季節性因素成交小幅減少 向好預期不斷鞏固

據上海中原地產數據顯示，2025年2月上海二手住宅成交1.54萬套，環比減少4.31%，但同比增加124.45%。

圖：上海二手住宅成交套數走勢

數據來源：網上房地產、上海中原整理

交易下滑符合慣例 改善需求繼續釋放

從交易節奏來看，月初基于農歷新年因素，還處于假期中，因此上半月始終處于低位運行。到了下旬，交易基本回到節前水平，并且出現單日網簽過千套的現象。一些先行指標，比如掛牌量、帶看量等等都回到正常區間。最后一周有翹尾效應的推動，成交量更是堅實向上。

空間分布上，大浦東繼續保持領先，不過成交量只有3290套，環比減少4.64%。閔行排名第二，成交1571套，環比減少5.87%。寶山排名第三，成交1548套，環比減少8.56%。另外兩個成交破千套的區是松江和徐匯。這一格局和1月相似，說明市場雖然是淡季，但延續此前交易風格，偏改善的需求在穩步釋放。

從交易活躍度高的樓盤來看，中端改善的關注度維持一定熱度。成交前十的樓盤中，成交套均面積在70平方米平方米以內的只有3個樓盤，并且有2個樓盤套均面積在90平方米以上。不過相對于1月，前十榜單中沒有出現成交套均交易總價過7百萬的樓盤。

房價環比小幅下跌房東心態持續向好

上海中原地產二手住宅價格指數顯示，二月指數環比小幅下跌0.6%。自從去年四季度以來成交量維持高位運行，房價指數跌幅明顯放緩。1月指數環比上漲，2月又出現小幅下跌，在筑底的過程中，價格出現波動不足為奇。1、2月份本身就是淡季，交易量快速縮水，低于2萬套/月，價格上的震蕩意料之中。此外，從成交前十的樓盤來看，中小套面積的樓盤比一月多一些。所以，價格下跌也有結構性因素。

不過房東心態上繼續保持良好狀態，部分業主不愿意繼續下調掛牌價格，并且在價格談判中，姿態相對強硬，為促成交易，房東更多小幅讓步，議價空間基本在3%甚至更少。所以，隨著后續成交量的放大，不排除價格出現小幅上漲的可能。

市 場 分 析

每年1、2月份都是傳統交易淡季，成交縮量意料之中，價格方面出現小幅波動也很正常。成交量是價格是否能繼續穩定下來的關鍵，從市場復蘇的節奏來看，存量市場要好于新房市場，尤其是雙休日已經出現連續兩天網簽二手房單日破千套的數據，顯示出較高活力。

3月是傳統銷售季，按這一節奏來看，成交突破2萬套是大概率事件，如果成交量繼續保持在去年四季度末的水準，向好的預期將進一步強化，環比上價格或再現上漲的局面。