貝殼距離倒掉還有多遠

用二十年時間才拿回中原地產控制權的施永青，可能沒想到自己賴以起家的中介業務，會有“入駐”其它中介公司的那一天。

1979年12月施老板和王文彥用一張桌子一部電話創立中原地產，一個月前貝殼網的CEO彭永東剛剛在安徽出生。

施與王兩位地產業的天縱英才惺惺相惜，約定股權比例五五分，但隨著規模越大分歧越多，一次次的爭吵令兩位締造者之間的成見越來越深。

后來兩位大股東各拿出中原地產5%的股份給第三人黃偉雄代持，并約定不得轉讓、不得贈與、繼承，以求能有一個“公平的決策模式”。

黃生在退休時，將所持有股份無償捐給中原地產下屬的慈善會，施老板終成為這場跨度20年股權之爭的實質勝者。

施老板當年在企業內刊中欣然寫下《黃偉雄先生真慷慨》一文，文字間喜悅與欣然溢于言表。

心心念念的變革和嘗試雖遲必到，卻似乎來得太晚了。有時候遲到的晚宴不赴也罷，因為消化殘羹的代價更大。

2015年貝殼的前身鏈家地產在北京已經拿到了55%的市場份額，樓盤字典APPA上線，覆蓋全國6000萬套房源。

一向以直營自詡的中原地產，在上海嘗試以“寶原地產”涉足加盟業務，但是寶原走不出上海。優質從業員工被稀釋、自身之間的房源競爭、頻發的價值觀沖突，成為最終埋沒中原地產加盟念頭的莽莽塵沙。

中原地產前COO李文杰離職前夜把酒杯拍在黎明楷面前：“北京上海廣州深圳，中原四個城市公司掙錢，給其它30多個城市公司輸血花錢。這是市場的問題嗎？”

2019年這一年正是貝殼找房關鍵性的一年，正式從鏈家的垂直自營模式轉型為開放平臺，拿到了由騰訊、軟銀領投的24億美元融資，加速全國化擴張。

當年貝殼找房合作中介品牌超200個，覆蓋全國近100個城市，平臺房源量突破2億套，成為國內最大真實房源數據庫。10個月后貝殼在紐交所上市，首日市值破400億美元。

這時的中原地產嘗試匯集資源進入“賣課時代”，使用“原萃”這個平臺，意為萃取中原地產多年沉淀的經驗和專業，向中小中介機構提供顧問咨詢、授權培訓等業務。

“原萃”失敗的原因在于，中原地產專業度的積累傳承，更像是原始的師徒制，缺少平臺化、流程化的孵化。在房地產地域化差別極大的時代，可操作性和復制性低。

并不是十幾條船湊在一起就能成為艦隊，也不是存滿一屋子硬盤案例，就能精煉出核心競爭力。

同為中原地產高管的KK（賴國強）也指出中原地產的核心問題：依靠攢代理費這點錢，投入到研發和變革試錯上，杯水車薪遠遠不夠。

這一年中原地產傭金收入約80億人民幣，深圳市場占有率保持22%，上海市場占有率降至15%，北京市場占有率降至12%，部分城市傭金降至1.5%，已經全方面落后于貝殼幾個身位。

線上業務短板、行業跌宕多變、高管固化流動性低、規模臃腫、缺乏創新，這些只是表像問題。

沒有接納資本的邀約，沒有無顧忌的全心逐利，這是中原地產走到“入駐”貝殼這一步的核心主因。

從業內角度看，貝殼的擴張帶著類似暴發戶氣質的野蠻，急速擴張時的貝殼不能給各個房企提供有觀點的月報、提供內含專業見解的PPT、提供一支豐富經驗的策劃團隊。

但它偏偏可以直擊房企的痛點：月底開盤是吧，你想要多少客戶？200組不夠？400組夠不夠？

當房地產的大多數流程問題可以用錢來解決，銷售終端出現問題還可以有人來背鍋，不用費心謀劃活動保持調性，就能有大批客戶上門，這種能滿足房企予取予求的服務，更像是一劑讓人上癮的春藥。

What goes around comes around。依賴的越舒服，反噬就來的越快。

短短不過四五年時間，房企們赫然驚覺，當初這個任勞任怨努力逢迎自己的小甜甜，如今已經變身成高高在上面若冰霜把持自己命脈的牛夫人。

據說天津樓市里，中介向樓盤索要傭金的最高傭金比例是8%。成交一套200萬的新房，中介要拿走16萬。

據說某房企營銷總半夜接到電話，如果明天傭金沒結算沒劃賬，所有客戶停止帶看。你猜猜打電話的人是誰？

“它攔不住客戶看咱的房子，但是它能把看完咱房的客戶都拉到競品那邊看一遍！”

網約車剛誕生的燒錢時代，打車用券最低只需3元，私家車主業余跑網約的收入輕松高過工資。如今網約車平臺從車費中的抽成最高達35%，乘客付款60元，司機手機到賬僅僅41.5元，一天辛勞開車僅僅夠一個溫飽。

資本的面目從來如此，尋找宿主、依附宿主、吞噬宿主。從網約車到外賣，再到中介，無一例外。

2024年貝殼全年總交易額（包括二手房、新房、租賃、家裝等業務）達到3.34萬億元人民幣。凈收入934.57億元，同比增長20.16%，凈利潤達到40.78億元。

就在大多數房企為拿地捉襟見肘的時候，貝殼賬上剔除客戶備用金的廣義現金額高達人民幣755億元。當TOP房企在猶豫選擇哪個城市拿地的時候，“貝好家”的拓展團隊已經在多個城市同時踏勘土地了。

這樣一個吹氣球般急速膨脹發展的行業巨獸，會有倒掉的時刻嗎？

有。

或許在今后的某刻，有文字來記錄貝殼的倒掉過程，起點就是它接受中原“入駐”的這一刻。

貝殼倒掉的核心原因有兩個，一個是貪婪，另一個是物化。

（上集暫時寫到這里，期待下集的可以點個關注吧）