年初地產政策與數據觀察：從“企穩”到“回升”，地產業還在等什么？

時至2025年，政策對地產業釋放的積極信號仍在持續。

2025年1月，多地政府針對保障性住房、公積金政策及存量房領域，推出了一系列優化措施并進行了相應的工作部署。中央會議也多次強調了城市更新的重要性，‘城市更新’因此成為了2025年地方兩會上的熱門話題。

而在此前的2月17日—2月19日，中國證監會提出“統籌做好房地產企業融資支持和債券違約風險防控”，國家金融監管總局提出要用好‘白名單’機制，滿足包括民營房企在內的各類房地產企業不同環節、不同階段的合理融資需求，進一步在融資問題上表達積極態度，支持地產行業。

在9.26政治局會議對房地產市場提出“止跌回穩”的綱領后，市場對地產行業的穩定逐漸抱有信心。在一攬子政策的支持下，目前市場基本已不再質疑有關“止跌回穩”相關的政策效果和目標達成情況。但對于目前的市場來說，從“企穩”到“回升”之間要走多少路，或許才是影響市場信心的核心疑問。

隨著2025年兩會將近，如何推動地產行業的趨勢從“L”型轉向“V型”，成為市場關注的焦點。結合1-2月的地產數據情況，以及近期出臺的地產政策，來看看2025年的地產業將如何演變？

01

二手房交易熱度較高，持續性尚待觀察

國家統計局數據顯示，2025年1月，70個大城市中，一線城市商品住宅銷售價格環比繼續上漲，二、三線城市環比總體略降；一二三線城市同比降幅均持續收窄。各能級城市新房、二手房價格同比降幅持續收窄，反映2024年四季度以來政策效應帶動的成交量提升向價格端積極傳導。

根據第三方研究機構中指研究院發布的數據，2025年1月，TOP100房企銷售總額為2276.1億元，同比下降3.2%，環比下降49.6%。從原因來看，由于2025年1月正值春節前夕，隨著人員的休假和返鄉進程，重點城市的樓盤來訪量在1月逐周遞減，降幅明顯。

值得注意的是，房企銷售數據的疲軟，除了受到春節假期的影響外，可能還與前期政策效力的逐漸減弱有關。根據招商證券統計，春節后（1月29日—2月20日）的二手房成交數據較去年農歷同期（2024年2月10日—3月3日）增加了33%，表現較好，但新房的數據表現則相對平淡，累計成交較去年同期減少19%。

而在二手房成交量持續走高的背后，其存續掛牌量整體依然維持在較高水平。考慮到2月-3月處于行業“小陽春”的季節性需求釋放，招商證券預計行業或可維持“供需兩旺”的平衡，但后續到4月的市場基本面則需要進一步觀察。若4月需求端降溫，存量房價格或面臨下行壓力。

02

房企拿地熱情回暖，或提振地產業信心

在房屋銷售之外，1月各大房企的拿地熱情比較超出市場預期。2025年1月，TOP100企業拿地總額1210.7億元，同比增長41.4%，相較上年由負轉正。其中，北上廣深等一線城市的土地推出以及土地交易均較為活躍，一線城市住宅和商辦用地土地出讓金同比增長超10%，且有多宗較高總價地塊成交。

根據中指研究院的數據，2025年1月，招商蛇口以179億元新增貨值占據榜單第一，華潤置地以169億元新增貨值位列第二，中海地產新增貨值規模為130億元，位列第三。且值得關注的是，相較于過去由央國企牽頭拿地的市場環境，2025年1月的土拍市場中，不少沉寂的民營房企也開始對拿地一事表現出積極的態度。

且截至2月下旬，地方土拍的熱情依舊表現較為高漲。2月25日，杭州在蛇年進行了第三次土地拍賣，共成功出讓3宗住宅用地，總面積達到29.3萬平方米，起始總價46.68億元，最終成交總額約為67.98億元，平均溢價率更是高達45.6%。2月20日，上海迎來蛇年第一批次土拍共出讓4宗涉宅用地，總出讓建筑面積22.7萬平方米，起拍總價119.24億元，最終4宗地全部溢價成交，總價159.26億元，平均溢價率25.5%。

可以看出，得益于2024年四季度的政策扶持，地產行業的基本面改善提振了房地產企業的投資信心，土地交易開始呈現出溢價交易的趨勢，這對于后續新房以及土地交易的價格改善或能起到提振的效果。

但需要注意的是，交易較為火熱的地區也大多是北上廣深，或是杭州、成都等地塊較為優質的城市，其本身就屬于競爭較為激烈的地塊，不同城市的情況本就存在較大差異，對于房屋去庫較多的三、四線城市，其土地交易的回暖可能還需要更多時間。

