以案說(shuō)案，一個(gè)商住樓的困惑，物業(yè)多大膽、房有多大產(chǎn)？！

以案說(shuō)案，物業(yè)多大膽、房有多大產(chǎn)？！

導(dǎo)讀：

文章涉及物業(yè)亂象、建筑亂改建風(fēng)險(xiǎn)與爭(zhēng)議，圖片看不看、不影響理解，就可三分鐘讀完（聽(tīng)完），定有收獲和深思。

一、從三個(gè)案例說(shuō)起

1.隨意改建裝修，釀人間慘劇

沒(méi)啥好說(shuō)的，直接上圖，已經(jīng)劃重點(diǎn)：商業(yè)書城，違規(guī)改造扶梯、違規(guī)裝修、破壞消防格局和消防設(shè)施、消防長(zhǎng)期缺少維護(hù)、超市雜物間靠近中庭樓梯等、其易燃物導(dǎo)致火災(zāi)加劇，最終導(dǎo)致16人死亡的慘劇。

2.誰(shuí)給物業(yè)這豹子膽的？

沒(méi)有物業(yè)辦不到的，只有業(yè)主想不到的，物業(yè)能膽大到：不讓業(yè)主停車，將地下室出租，讓人開(kāi)挖成泳池牟利的程度。

不得不服，物業(yè)利用小區(qū)資源創(chuàng)收的能力，嚴(yán)重超越其為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的能力，這是啥原因呢？

這只能說(shuō)明現(xiàn)在的住宅物業(yè)真牛，好似住宅小區(qū)的天王了，沒(méi)人能管得了嗎？！

打業(yè)主臉沒(méi)關(guān)系，但可能，他們心中也沒(méi)有職能部門吧，要不能這樣肆無(wú)忌憚？！或許，冰凍三尺非一日之寒吧。

3.物業(yè)會(huì)不會(huì)都是：窮廟富方丈？

牛皮了，物業(yè)經(jīng)理個(gè)人也能，在小區(qū)搞錢500萬(wàn)，關(guān)鍵還收入了個(gè)人的囊中。

大的物業(yè)公司、上市物業(yè)公司的高管們，年薪動(dòng)輒上百萬(wàn)不稀奇，上市物企每年分紅回報(bào)股東，幾個(gè)億都算零頭。物業(yè)費(fèi)沒(méi)有變成為業(yè)主服務(wù)的成本，變成了他們的紅利，很好非常好，大量鼓勵(lì)物企上市，難道就為了這？

但是物業(yè)公司，卻都叫苦叫窮，說(shuō)虧本賺吆喝；物業(yè)底層員工工資微薄，很多沒(méi)社保，一年工資沒(méi)有上市物業(yè)老總一周薪水多。住宅物業(yè)虧了，還不愿意走，甚至解聘了，還依然繼續(xù)干，真是活雷鋒，這樣的奇葩現(xiàn)象，大家說(shuō)說(shuō)看，到底問(wèn)題出在哪里？住建的同志，更應(yīng)該好好想一想：如何辦？

個(gè)別業(yè)主說(shuō)：小區(qū)最好不要業(yè)委會(huì)，看看這個(gè)幾個(gè)案例，你還會(huì)這樣覺(jué)得嗎？就算遇到業(yè)偽會(huì)，業(yè)偽會(huì)能亂到的物業(yè)這樣大膽嗎？能霍霍小區(qū)多年嗎？恐怕早被轟下臺(tái)了！現(xiàn)實(shí)是：胡來(lái)的物業(yè)、趕都趕不走！

二、廣州某商住物權(quán)紛爭(zhēng)判決案例

1.公攤就能隨便用嗎？

最近看到一份法院判決書，竟然有這樣的觀點(diǎn)，好似判決書上說(shuō)：屬于公攤的就能占用、就能經(jīng)營(yíng)，真的行嗎？

我看了很是驚喜，準(zhǔn)備聯(lián)合我所住單元的四戶業(yè)主，將自己本層的公攤（ 電梯廳、過(guò)廳、樓道）“ 開(kāi)發(fā)”一下、“ 合理”加以利用，比如擺放鞋柜、種種綠化、養(yǎng)養(yǎng)寵物。

下次物業(yè)或社區(qū)或消防來(lái)了，我也不怕了，因?yàn)橛蟹ㄔ号欣耍M(jìn)入我公攤的，我們本層業(yè)主就可以合理使用；這判決書好像確認(rèn)：這事“很合理”！

眾所周知，很多公攤，承擔(dān)交通疏散、避災(zāi)應(yīng)急、消防通風(fēng)等功能，不僅供本層使用，還要考慮大樓采光通風(fēng)、消防安全等等，按建筑設(shè)計(jì)規(guī)范硬性規(guī)定而設(shè)計(jì)的，不能獨(dú)立使用，必須屬于公共空間，以防占用有導(dǎo)致建筑功能改變。

