DeepSeek 來選房，中介們距離失業(yè)還有多久?

這是個真事。

小閑連續(xù)兩三天咳嗽，有少量黃痰，有輕微胸悶憋氣感覺，但是沒有發(fā)燒，也沒有流鼻涕和頭疼等癥狀。

翻翻家里的藥箱，有阿莫西林和鹽酸莫西沙星兩種藥，應該吃哪個藥才對癥？

小閑突發(fā)奇想，這個問題如果拿來問DeepSeek，它會如何作答？

于是問出了當晚的第一個問題：

阿莫西林和鹽酸莫西沙星有什么區(qū)別？

DeepSeek先猜測用戶需求：“用戶可能是個患者或者醫(yī)學生，想了解兩種藥的不同應用場景。深層需求可能是想知道在什么情況下該用哪種藥，或者為什么醫(yī)生開不同的抗生素。”

然后直指闡述重點：“需要確保回答準確，避免混淆，特別是耐藥性和副作用部分，這對正確用藥很重要。可能還要提醒不要自行用藥，需遵醫(yī)囑，特別是抗生素濫用的問題。”

DeepSeek展示了它簡潔準確的思維邏輯，從藥物分類、抗菌譜、臨床應用、藥代動力學、耐藥性、副作用、特殊人群用藥七大項，用洋洋灑灑幾百字，力圖給小閑一個全面而且盡量簡明扼要的答案。

老實說DeepSeek這個表述模版非常友好，條理清楚、順序清晰，在大量使用專業(yè)詞匯的同時，也盡量降低理解門檻。

重點是DeepSeek照顧到當下網(wǎng)絡用戶“字多不看”的閱讀習慣，“進度條直接跳最后”的閱讀習慣，在結(jié)尾居然非常貼心的總結(jié)了一個表格，直接對比兩種藥在重點環(huán)節(jié)上的區(qū)別。

把驗血結(jié)果上傳之后，DeepSeek給出的病情判斷和用藥建議，與當晚小閑在醫(yī)院醫(yī)生那里獲得的結(jié)果完全一樣。

也就是說在有驗血報告的前提下，DeepSeek用五分鐘時間，讓患者拿到了在醫(yī)院急診需要等待一個小時才能拿到的結(jié)果。

這樣的效率，難怪很多城市里，DeepSeek已經(jīng)開始管理交通、管理市政、吃上鐵飯碗，坐進了寫字樓。

那如果讓DeepSeek當一回房產(chǎn)顧問，分析一下樓市走勢，推薦幾個樓盤，它會一樣出色嗎？

把DeepSeek拉到房地產(chǎn)行業(yè)里進行提問：

預測一下天津樓市在2025年的表現(xiàn)，以及新建商品房成交均價是否能有普遍性回升？

DeepSeek用時37秒……從經(jīng)濟方面、政策調(diào)控、人口因素、供需關系、區(qū)域發(fā)展差異、居民購買力和信貸環(huán)境、市場情緒等方面進行考慮。還特別關注到天津房地產(chǎn)調(diào)控政策的特殊性，以及二手房市場對樓市的價格壓力。

就回答問題的思路和邏輯性，還有宏觀知識的儲備，DeepSeek已經(jīng)能夠勝任投資部經(jīng)理、策劃經(jīng)理、中介店長的職位了。

對天津樓市2025年趨勢，DeepSeek從成交規(guī)模、價格走勢、市場風險三個方面，給出了預測。

通俗解讀一下就是，DeepSeek認為全市新房的成交規(guī)模，最差的趨勢是和2024年一樣（還能差到哪兒去？）。中性趨勢是可能恢復到2021年水平，成交量能有三成的增長。

小閑內(nèi)心覺得，如果DeepSeek是個現(xiàn)實生活中的地產(chǎn)人，它可能也應該會更傾向中性趨勢吧。

在價格走勢上，DeepSeek更好看主城區(qū)，判斷主城區(qū)成交均價會同比上漲3%~5%。

當然這一點價格上漲的成因，很有可能更多是源自產(chǎn)品因素。中心城區(qū)的新盤相比往年，有容積率降低、品質(zhì)力提高、地緣位置整體偏好的因素，容易形成成交均價小有漲幅的表象。

DeepSeek也承認，全市均價這個口徑（也就是它說的名義均價）會有向上的變動，但實際成交價格，依然還是會維持在老樣子。

但是到了結(jié)論和建議環(huán)節(jié)，DeepSeek的回答就出現(xiàn)了詭異的走向！

樓市難現(xiàn)普漲，市場依然在L筑底，DeepSeek對天津樓市這兩個判斷是對的，對于重點關注產(chǎn)城融合區(qū)域的建議，也是靠譜的。但DeepSeek推薦值得重點關注的板塊，舉例居然是于家堡!