03

關注土地收儲進展對地產供需的調節

從全局來看，土地收儲的加速或是支撐2025年樓市從“企穩”到“回升”的重要因素。2024年10月，財政部首次提及專項債用于土地儲備、收購存量商品房事項，而2024年末的中央經濟工作會議提出，“合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作”為專項債用于存量土地收儲提供政策依據。

從地方政府的反應來看，多個地方政府發布了擬收儲土地及商品房的公告，此舉旨在加速當前房地產庫存周期的去化進程。其中，廣東和北京地區的土地收儲規模尤為顯著，特別是北京的相關公司。廣東省包括廣州在內，共有15個城市發布了運用專項債收購存量閑置土地的公告，截至2月10日公示了161宗土地，涉及土地面積685萬平方米。而截至2月18日，北京發行的4963億元專項債中，共有116億元債券用于土地儲備，涉及北京市本級的25個項目。

從庫存方面來看，根據上海易居房地產研究院發布的《百城住宅庫存報告》，2024年1月，全國百城新建商品住宅庫存規模約為5億平方米，環比減少0.5%，同比減少4.2%，已出現連續12個月的同比下降態勢。一方面來說，這與房地產市場的看房銷售回暖有關，另一方面，或也涉及自2024年10月以來不斷推進的存量房收儲工作。隨著房地產業的庫存壓力逐步釋放，全年房地產市場的供求關系也有望逐漸平衡。

在土地收儲之外，2024年的中央經濟工作會議將“大力實施城市更新”列為2025年的重點任務，這同樣是今年地產行業力爭“回升”的重要渠道。而在2024年10月，住建部在國新辦發布會上明確表示，允許地方發行專項債作為資金支持，將專項債用于城中村/危舊房改造。預計在2025年，有關棚戶區改造、三舊改造、城中村改造、市政基礎設施改造相關的地產業務或成為助力。

根據高盛的預測，2025年地方專項債發行量將達到4.7萬億元，相較于2024年的3.9萬億元高出20%以上。這表明可能有更多的地方專項債將用于回購住房庫存，這是穩定房價的條件之一。

可以預期的是，在未來增量財政的不斷支持下，不同層級的城市將因地制宜，進一步擴大收儲的范圍，對已建成的存量商品房，甚至是在建的期房進行收儲。而2025年—2026年兩年，則是土地收儲/存量商品房收儲政策的主要落地期。盡管不同城市進展會有所差距，但去庫存的大基調有望成為地方城市房價回升，市場信心回暖的重要支撐。

04

國資兜底信號釋放，能否抬升公司估值？

最后，來聊一聊有關地產行業的上市公司。在2024年末-2025年初，地產業較為關注的其中一個事件，便是國資對萬科的支持。在地產行業持續承壓的背景下，萬科在2024年逐漸顯現出流動性方面的壓力，而深圳國資委為其注資、站隊的舉措，則傳遞了一個較為強力的支撐信號，意味著國資背景將更直接地干預面臨違約風險的開發商。

在2月21日晚，萬科再度公告獲深鐵集團42億元借款用于償債。而截至目前，深鐵集團已經向萬科連續提供合計70億元低息借款。而在此前的新聞發布會上，深圳國資委也明確表態，市屬國資國企“有足夠子彈”支持萬科穩健發展。在筆者看來，國資對重點公司的支撐，也是市場不再質疑地產業“止跌企穩”的重要因素。

從市場估值角度來看，截至2月21日，港股市場中市值超過100億元的房地產開發上市公司共有14家。除去建發國際（1908.HK），其余公司均處于破凈狀態。在經歷三年的下跌后，有些公司的每股凈資產甚至數倍于其股價。

究其原因，是因為地產公司的大部分資產構成中包含土地/房產儲備，而這類資產在近年來的價格回落預期較高，使相關上市公司的資產存在、高估的風險。而更核心的原因在于，股票終究是反應未來預期的金融工具。在行業前景不明的背景下，消費意愿低迷的環境下，市場自然不愿意為了“走在下坡路上”的資產掏錢。而隨著地價/房價維穩，影響公司的估值逐漸穩定，其股價走勢或許也會迎來好轉。

仍需強調的是，地產的企穩以及后續的回升，實際上都非常依賴政策的落地以及所謂的“市場信心”，而這兩項在執行過程中是會存在不穩定因素的。出清過剩供給、穩定房價，推動地產公司的價值回升，這是從政策出發所看到的前景。但市場實際會演變成何種樣貌，還需要時間來驗證。

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