深圳地鐵，真金白銀救萬科

文/十一弟

昨天，萬科宣布，又獲得了一筆貸款——

42億。

向萬科提供貸款的，不是銀行，而是它的大股東——

深圳地鐵。

就在十天前，深圳地鐵剛剛向萬科提供了第一筆28億的股東貸款。

連同這筆42億貸款，短短十天時間里，深圳地鐵已經直接向萬科輸送了70億資金。

十一弟看了下，第一筆股東貸款為期三年，年息2.34%，比一年期LPR還低了76個基點。

萬科以其持有萬物云的40億市值股票作為質押，雙方設定的質押率為70%。

若找金融機構進行質押融資，他們通常要求的股票質押率，最低只有30%，最高不會超過60%。

也就是說，你拿著市值40億的股票進行質押融資，金融機構最多可能給你貸款24億，最少可能只給你貸款12億。

而深圳地鐵，直接給了萬科28億，比任何金融機構給的都要多。

真金白銀地拯救萬科，深圳地鐵確實給到了足夠的誠意。

這次42億的股東貸款，相關條款設定跟第一筆股東貸款大致相同——

為期三年，年息2.34%，70%的資產抵押率。

只不過，跟第一筆股東貸款相比，深圳地鐵給到了更寬松的貸款條件——

它先給萬科提供42億貸款，然后在三個月內，萬科在內部進行梳理以后，再向其提供價值60億的資產作保。

萬科從深圳地鐵獲取的70億貸款，將全部用于償還公開市場發(fā)行的債券本息。

十一弟查了下，未來半年時間里，萬科大約有180億境內外債券到期。

三天后，它在境內發(fā)行的一筆中期票據到期，需要償還本金20億；

十天后，它在境內發(fā)行的一筆公司債到期，需要償還本金8.9億；

二十天后，它在境內發(fā)行的另一筆公司債到期，需要償還本金10億。

根據萬科披露，到今年上半年之前，光是需要償還的債券本息，就超過了207億。

未來幾個月時間里，萬科大概率將會迎來一波償債高峰，壓力山大。

很明顯，深圳地鐵已經掌握了萬科的流動性壓力。

在春節(jié)前，它果斷對萬科的核心管理層進行了改組，全面接管介入萬科的經營管理。

深圳地鐵指派委任高管進駐萬科，這是幫助萬科化解風險的第一步。

拯救萬科的第二步，就是最近十天內，直接向萬科輸送了70億資金。

先解債務到期的燃眉之急，通過真金白銀地輸血，避免在公開市場違約。

深圳地鐵對萬科幫扶，擺在第一位的，還是保住上市公司的信用。

作為一家混合所有制房企，萬科能碰到這樣有擔當的國資股東，絕對是萬幸了。

十年前爆發(fā)的股權之爭，萬科管理層拼死抵制寶能、恒大等野蠻人敲門，最后輾轉找到深圳地鐵，花了幾百億，入主大股東。

如今看來，王石、郁亮等職業(yè)經理人捍衛(wèi)股權的努力，沒有白費。

想要基業(yè)長青，更長久地活下來，背靠有實力的股東，確實很重要。

當初，如果讓寶能、恒大坐上大股東位置，拿下控股權，這次樓市調整，萬科早就死挺了。

事實證明，房地產行業(yè)剛一步入下行周期，擴張最激進、杠桿撬得最高的寶能、恒大，根本扛不住，最先倒下。

這一輪對萬科的幫扶，深圳地鐵誠意十足、不遺余力。

不過，要想徹底拯救萬科，將其從懸崖邊拉回來，單靠真金白銀地不斷輸送資金，肯定是不夠的。

萬科的風險化解，其實在于兩大核心問題——

一是它本身的資金缺口，到底有多大？

二是國內的房地產行情，還能不能重新爬起來？

從深圳地鐵對萬科的幫扶來看，直接輸送資金償還到期債務，底線是守住上市公司的信用。

這說明，萬科體內的龐大資產，依然很有價值。

從2021年下半年以來，房地產步入下行周期，大批開發(fā)商集體倒下。

萬科能撐到現在，其實也足以證明，這是一家好公司。

但它自身在管理、戰(zhàn)略上存在的問題，不可忽視。

春節(jié)前，深圳地鐵主導對萬科管理層進行改組時，深圳官方媒體配合發(fā)布了一篇定調的文章——

“萬科出現大額虧損有市場原因，更有管理因素。”

“萬科雖然遇到流動性困難，但仍然擁有較多的優(yōu)質資產。”

“深圳市屬國資國企，規(guī)模大、實力強，有能力、有實力，也有足夠的子彈，支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段，推動萬科穩(wěn)健發(fā)展。”

這幾句話很關鍵，其實就是深圳市政府對萬科作了研判——

萬科一定要救，也值得救，而且要不遺余力地救。

作為大股東，深圳地鐵不會坐視不理。

而且，遇到事了，它是真上啊——

生死存亡之際，毫不猶豫地挺身而出，全力兜底。

改組管理層、真金白銀地輸送資金，放眼全國各大城市的國資國企，很少有像深圳這樣的魄力、實力與決心。

當然，杭州除外。

最近，當深圳地鐵還在投入巨大資源拯救萬科的時候，杭州靠著號稱六小龍的幾家科技企業(yè)，火得一塌糊涂。

杭州六小龍之一的宇樹科技，甚至還帶飛了當地樓市。

前兩天，杭州賣了幾塊地。

其中，位于杭州濱江區(qū)的一塊地，距離宇樹科技總部僅有幾百米。

由于地段優(yōu)越，這塊地吸引了上十家房企報名爭搶。

最終，經過八十五輪激烈廝殺之后，它被杭州本土民營房企——濱江集團拍下。

總地價大約14億，溢價率將近44%。

拿地的濱江集團，去年在百強房企榜單上，躋身前十，全年銷售額1116億。

濱江集團的獨特之處在于——

它的銷售業(yè)績，僅靠杭州單一城市就支撐起來了。

扛過了風暴，重倉杭州的濱江集團，不僅還活著，而且活得很滋潤。

如果你讓DeepSeek做個預測——

未來五年內，中國哪三個城市的房價漲幅最大？

它會告訴你——

成都、杭州、深圳。

看來，只要把科技創(chuàng)新等新興產業(yè)做好，土地、房價和樓市，都能跟著起飛。

換句話說——

產業(yè)和人口，才是房地產背后的根本邏輯。

如果你要救房地產，就不能只救房地產。