在看到這里之前，小閑一直以為符合DeepSeek邏輯的推薦板塊，應該是當紅的天開園和距離北京更近的京津產(chǎn)業(yè)新城。

于是小閑追問DeepSeek：

憑啥你就看好于家堡？

DeepSeek在回答中給出三條理由，

第一是國家戰(zhàn)略的定位高，作為北方首個國家級新區(qū)+自貿(mào)試驗區(qū)，于家堡的政策紅利遠超其它產(chǎn)城融合區(qū)。

第二是于家堡在金融業(yè)聚集效應和數(shù)字經(jīng)濟新動能這兩點上力更強。金融業(yè)占GDP比重遠高于全市均值，中青年科技人才比例達到64%，催生小戶型改善需求。

第三是房價倒掛，人均GDP遠高全市，房價卻明顯低于和平和通州，存在明顯價值錯配。基建投資密度更有前景，去庫存的效果相對其它城區(qū)也更好。

似乎早已猜到小閑心中所想，DeepSeek在最后特意耐心的說了一下，為啥它不推薦天開園和京津產(chǎn)業(yè)新城的原因。

顯然DeepSeek對于于家堡外宣所“畫的餅”更充滿期待，它在內(nèi)心把于家堡當成了北方的杭州。把升值的寶押在了“京津同城化深化”這個大利好上，希望未來濱海新區(qū)能和杭州一樣，實現(xiàn)京津的社保互認。

濱海新區(qū)的規(guī)劃真是美好，外宣也是到位，把DeepSeek都說信了。

既然宏觀認知上有分歧，那就聊點微觀的問題：

如果讓DeepSeek推薦樓盤，它會推薦誰？

預設條件：要求在市內(nèi)六區(qū)，總價300以內(nèi)在售新盤，三居室戶型，大品牌房企開發(fā)。看看DeepSeek作為“中介店長”的推薦都是誰。

第一個推薦樓盤，DeepSeek應該是把天空之鏡和學府源境搞混了，所以在產(chǎn)品和配套兩個選擇理由都出現(xiàn)了明顯的錯誤。

商業(yè)配套的表述也有問題，跳過了中海自家的寰宇城，莫名其妙的跑到了凱德MALL。

第二個推薦的樓盤也出現(xiàn)問題，290萬能在保利云禧拿下一套三居嗎？DeepSeek是不是被中介的假房源給騙了？

貝殼網(wǎng)上保利云禧成交價最低的一套三居室，88.5平米的中戶也要333萬。290萬要是能在保利云禧買三居，那你有幾套我要幾套。

第三個推薦的樓盤同樣翻車。把東麗金地萬悅城的位置，張冠李戴到了河東。

網(wǎng)上金地萬悅城的二手房三室售價，也大致在一百三四十萬，用不了它說的這么多錢。

第四個樓盤DeepSeek推薦的是中鐵建花語津郡，第五個是仁恒星源世紀。

這倆樓盤的主要問題在于，DeepSeek提供的參考價格明顯有錯，在花語津郡和星源世紀想要買一套小三居，用不了花這么多錢。前者大約需要230萬左右，而后者290萬足夠可以買到110平米的戶型。

顯然作為“中介店長”的身份，DeepSeek距離合格還有很大一段距離。

另外一個大問題是，DeepSeek推薦的樓盤都是去年或前年的明星盤，而今年的新盤似乎是因為資料不足，并未進入它的推薦備選范圍內(nèi)。功課做的不夠啊。

明顯在房地產(chǎn)領域里，不論是資訊的真實性還是及時性，DeepSeek的回答似乎并不如在前述的醫(yī)學領域里表現(xiàn)得那么出色。

一方面涉及房地產(chǎn)、樓市的資訊良莠不齊的太多，同樣的資料描述偏差也大，而且樓市資訊的更新，也不像藥品說明書那樣的固定和及時。

另一方面在涉及多維資訊交叉，需要主觀介入進行選比分析時，經(jīng)驗性的專業(yè)積累，就暫時勝出人工智能一點點。

所以在工作環(huán)境更平直、邊界與規(guī)則更明晰的泥瓦匠、設計師、審計師、成本采購這樣的崗位，DeepSeek能夠更加游刃有余。

但在更側(cè)重主觀視角、更情緒化的工作環(huán)境中，比如DeepSeek在扮演中介角色的時候，它和資深置業(yè)顧問的水平相比，還有相當大的差距。

最后我問DeepSeek，如果是你在天津買房，你選哪個樓盤？

你們猜猜它自己選的是誰？