是筆穩賺不賠的買賣。

　　第三，有利于盤活土地資源，為推動產業升級與新型城鎮化貢獻賽道。

　　收儲對象無論是住宅用地、商辦用地還是老舊工業區，總體而言都是低效利用土地。

　　動用專項債收儲回籠，再通過改造優化其用途，有利于為城市土地的集約化利用騰挪空間。

　　打個比方，你不是覺得住宅的顯性存量與隱性存量太多嗎？

　　那就給它“縮表”直接干掉！

　　頭部城市的回籠地塊可改造為可定向用于新能源、互聯網、人工智能、生物醫藥等戰略性產業的科技園區或研發基地；

　　弱二線甚至三四線城市的類似地塊，可以定向改造為適合本地戰略發展的工業用地，有助于通過價格優勢推動招商引資。

　　穩就業、穩民生、穩財政，大小城市操作方法各有不同，但目的上殊途同歸。

　　動用專項債收儲閑置土地，本質上是行政職能單位通過“以時間換空間”的思路，在較短時間內化解存量資源與債務風險、穩定樓市預期、推動土地資源優化。

　　眼下僅是專項債發力收儲閑置土地的第一階段，無論是廣東省還是其它省份都只是開個頭而已；

　　若效果OK，后面顯而易見地就會有高達萬億之巨的資金砸向房地產行業，加速各級市場去庫存。

　　這一招能否成功，關鍵還在于能否實現債務可持續、土地高效再利用以及后續的再次市場化。

　　我們當前仍然處于化債、去杠桿的周期階段，促進資金、資源高效利用，避免節外生枝仍然是逃不開的課題，這就非常考驗地方的規劃與執行能力。

　　其實，時間來到2025年初，不少重點城市的供地信心已經提示正在加速修復——

　　在總供應建面明顯收緊的前提下，供地估值創下2022年以來的新高；

　　一線城市與三四線城市的供地總底價分別實現同比增長19%和45%；

　　容積率2.0以下的低密涉宅地占比顯著提升，精細化、品質化特征日益凸顯。

　　土地市場顯現出“止跌企穩”征兆，離不開此前政策端、融資端與財政端的協同發力。

　　伴隨著專項債收儲閑置存量地的進程逐步走向深水區，未來相信有越來越多的城市的土地市場乃至一二手房市場出現類似的加速修復特征。

　　說到底，專項債收儲的最大受益人還是數以億計的普通購房者。

　　正所謂：大風起兮云飛揚，安得財力兮走四方，閑置土地任何時候都要收，不收不行！

　　你想想，你住著大宅還著貸，搬著磚還養著家，突然就被高庫存給截胡了！

　　所以，沒有高庫存的日子，才是好日子！

　　相信這一天，真的不會遠了…