其實(shí)廣州規(guī)資局的說(shuō)明，已經(jīng)很清楚，多次強(qiáng)調(diào)“公用設(shè)施，不能獨(dú)立使用”。這里的獨(dú)立使用，應(yīng)該指獨(dú)占使用。并且規(guī)資局只是說(shuō)了公攤分配到那戶了，只是證明建設(shè)成本攤銷給誰(shuí)吧？

廣州規(guī)資局第9條答復(fù)，就是說(shuō)⑧、⑨兩處系自行分割出來(lái)的場(chǎng)地。商鋪的分割、商鋪裝修、消防查驗(yàn)，的確棘手，松了可能影響消防安全，緊了可能影響生意投資。

如果按此判決邏輯，公攤攤銷給誰(shuí)了，誰(shuí)就能獨(dú)占使用，那么開(kāi)發(fā)商賣完樓，應(yīng)該沒(méi)有一粒沙、一粒土屬于開(kāi)發(fā)商了，但是為何人防車位、會(huì)所、泳池等等，開(kāi)發(fā)商說(shuō)還是他的呢？我不知道，判官又將如何解釋此類現(xiàn)象呢？

2.商業(yè)和住戶，經(jīng)濟(jì)和安全，孰重孰輕？

寫到這里，我建議本案法官，看看四川某書城火災(zāi)致使16人死亡案的調(diào)查結(jié)果。

更希望天隆花苑的商戶、住戶、居委會(huì)、街道、消防、城管部門，也看看這個(gè)火災(zāi)案例，然后對(duì)天隆花苑公共部位被占用、被改變格局裝修、裝修材料、線路線纜、店招廣告牌等好好查驗(yàn)，看看是否影響消防疏散、消防設(shè)備、防火卷簾、是否影響通風(fēng)排煙，是否有安全隱患。

這點(diǎn)不要緊也是不要緊，只要沒(méi)災(zāi)禍就好；但是萬(wàn)一一旦出了火災(zāi)，恐怕沒(méi)有一片雪花是無(wú)辜的。

首層的改建平面圖，如下：

備注：改建部位編號(hào)，同判決書中爭(zhēng)議部位編號(hào)一致。

首層⑤號(hào)位，被改造情況如下：

首層⑤號(hào)改建位，變成經(jīng)營(yíng)空間，具體如下：

首層④號(hào)位，被封閉改建，情況如下：

首層①號(hào)位，被封閉改建，情況如下：

二層的改建平面圖，如下：

二層改建的⑦、⑧、⑨號(hào)位，兩處是原來(lái)的敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)，一處是中庭樓梯間。敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)被封閉，據(jù)說(shuō)成為了商戶各自的私域，并廣告牌泛濫，據(jù)說(shuō)住戶業(yè)主投訴后也無(wú)果。

商住樓，商戶和住戶和諧共生，相互理解，非常重要。生意好是好，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)，但若能讓住戶房產(chǎn)也同時(shí)安全無(wú)憂，甚至能增值獲益，形成共贏，那應(yīng)該才是更好！

偌大的大樓，其主要出入口，招牌年年換，總是離不開(kāi)吃雞的店！好似感覺(jué)整個(gè)商住樓，都是吃雞的店？

本屬于整個(gè)大樓的招牌位置，滿滿當(dāng)當(dāng)被占用，那里能容得下，天隆花苑整個(gè)大廈掛名牌呢？

天隆花苑要求公用設(shè)施恢復(fù)正常，恐怕不僅僅是被占用需要賠償，可能更多意義在于，要求安全有保障、居住有氛圍。

雖然低層是商鋪，但是煙火都是往上竄的，商業(yè)部分不規(guī)范引起火災(zāi)，肯定殃及以上住戶的。

3.共用部位到底屬于誰(shuí)？

一個(gè)都被業(yè)主大會(huì)解聘的前期物業(yè)，已經(jīng)出場(chǎng)的物業(yè)，還能不移交或繼續(xù)收租嗎？公共部位成了前期物業(yè)的？

上圖可以看出，授權(quán)業(yè)委會(huì)收回公共部位、追訴侵權(quán)賠償，是業(yè)主大會(huì)決議形成的，也就是眾多住戶深感商業(yè)影響，只有弊沒(méi)有利，所以才有了這個(gè)公共書屋管理方案。

但是商鋪業(yè)主的陳述是：我買了商鋪，商鋪公攤了這些，所以所屬于他們了，就他們可以共用，和你住宅用戶不相干。當(dāng)然訴狀上是如下方式、委婉表達(dá)的：

顯然，這份判決是支持了商鋪業(yè)主的觀點(diǎn)，這事合理嗎？

草根談

這個(gè)判決好不好，如何看，無(wú)非以下幾個(gè)視角：

以商鋪的民義看，這判決真的是太好

以物業(yè)的民義看，這判決法官包青天

以人命的民義看，這判決真的是頭疼

以住戶的民義看，這判決真的是失望

備注：以上圖片、圖紙、判決書，均爆料者提供，本號(hào)不負(fù)責(zé)鑒定屬實(shí)性、與現(xiàn)場(chǎng)對(duì)應(yīng)性，僅根據(jù)所供信息，聊聊改建話題、物權(quán)權(quán)益。

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