哎呀，廣州剛需跑步入場了？

現(xiàn)在很多家長都明白，孩子要遠(yuǎn)離手機(jī)、短視頻，才能真正有心讀書。

剛剛過去的這個(gè)周末，黃埔、番禺地鐵盤擊穿地板價(jià)開盤，再加上市中心的綠城馥香園加入battle，一下子就讓整個(gè)票圈亢奮起來。

經(jīng)過這一波搶跑炸場后，很多粉絲都問，都想知道，接下來會(huì)怎么樣？如果同是剛需的話，要不要也加快速度準(zhǔn)備沖了？

△瓏曜上城開盤銷控表

最后，現(xiàn)在剛需盤賣得這么火爆，買家是不是也該趕緊追？

先說一下，這幾個(gè)盤收獲了真流量的原因，我總結(jié)四個(gè)字：“以價(jià)換量”。

現(xiàn)在樓盤開盤，開渠道、中介帶客，各種信息、價(jià)格也非常透明了。

瓏岄，72㎡，最低不到200萬；95㎡，300萬起。

瓏曜，73㎡，145萬起；89㎡，190萬起。

綠城，5.3萬/㎡起。

所以黃埔、番禺新盤的價(jià)格一出，隔壁增城、南沙馬上哭暈在廁所。海珠新盤的價(jià)格一出，旁邊二手房即刻男默女淚。

“五一”前的這波搶跑成功突圍，最根本的原因還是價(jià)格基本到位了。

何為到位？

就是不但要是地板價(jià)，還得是擊穿那種。

這對于現(xiàn)在的買家來說，才是比較好接受的心理價(jià)。

有人可能會(huì)說，瓏岄吹風(fēng)3.3萬-3.9萬、瓏曜吹風(fēng)170萬起，綠城吹風(fēng)價(jià)甚至說6.5萬，玩的還是放煙霧彈，制造心理落差那一套。

其實(shí)不然，這幾個(gè)盤的開盤價(jià)的確都是新低，比如瓏曜單價(jià)最低不到2萬元/㎡，它就是比隔壁賣2.5萬一方的亞運(yùn)城整整低了20%。

瓏岄讓老黃埔單價(jià)回到2.8萬更是不用說，這叫對面也還在推貨的海絲城情何以堪？

“五一”這波開盤搶跑用實(shí)戰(zhàn)告訴大家，今時(shí)今日的消費(fèi)者只會(huì)為更低的價(jià)格埋單。

那么樓價(jià)能打價(jià)格戰(zhàn)，又是哪來的底氣？

最關(guān)鍵的，還是這批新盤的面粉價(jià)真的比早一些時(shí)候的競品便宜了。

瓏岄，約1.7萬元/㎡；

瓏曜，約1萬元/㎡；

綠城，約3.4萬元/㎡。

當(dāng)然，地價(jià)便宜并不意味著，樓價(jià)就一定更低。

如果有可能，商家誰不想賺多一個(gè)銅板？只不過，有礙于目前樓市絞殺的激烈程度，不做到買家的心理價(jià)位再往下減一分，買家是不會(huì)痛快入場的。

大家是沖著實(shí)打?qū)嵉牡蛢r(jià)埋單。

至于不斷被宣傳強(qiáng)調(diào)的新規(guī)戶型、高實(shí)用率這一點(diǎn)，幾乎和學(xué)校一樣，只是新盤活下來的必備條件而已，絕非決定因素。

廣州現(xiàn)在這波行情是在“只見新盤笑不見舊盤哭”的基礎(chǔ)上建立起來的。

殊不知今日開賣的新盤，明日也會(huì)變成舊盤。按照目前的推地節(jié)奏，后面各種各樣的新盤還將陸續(xù)有來……

但凡告訴你樓盤首開賣爆，二期即將調(diào)價(jià)，你都可以認(rèn)定為大忽悠。

遠(yuǎn)的不說，只說近的。

“五一”前開盤的還有番禺龍湖央璟頌、保利天奕、中交天翠、萬科檐嶼城。

同樣的，項(xiàng)目都有地價(jià)優(yōu)勢。

它們同樣可以開出驚喜價(jià)，來吸引買家。

最新的70城數(shù)據(jù)，一手房和二手房繼續(xù)雙雙環(huán)比下跌0.2%，還不能做到止跌。

按照目前的市場行情，即使接下來廣州市中心的成交占比增多，也不見得下月樓價(jià)就會(huì)回升。

手握現(xiàn)金的你是王，莫慌。

其實(shí)作為家長的大人也一樣，不過多刷短視頻、只做快餐式的閱讀，多汲取一些沒被過度解讀的原始數(shù)據(jù)和干貨，并去做實(shí)地調(diào)查，才能擁有自己的分析能力和判斷，不會(huì)被網(wǎng)絡(luò)表象帶偏。

△項(xiàng)目實(shí)景圖

再舉一個(gè)例子，前兩年一套樓市兩級(jí)分化，剛需已死、改善當(dāng)?shù)溃虼宋磥順鞘兄挥写髴粜透纳飘a(chǎn)品才是王道的說辭大行其道。

我也被問了很多次，是不是以后只有大戶型才能買、大平層才保值、才是硬通貨？

我的回答都是否定的。

首先宏觀的方面，從人口結(jié)構(gòu)看，我們不但出生率在走下坡路，家庭的構(gòu)成人口也越來越少。不婚的單身族、不育的悅己族、打死不二胎的家庭越來越多，他們會(huì)需要改善的大平層嗎？

再從微觀看，當(dāng)大多數(shù)人順風(fēng)順?biāo)杖牒褪聵I(yè)都處于上升期，他們的愿望是向上置換，但反過來，他們也可以向下置換呀。

我們判斷商品的價(jià)格和價(jià)值，為什么不從最簡單的供需入手？

這次黃埔和番禺的剛需盤賣爆，低總價(jià)的小戶型最搶手，已經(jīng)啪啪打臉。

同時(shí)，同區(qū)卻還有多少動(dòng)輒140㎡以上的大平層，靜靜地躺在尚未網(wǎng)簽的一欄，等待著它的白武士接盤俠的出現(xiàn)?

所以，未來樓市的主角一定必須是大戶型，看起來完美閉環(huán)，實(shí)則買家還是掉進(jìn)了一套自導(dǎo)自演的語境和說辭中。

那么如果不是迫切為子女讀書等剛性需求置換？到底有哪些更適合入市的節(jié)點(diǎn)？

我認(rèn)為，要判斷是否真的起風(fēng)了，不妨觀察一下央行的社融數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)局的經(jīng)濟(jì)和就業(yè)、房企財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，再參考一下政策風(fēng)向，對口資金支持等，更加容易得出屬于自己的分析和判斷。

也只有這樣，才能謹(jǐn)防自己變成下一個(gè)哭暈的人，對自己有交代。