清華大學(xué)論文：中國六分之一的房子從未住人，三線城市空置房超30%

來源 | 一個生物狗的科普小園
作者 | Y博

看到篇挺有意思的論文，2月26號發(fā)表在《自然|通訊》，標(biāo)題是Unused housing in urban China and its carbon emission impact，翻譯過來即“中國城市閑置住房及其碳排放影響”，作者均來自清華。

中國房地產(chǎn)業(yè)近年來遇到挑戰(zhàn)人盡皆知，部分爛尾樓、鬼城也引起過很多關(guān)注。不過爛尾樓、鬼城說的都是未出售的房屋，像爛尾樓是開放商未完成建筑工程，鬼城則是樓修好了，由于沒有市場需求，砸在了開放商手里?？杉词箻怯铐樌⒐?，房子出售交付到個人，這房子有被使用嗎？這篇論文就是關(guān)注中國城市 已出售房屋的實(shí)際使用率問題 。

房子建好賣了后若是完全沒人用——既沒有自住也沒能出租，顯然是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的資源浪費(fèi)，如果考慮到還有人住房困難，那更有資源錯配問題。但作者們選了一個很有趣也很獨(dú)特的角度： 碳排放 。

無論是修房子還是造好的房子，都會有碳排放，建筑業(yè)也是主要的溫室氣體排放大戶。作者們就想研究中國城市到底有多少房子被人買了后其實(shí)是空著的，這些“浪費(fèi)型”經(jīng)濟(jì)資源配置又帶來多少碳排放。

不光看問題的角度有意思，研究方法也有趣，研究人員開發(fā)了一種深度學(xué)習(xí)算法，通過 分析網(wǎng)上房屋中介平臺的室內(nèi)照片來分析對應(yīng)的房子到底有沒有人住過 ，范例圖片：

前三個都是無人居住過的房子，第一個毛坯，第二個簡單裝修，比較好說，第三個有家具，可是從房屋到家具都是嶄新，沒有半點(diǎn)煙火氣，也是沒人住過的地（得說裝修得不錯，論文里用well decorated來形容 ）。

后兩個有人住過，一個滿是個人物品自不必說，另一個雖然空得很，但能在房子里看出“使用”痕跡。

作者開發(fā)了一個按上述原則看照片的算法，琢磨國內(nèi)56個城市在這個網(wǎng)上房屋中介（好奇是哪個網(wǎng)站的話可以看照片水印，答案：貝殼）2020年10月到21年8月的所有掛牌信息，參考當(dāng)?shù)刈》靠偭?，就推?dǎo)出每個城市有多少房子是空置狀態(tài)。

不難想象，一些新修的房子沒人住過很正常，但這篇論文只看01-18年建的房子，即當(dāng)時 至少建好兩年以上而且是開放商已經(jīng)售出的房子里，多少一直空置 。結(jié)果挺驚人：

56個城市（4個一線，18個二線，34個三線城市）平均空置率17.4%， 也就是01-18年中國城市里修建的居民住宅，有六分之一從來沒住過人 。根據(jù)作者計算，建造、維護(hù)運(yùn)營這些“空房子”貢獻(xiàn)了中國居民住宅這塊碳排放的6.9%。

如果17.4%的空置率還不夠驚人，那么以下數(shù)據(jù)可以為你提供一點(diǎn)參照：這對應(yīng)了9.3億平米的空房子，相當(dāng)于2020年全年這56座城市居民住宅完工面積的2.93倍，按全國城市人均居住面積38.6平米算，空房子可容納2419萬人，對應(yīng)56座城市人口的6%。

要注意這是修好后就從來沒住過人的，最極端的01年修的房子算下來可是空了20年了。

開發(fā)商手里的存量房有國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年是2.2379億平米。這可是全國的統(tǒng)計，而56座城市就有9.3億平米的空房子，按比例推算到全國，空置房屋幾乎是開放商庫存的8倍。

如果可以減少房屋空置，無疑會提高居民住宅的使用效率，也有助于減少純浪費(fèi)型的碳排放。

拋開碳排放不談，論文里列出的不同城市空置率也很有趣，有些挺符合“刻板印象”。比如四個一線城市里，北京上海深圳空置率都低于5%，也是所有城市中最低。一線城市的例外是廣州，空置率達(dá)14.8%。符合廣州在一線城市里給人最“緩”的印象。

二線城市則是兩級分化，蘇杭、南京天津等地空置率都在10%以下，而成都站穩(wěn)了全國平均17.4%，西安則高達(dá)24.6%。同屬二線，東西部差異顯著。

估計很多人也能猜到，三線城市的空置率更高，34個三線城市平均空置率25.3%，其中9個城市更是超出了30%，最高的達(dá)43%。這印證了不同城市間的發(fā)展不平衡，頭部城市發(fā)展迅速，即便大量投入建設(shè)，仍有資源不夠用的跡象，而那些被甩開身位的二三線城市，干啥都不順，和人家一樣造房子都能造出四分之一甚至三分之一的空置率。更尷尬的是，即便空置率更高，生活成本普遍更低，這些地方還要面對人才、勞動力被頭部城市虹吸的困擾。

不同類型住宅的空置率比較也挺有意思。偏市郊的房屋空置率更高一些，不過差距沒有我想象中大，只是有一個趨勢。房屋面積越大空置率越高；建成時間越短，空置率越高。

后兩個我認(rèn)為互相關(guān)聯(lián)，隨著經(jīng)濟(jì)、已有居住水平提升，新一點(diǎn)的房子本來趨于更大面積。

3-5年的房子空置率46.5% ，如果說這還能說建成時間不久，再等等會通過市場自然調(diào)節(jié)到有住房需求的人手上，那么6-8年30%和9-11年15.8%的空置率很難如此理想化。顯然根本上還是供需不平衡的問題——空置的房屋平均完工時間是6.5年，說實(shí)話造好一個房子空個六七年，真挺浪費(fèi)。

其實(shí)這也是論文作者想探討的議題： 中國城市居民住宅的利用效率 。今年1月《自然|城市》（沒想到還有這樣的期刊）上另一篇論文（來自不同研究組）用另一種研究方法也討論了類似內(nèi)容。這篇題為The decreasing housing utilization efficiency in China’s cities（中國城市住房利用率下降）的論文發(fā)現(xiàn) 從2010到2020，中國城市的住房利用率從84%下降到了78% （住房利用率，HUE，指實(shí)際居住人數(shù)與住房適合容納人數(shù)的比值）。

看不同地區(qū)城市住房利用率從2010（左）到2020（右），幾乎是展示不同地區(qū)發(fā)展不平衡的模板。少數(shù)一線、準(zhǔn)一線區(qū)域維持了相對較高的住房利用率，其余地區(qū)則下滑明顯。

這或許是未來中國發(fā)展必須思考的一大話題吧：如何提升投資效率，維持供需平衡。當(dāng)然，我們也可以換個思考方式：年輕人不必去鶴崗圓買房夢，論文里房屋空置率最高的城市叫Huizhou，房價多少不知，可看地理位置至少不冷。