律師解讀劉佳們欺詐買房的法律責(zé)任

　　劉佳們欺詐買房的法律責(zé)任

3月初，多名網(wǎng)友在視頻平臺曝光稱，因輕信“婚戀法則”，被一名自稱“劉佳”的女性誘導(dǎo)在惠州仲愷高新區(qū)購房。隨后，該事件引發(fā)廣泛關(guān)注，“36名男子被假借婚戀名義誘導(dǎo)買房”登上熱搜。

3月11日，當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)建設(shè)和綜合執(zhí)法局發(fā)布通知，將嚴(yán)厲打擊違規(guī)銷售行為。調(diào)查顯示，“劉佳”是深圳易家置業(yè)銷售人員，通過虛構(gòu)婚戀關(guān)系誘導(dǎo)購房者，部分交易由其墊付首付款。目前，城管、住建局及街道辦正聯(lián)合調(diào)查，最終結(jié)果仍待進(jìn)一步公布。
針對該事件，目前城管、住建局以及相關(guān)樓盤所在的街道辦等都開始參與調(diào)查了，但最終結(jié)果還需取決于進(jìn)一步的調(diào)查。
3月14日下午，《每·日·經(jīng)·濟(jì)·新·聞》記者從惠州權(quán)威人士處獲悉。
3月初，有部分網(wǎng)友在視頻平臺聲稱自己遇到了“高端玩家”，并表示因?yàn)樽约狠p信所謂的“婚戀法則”，致使自己在所謂“曖昧對象”的慫恿下在惠州買了房。
此后，又陸續(xù)有網(wǎng)友宣稱，這不是個例，自己也遭遇到了同樣的事情，而且“曖昧對象”與視頻爆料者口中的名字都是“劉佳”。
上述事件被媒體曝光后，“36名男子被假借婚戀名義誘導(dǎo)買房”沖上熱搜。3月11日，惠州仲愷高新區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和綜合執(zhí)法局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)仲愷高新區(qū)房地產(chǎn)市場秩序治理的通知》，稱將嚴(yán)厲打擊此類違規(guī)銷售行為，縱深推進(jìn)房地產(chǎn)市場亂象整治工作。
3月14日，有涉事房地產(chǎn)公司向每經(jīng)記者反饋：“我們也是被動卷入這個事情的，對相關(guān)中介機(jī)構(gòu)采用欺騙手段誘導(dǎo)買房并不知情，購房交易均由購房者本人簽字辦理，自行繳納購房款、辦理銀行按揭貸款等相關(guān)手續(xù)。因?yàn)槲覀円彩潜粍泳砣耄圆粫Υ耸伦鞒鼍唧w公開的回應(yīng)。”
“流程”走完，女主“消失”
事情是這樣的——
去年以來，多名男子通過社交平臺認(rèn)識了一位名為“劉佳”的女性，并在短時間內(nèi)建立戀愛關(guān)系。
隨后，“劉佳”以結(jié)婚為由，誘導(dǎo)男子在惠州仲愷高新區(qū)玖璟臺、昊藝尚苑等小區(qū)購房，聲稱購房能增加父母同意婚事的可能性，并將中介人員推薦給購房者。
等一系列“流程”走完后，“劉佳”卻玩起了“消失”。
據(jù)澎湃新聞報(bào)道，上述涉事中介機(jī)構(gòu)為深圳易家置業(yè)顧問有限公司(以下簡稱易家置業(yè))，涉事人員為該公司的銷售人員，以上交易均由易家置業(yè)中介帶客成交。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，易家置業(yè)主要股東為羅某遠(yuǎn)和楊某文，二人分別持股60%和40%，公司注冊地址為深圳市龍崗區(qū)龍崗街道南聯(lián)社區(qū)向銀路92-1號C棟105-106。
但3月14日下午，每經(jīng)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，上述注冊地址臨街一層并不存在中介機(jī)構(gòu)門店。

記者注意到，羅某遠(yuǎn)和楊某文同樣也是深圳華維視界傳媒有限公司的股東，持股比例同樣是60%和40%，注冊地址則是深圳市龍崗區(qū)龍崗街道南聯(lián)社區(qū)向銀路92-1號C棟105，與易家置業(yè)有所重合。
“劉佳”為部分“男友”付首付
隨著事件的不斷發(fā)酵，不少業(yè)內(nèi)人士對此也保持著較高關(guān)注度。
3月14日下午，《每·日·經(jīng)·濟(jì)·新·聞》記者從惠州權(quán)威知情人士處獲知了該事件的更多細(xì)節(jié)：“最開始是有10多個人報(bào)警，發(fā)展到現(xiàn)在，目前初步確認(rèn)因?yàn)檫@個事而買房的大概有二三十人，但不確定是否還有更多人，因?yàn)橛械娜瞬⒉灰欢〞檫@個事去對外發(fā)聲。”
他提到，“劉佳”是客觀存在的真實(shí)人物，也確實(shí)以婚戀為名和買房報(bào)案人交男女朋友。從本質(zhì)來看，男方認(rèn)為自己被騙，主要源于對婚戀關(guān)系的錯誤認(rèn)知，而非對買房行為本身的錯誤判斷。
上述知情人士還向每經(jīng)記者表示，(我們)在調(diào)查過程中了解到，“劉佳”為部分購房者墊付了3萬元或不等金額的首付款，相當(dāng)于不少購房者反而以低于市場價的價格支付了首付款，男方實(shí)實(shí)在在買到了房子，且房本上也不會有“劉佳”的名字。
據(jù)惠州房天下數(shù)據(jù)，玖璟臺銷售均價為7500元/平方米，面積段在81～110平方米不等，總價在60.7萬～82.5萬元。以一套81平方米兩房計(jì)算，按照當(dāng)下15%的首付計(jì)算，首付價格約9.1萬元。
而另一個樓盤昊藝尚苑的銷售均價同樣為7500元/平方米，戶型主要為107～122平方米的四房，總價在80.3萬～90萬元。以一套107平方米房源計(jì)算，首付價格約12萬元。

