京投發展虧損10.55億，超過上年末凈資產10%

京投發展因計提存貨、其他應收款、預付賬款等資產減值以及當期銷售結轉收入較少導致虧損。

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虧損

4月25日，京投發展（600683.SH）公告稱，2024年度實現凈利潤為-14.44億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤為-10.55億元，虧損超過上年末凈資產的10%。

虧損超過凈資產百分之十公告

公告顯示，2024年度京投發展整體經營穩定，但因計提存貨、其他應收款、預付賬款等資產減值以及當期銷售結轉收入較少導致虧損。

京投發展稱，該事項不會對公司生產經營狀況和償債能力產生重大不利影響，未來公司將繼續深耕TOD軌道物業開發。

《小債看市》統計，目前京投發展存續債券5只，存續規模44.71億元，其中一年內到期規模有8.87億元。

未來償債現金流

據最新評級報告，京投發展主體信用等級為AA，相關債項信用等級為AAA，評級展望穩定。

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財務分析

據官網介紹，京投發展是一家以房地產開發為主營業務，并逐步涉及多元產業發展的綜合性企業。

作為北京市基礎設施投資有限公司旗下市場化房地產二級開發的唯一平臺，京投發展擅長軌道交通車輛基地一體化開發。

京投發展官網

從股權結構看，京投發展的控股股東是北京市基礎設施投資有限公司，持股比例為40%，公司實際控制人為北京市國資委。

股權結構圖

2024年，京投發展分實現簽約銷售額53.65億元，回款額52.47億元，新開工面積9.72萬平方米，竣工面積11.19萬平方米。

近年來，房地產市場面臨下行壓力，受行業利潤壓縮影響，京投發展綜合毛利率下降，利潤總額發生虧損，公司盈利能力持續下降。

2023年和2024年，京投發展分別虧損6.59億和10.55億元，虧損額有擴大趨勢。

歸母凈利潤

盈利能力方面，2024年京投發展的銷售毛利率和凈利率分別為3.61%和-101.92%。

截至2024年末，京投發展總資產有602.71億元，總負債529.16億，凈資產有73.56億，公司資產負債率為87.8%。

近年來，隨著業績持續虧損，京投發展的財務杠桿水平明顯上升，若加上60億永續債，公司財務杠桿水平將更高。

資產負債率

《小債看市》分析債務結構發現，京投發展主要以非流動負債為主，占總債務的68%。

截至2024年末，京投發展非流動負債有359.27億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有352.69億元。

此外，京投發展還有流動負債169.89億元，主要為合同負債，其一年內到期的短期債務合計有58.92億元。

相較于短債壓力，京投發展的流動性緊張，其賬上貨幣資金僅有40.26億元，較2023年末大幅下滑6成，且不足以覆蓋短債，公司存在一定短期償債壓力。

財務彈性方面，截至2023年末，京投發展銀行授信總規模有79.93億，其中未使用授信額度為24.56億元，公司備用資金一般。

銀行授信

整體來看，京投發展債務總規模有411.61億元，主要為長期有息負債，帶息債務比為78%。

有息負債占比較高，2024年京投發展財務費用高達3.39億元，對公司盈利空間形成較大侵蝕。

融資渠道方面，作為上市公司，京投發展渠道較多元，其主要通過借款、發債以及股權等方式融資，此外還有租賃、股權質押等渠道。

資產質量方面，京投發展存貨規模較大，截至2024年末有447.41億元，主要為開發產品和開發成本，未來存在一定跌價風險和去化壓力。

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發展歷程

2009年，京投發展獲準非公開發行股票。

北京市基礎設施投資有限公司持有京投發展29.81%的股權，成為第一大股東；中國銀泰投資有限公司持有公司24.83%的股權，成為第二大股東。

京投發展名稱由“銀泰控股股份有限公司”變更為“京投銀泰股份有限公司”。

2010年，京投發展引進并運營亞太地區首家安達仕（Andaz）酒店，酒店選址上海新天地。

2015年，京投發展股東中國銀泰投資有限公司向程少良協議轉讓本公司部分股份，股權過戶登記手續完成后，程少良持股20.78%成為第二大股東。

2016年，公司更名為“京投發展股份有限公司”。