重慶榮昌一小區業委會違規簽定物業服務合同被法院判處撤銷

小區成立業主委員會的出發點是為了更好地為小區服務、維護業主們的合法權益。但是，其中也不乏渾水摸魚之輩。業主委員會選聘新的物業公司，按理說應當經法定比例的業主同意，然而，某些業主委員會卻在鉆其中的空子，損害業主們的利益。

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基本案情

李某等91人系榮昌區碧水西城小區業主，某物業公司系該小區的前期物業服務企業。小區業主委員會于2016年4月12日在榮昌區昌元街道辦事處進行了備案。業主委員會與該物業公司分別于2016年11月15日、2019年5月10日簽訂了兩份物業服務合同。李某等91人以簽訂物業服務合同未經法定比例業主同意為由，起訴要求撤銷業主委員會作出的與該物業公司簽訂前述兩份物業服務合同的決定。

業主委員會稱其在2016年4月29日召開的業主大會中有征詢意見。經審理查明，參加本次大會的具體業主人員和對應房屋面積并不確定，無法證實經過達到法定比例的業主同意。業主委員會稱于2018年10月25日在社區辦公室召開業主代表會議，根據會議決定簽訂的第二份物業服務合同，參會人數是16個代表。經審理查明，參加會議的業主代表并非由業主選出，也沒有經過業主授權。

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法院判決

生效判決認為，小區業主委員會與某物業公司簽訂物業服務合同時，未按照相關法律規定的要求召開業主大會或以其他方式征詢全體業主的意見，業主委員會也未舉示證據證明在作出前述兩個決定前取得了小區專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，該行為違反了《中華人民共和國民法典》的強制性規定，侵犯了李某等91人作為業主的合法權益，遂判決撤銷小區業主委員會作出的與某物業公司簽訂前述兩份物業服務合同的決定。

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相關法律法規解讀

【關聯法條】:

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第一款第四項規定：選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人應當由業主共同決定。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

《重慶市物業管理條例》第十五條第二款規定：業主大會由物業管理區域內全體業主組成，同一個物業管理區域只能設立一個業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，決定下列事項：

（五）選聘和解聘物業服務企業，確定物業服務合同的內容；

（九）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他職責。

《重慶市物業管理條例》第二十三條第二款規定：業主大會只能就本條例第十五條第二款第九項規定的事項授權業主委員會作出具體決定。

【專家觀點】:

相關法規對由業主共同決定事項、業主在物業管理活動中享有的權益、以及業主大會的參會人數要求都進行了明確規定。業主委員會應當嚴格執行，以保證會議召開程序和所作決定的合法性，業主委員會不能直接行使業主共同決定權。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居（村）民委員會應根據相關規定對業主委員會進行常態化的檢查和監督。

未按照法律法規規定程序召開業主大會并履行相關義務，相應的決定無效。