每經(jīng)記者注意到，其實(shí)類似“返傭”或“零首付”案例，在惠州房地產(chǎn)市場時有發(fā)生。不過，“劉佳”事件引發(fā)市場廣泛關(guān)注的一個核心原因在于，此次“返傭”戴上了“婚戀被騙”的帽子，徒增了不少故事性。
每經(jīng)記者此前在惠州房地產(chǎn)市場采訪了解到，惠州的新房項(xiàng)目，通常會找二級平臺公司代理，再由三級中介進(jìn)行推廣賣房。而這兩年樓市回調(diào)，新房尤其是偏遠(yuǎn)區(qū)域的房源并不那么好賣，部分樓盤為了賣房，愿意給平臺和中介更高的傭金報(bào)酬，這就為中介提供了返傭的資金來源。
對于上述操作，部分業(yè)內(nèi)人士提醒，返傭存在一定風(fēng)險，比如中介可能存在套路，包括將開發(fā)商的底價預(yù)留部分當(dāng)成返傭，實(shí)際并未給購房者真正的優(yōu)惠；或以各種理由拖延兌現(xiàn)，甚至不兌現(xiàn)返傭；還有虛報(bào)傭金等情況。
在惠州從業(yè)十余年的房產(chǎn)中介李先生告訴每經(jīng)記者，“劉佳”在邀約男方一起看房的時候，還會讓自己的同事做中介。
“以前在業(yè)內(nèi)也發(fā)生過類似事情，是一名男中介以談戀愛為名，送女方房子，但房子實(shí)際是零首付買的，中介通過這么做來賺取傭金。不過，女方在網(wǎng)上以婚戀為名這樣操作，還是第一次聽說。”李先生表示。
律師觀點(diǎn)：警惕情感類綁定交易
　　“劉佳”事件同樣引發(fā)了律師行業(yè)的關(guān)注。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受記者采訪時表示：“首先，作為中介人員，‘劉佳’通過虛構(gòu)婚戀關(guān)系、承諾結(jié)婚等方式，誘導(dǎo)多名男性購房，因此獲得大量傭金，且在購房后消失，具備虛構(gòu)事實(shí)非法占有的主觀意思，符合詐騙犯罪的構(gòu)成要件。但據(jù)了解，被誘導(dǎo)的男性買房時是按市場價交易的，也就是說，中介公司、女銷售是靠中介費(fèi)、傭金獲利，并沒有直接占有男性的購房款。從這個意義上說，這種行為可能不構(gòu)成詐騙罪。但具體如何認(rèn)定，還需結(jié)合‘劉佳’和所謂‘受害者們’的溝通記錄、交易往來，以及中介公司和銷售的真實(shí)獲利情況綜合來看。”

　　王玉臣提醒，目前部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“首付墊資”“首付分期”“零首付”等行為，而《中華人民共和國民法典》并沒有直接規(guī)定中介墊付首付的合法性。根據(jù)相關(guān)法條以及從行業(yè)監(jiān)管角度來看，中介墊付首付款存在諸多法律風(fēng)險，可能涉嫌違法。

　　那么，此次因?yàn)檩p信“劉佳”在惠州買房的人，應(yīng)如何維護(hù)自身利益？

　　王玉臣表示，這需要確認(rèn)買家與開發(fā)商簽訂的合同是否構(gòu)成“重大誤解”，比如若有證據(jù)能支持開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)存在合謀，則構(gòu)成民事欺詐，可依法要求撤銷合同。而如果開發(fā)商和銷售公司沒有與女銷售人員合謀，對房屋情況不存在虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相，且房屋銷售價格合理，很難被認(rèn)定因受騙遭受損失。

　　廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒則提到，如果有證據(jù)證明購房者聯(lián)系的銷售確實(shí)是中介公司安排的“房托”或“婚托”，購房者可依據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十八條，主張以“欺詐”為由撤銷與中介公司的委托合同，并追究中介機(jī)構(gòu)民事賠償責(zé)任。

　　周爭鋒還提醒，此次事件是女性以婚姻由頭誘導(dǎo)男性購房，現(xiàn)實(shí)生活中也存在男性以婚姻目的讓女性購置財(cái)產(chǎn)或謊稱讓女性代持房產(chǎn)，誘導(dǎo)女性成為“職業(yè)背債人”的情形。
“建議大家買房還是要量力而行，對情感綁定類的交易要尤為注意，(大家)對以婚戀、投資增值等名義催促購房的行為要保持警惕，堅(jiān)持自主決策。”周爭鋒進(jìn)一步補(bǔ)充。

和“劉佳”談婚論嫁，買完房她就消失了！知情人士：她還為一些人墊了首付，房本沒她名字，目前涉及二三十人。

來源□.陳.榮.浩　.每.日.經(jīng).濟(jì).新.聞時間：2025年03月17日 08:03:14

本文僅用于普及法律知識。