招商·錦城序，三面割裂的「孤盤」？

不少粉絲問，單價3萬的招商·錦城序（以下簡稱“錦城序”）是否會站崗？

從臨時樣板間來看，戶型達到新規普遍水準，120㎡套四，137㎡套四三衛。和其它新規盤比，也沒太出乎意料。

但這地段，實在讓人“頭痛”。

價格來到3萬，買的卻是“三面割裂的孤盤”，一面密布鐵路線網，另外兩面則是“主干道+下穿隧道”。

▲ 錦城序錦城序門口，蜀龍路與人民塘路交匯處車流情況

業內一直有個共識，好產品一直源源不斷，只有好地段才難以復制。

今天重點說下它的地段，如果大家感興趣，下期再分析產品。

成都上百個板塊，如果要排名，二八能排三流，還是四流？

攀成鋼、金融城算第一隊，麓湖、天西或許也算。

第二梯隊有點多，大源能排二梯隊前列，林家壩、白鷺灣、三圣鄉、青羊新城、金沙等也算。

上面這些板塊，二八能和誰比？

即便成華區，萬象城、建設路、杉板橋，哪個不比二八更強？

開發商在這個地方選擇修啥產品，能看出板塊級別。

目前二八二手房，成交多是總價200多萬初改，單價2萬出頭。

二八有時給人高大上感覺，因為周邊板塊實在“太窮”，青龍場、駟馬橋、理工大、龍潭寺，一個能打的都沒有。

矮子里面拔高子，二八比周邊的“窮親戚”還是略強。

總的來說，二八比較容易吸引北門，特別是周邊改善。

而南門，甚至新川也有不少人嫌棄，因為周邊金融城、大源、麓湖……高手實在是太多，沒辦法。

前面說了，它周邊有幾個更弱板塊，能吃到這一圈紅利，也沒問題。

但錦城序的位置，實在是讓人頭痛。

它處于整個二八的北端邊緣位置，距離區域內大型商業“和信K101”，“鐵建廣場”位置較遠，百度地圖顯示分別在2公里和2.2公里，是板塊內最遠的樓盤之一。

板塊內二仙橋公園，圣燈公園兩大主要公園，沿中環路和成華大道修建，距離錦城序也有2公里左右。

2公里距離，地圖顯示步行超30分鐘，并不方便。

去公園、商場都要動車，板塊邊緣有種“爹不疼媽不愛”的凄涼。

“金三”土拍溢價106%，以4.12萬/㎡樓面價成交。

主城稍微有點成色的地塊，都在溢價成交，成華杉板橋、崔家店、東客站同樣如此。

3月底錦城序一街之隔39畝地，“零溢價”成交。沒看錯，零溢價，無人爭，無人搶！

▲ 來源成都購房通

該地塊位置優于錦城序，樓下就是17號線“站點”，妥妥地鐵盤。

再往前，錦城序82畝，華潤中環天宸82畝，均“零溢價”成交。

在房企四處搶地背景下，業內為何對這里“極其冷靜”，不妨多想想。

業內一直有個共識，好產品一直源源不斷，只有地段才最難以復制。

錦城序的尷尬，不僅在于二八邊緣。

項目所在位置，三面被“大交通”割裂，撕裂的城市界面，讓這里成為“孤島”。

錦城序北面有一塊106畝待拍地，錦城序和它組成“三角形”地帶。

在它們北面是密密麻麻的鐵路，鐵路網絡縱橫。

這里的鐵路網絡有多密集呢？

東西向成渝鐵路、達成鐵路；南北向成綿樂鐵路；以及東西向轉南北向成昆鐵路，都在此匯集，密不透風。

從三環到錦城序，全是穿插其間的鐵路線網，如果業主從三環開車回家，需要經過N個下穿，因為頭頂上全是鐵路、高架。

▲ 從三環到錦城序，需要穿行多個下穿

背靠大面積不能開發“割裂地帶”，已經沒有進一步拓展空間，與外界的割裂，注定上限不高。

錦城序三面都有“大交通”阻隔，交通動線如此割裂，非常少見。

前面說了，地塊北面，是大面積鐵路網縱橫。

東側蜀龍路連接新都和二仙橋，是城北進出城的物流、貨運主要通道，“走二仙橋”的梗，也來自于貨物運輸經過“二仙橋-蜀龍路”進出城。

▲ 蜀龍路二八板塊段航拍

西面是“人民塘路”，人民塘路雖然規劃上寫的是“雙向四車道”，但在錦城序門前變成“六車道”。

另一側的“蜀龍路”與“人民塘路”交匯處，車流量較大，錦城序正好在蜀龍路連續兩個下穿之間。

兩條主干道交匯處，車輛在這里容易發生堵車。

▲ 錦城序錦城序門口，蜀龍路與人民塘路交匯處車流情況

三面割裂，導致項目形成“孤島”。

與之類似的，高新區著名的“美洲花園”，雖然挨著金融城，但由于三面被大交通割裂，成為“孤島盤”，甚至被稱為“死盤”。

美洲花園距離高新區南城都匯步行距離僅有1.4公里，但至今房價仍徘徊在一萬多，以一己之力拉低高新區均價。

錦城序對面有一塊106畝待拍地，這兩個項目能否形成合力，單獨撐起“三角地帶”這一小板塊？

答案：很難！

兩個項目組合在一起，難以解決交通割裂，通勤不便，小板塊內沒有公園、沒有商業、沒有學校（幼兒園除外）等問題。

要使用這些配套，還是需要開車出行才能抵達。三面割裂的狀態，又讓開車出門掉頭的地方不少，費時費力。

反而，兩大樓盤擠在一塊“孤島”，未來出行可能更加擁堵。

加上對面還有一塊公交車停車場預留用地，但未來業主駕車通行，擁堵在所難免。

錦城序一共17棟住宅，其中不少樓棟臨人民塘路和蜀龍路主干道。

其中1、2、3、16、17號樓，正對人民塘路，位置最不好，干擾最大。

人民塘路下穿車輛出來車速相對較高，并且這條下穿連接青龍場，貨車帶來的干擾顯然更大。

11、12、15、16號樓臨蜀龍路，不過從總平來看，這幾棟樓應該是山墻面朝向蜀龍路，影響相對小一些，盡量避開臨近蜀龍路的房源。

教育方面，雖然對面是七中英才，大家都知道七中英才大搖號，因此除了上下學增加擁堵，并沒有太大作用。

▲從錦城序到雙林小學（馨韻校區）百度地圖步行導航示意

根據公開報道，錦城序大概率入讀雙林小學（馨韻校區），這也是最好的方案。

即便如此，但也存在距離遠的問題，百度地圖顯示，錦城序距離雙林小學（馨韻校區）約1.7公里，步行需要約28分鐘。

將近半小時路程，步行上學不現實，只能選擇開車。

這意味著，即便家里面有老人幫忙帶娃，幾乎也需要孩子爸媽每天接送。

孩子到了小學高年級，離學校近的家庭，已經可以讓孩子自行上學，但錦城序這個距離，還是需要接送。

錦城序未來的配套主要還得依靠小區自身，但大型商業、教育、公園等，只能驅車前往其它地方。

對于購房者來說，買房住一輩子，少則一二十年，多則三五十年，產品不斷迭代，現在領先的產品，三五年后，還能吊打競品？

當五年以后，市場上都是新規盤，新規盤也將全面涌入二手市場，還能確保有競爭力？

產品不斷迭代，但只有地段才是最難復制，也更有價值。

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