聰明人說話都是點到為止

每年這個時候，我都會看幾份報告。

一份是招行的年報。因為招行是中國銀行業優等生，個人客戶數據披露比較詳實，能看出很多有意思的點。

比如2022年，招行披露過他們13萬戶的私人銀行客戶，每戶的平均資產2813萬元。而一般客戶的戶均資產，就一萬多元。

只是從2023年開始，招行年報開始減少相關信息的披露了。

我最近還看了國民經濟和社會發展統計公報。公報顯示東北三省去年的常住人口，比前年少了82萬人。如果把時間拉長，過去十年，東北三省一共少了：

1250萬人。

季節的確漫長。

還有一份報告，每年這個時候，都由一家房企發布。對我來說，這是了解中國房地產的一扇窗口。

它是保利每年發布的《不動產行業白皮書》。

上周，保利發布了今年的白皮書。我翻了翻，印象最深的是保利說，不動產是一個龐大而復雜的生態系統，市場的回穩就不僅僅是結構性的修復，而應該是：

整個生態系統的再平衡。

這是說，房地產的問題不僅是房地產的問題。房地產只是經濟大盤的一部分，包叔好友獸爺說：

蒸一鍋飯，不可能只有一粒米熟了。

1

保利的白皮書已經發了九年。

此前的八本白皮書，他們幾乎準確預言了之后的市場規模、走向。有時甚至能給房企和消費者提供戰略決策建議，和投資建議。

2017年，他們率先提出房地產行業進入總量峰值時代；2018年，他們開始認真去杠桿，成為龍頭中唯一一條紅線都沒踩的企業；2023年，保利預言了市場的極端分化，提出“結構性長牛”，預告了買方時代來臨……

而在去年中央提出“止跌回穩”之前，保利就已經在白皮書里明確提出新的“不動產觀”，呼吁：

穩定資產價格、全面推動預期改善。

預期，是一個自我實現的過程。因而解決房地產的問題，不能僅從房地產入手。最關鍵的是：

要讓大多數人產生積極的預期。

而與此前所有的周期不同，無論是股市還是樓市，這次最重要的看點是：

國家隊進場。

拿股市來說，國家隊第一次以正式番號登場，只要下跌，就會強勢買入，堅決守衛資產價格。凌厲果斷，和以前的作風完全不一樣。

正是因為國家隊的出手，讓股市平穩熬過了關稅戰升級的驚濤駭浪，更給了普通人的信心。

房地產領域，政府去年9月份以來的雷厲風行，也讓人很吃驚。

限制性政策已經被掃入了歷史的垃圾堆，從保交樓，到土地回收，收商品房用作保障房，政府都在強勢介入，都是前所未有的動作。

捍衛資產價格的態度非常明確。

更高級別、更大尺度的官方表態，也刷新了歷史。比如首次將“房地產市場止跌回穩”設定為任務，比如高層親自為房地產重新定性：

深刻認識房地產工作的人民性和政治性。

用“政治性和人民性”來描述一個行業，此前只用在金融業上。前所未有的定義，賦予了房地產崇高的道德支持。

“止跌”只是工作的第一步，是為了防止金融系統性風險。而前兩天召開的政治局會議，對樓市的表述是：

持續鞏固房地產市場穩定態勢。

去年四季度以來，穩樓市各項政策，的確開始顯效了。

不過，進入4月份后，不管是新房還是二手房，樓市的溫度都有所下降。不同城市之間的冷熱溫差，也在擴大。

就算同一個城市，不同板塊不同項目之間，也存在著溫差。

從企業角度來看，房地產也還在調整中。中指數據，百強房企一季度銷售總額為8101億元，同比下降9.8%；累計銷售總額超百億元的房企共有17家，較去年同期減少4家。

顯然，樓市的穩定態勢，還是需要進一步鞏固的。

前段時間，包叔就寫了《》，包括杭州、成都等幾個城市操盤手們，已經在“止跌”的基礎上，謀劃回穩，扭轉預期了。

2

去年，保利把《房地產行業白皮書》改了個名字，改成：

《不動產行業白皮書》。

改名背后，是中國最大開發商的戰略轉移。以前他們重點關注新房市場和二手房市場。但其實，土地、商業、辦公、廠房、倉儲，資產價格同樣不容忽視，也都和住宅的波動，息息相關。

不動產是實體經濟的載體，是金融體系的底層資產。新建住宅不可能脫離其他不動產而立足。

之前的白皮書，保利會花很大的篇幅做技術性分析，并分享自己的投資紀律和方法論。

但這一次的報告，他們幾乎都在講未來。

“好房子”今年也首次被列入政府工作報告。前幾天的政治局會議，對房地產市場的表述也包括：

加大高品質住房供給。

這也加速推動樓市進入了“品質時代”。許多房企也涌入了“好房子”賽道，重新投資拿地。

但其實早在2023年，保利就在白皮書里提出，房地產開發將由“峰值時代”向“品質時代”過渡，品質居住需求的供需矛盾，將帶來巨大的結構性機會。房企接下來要解決的重大課題是：

如何更好地發現并滿足客戶在房屋品質方面的需求。

所以在前兩年，保利已經開始加速甩掉一些“包袱”項目，而將資源集中配置于更受市場歡迎的核心資產上。

今年的白皮書，保利繼續提出，這是一個品質創新驅動發展的階段。房企一定要注重產品的長期價值和用戶體驗，通過品質提升、技術創新：

爭取有限客戶。

這意味著房企管理的顆粒度更細致，通過對各個環節的細致把控和優化，提升運營效率，降低成本，增強市場競爭力。消費者的主流選擇，將是那些能同時提供：

好產品、好服務、好生活的六邊形戰士。

這兩年，保利打造產品品質的能力也在不斷提升。他們自己對于居住空間、社區環境、配套服務等，也都提出了更高的標準和要求。

尤其是今年，光在大本營廣州，他們就將陸續推出四五個高品質的好房子。

好房子還意味著各種創新。中國不動產依然是全球最大的單體市場。保利覺得，最有希望出現“大集成商”，能打通全產業鏈，能把新技術和新材料以最快速度投入使用。

所謂全產業鏈，不僅包括住宅的上下游，還包括物業服務、經紀代理、住房租賃、康養、酒店、商業、建筑施工及設計、會展、文旅、金融服務……

在開始去杠桿的那年，保利就已經在布局這件事了。他們是為數不多擁有完整產業鏈能力的企業。

今年春節期間，宇樹科技的機器人上春晚、扭秧歌，《哪吒2》打破歷史紀錄，DeepSeek在全球人工智能領域脫穎而出，這些現象級事件，極大提振了社會對綜合國力和經濟發展的信心。

保利認為，中國經濟增長方式已逐漸向“技術驅動模式”轉變。正因為中國經濟有這樣的韌性，所以他們認為：

資產價格重估，才有巨大的可能性。

3

每年4月份的政治局會議的主題，都與經濟有關。

往年的會議，都在4月最后一兩天，今年4月份的會議，來得比過去更早一些：

在25號召開的。

時間，有時也是一種重要信號。看下會議通稿，出現最多的字是：

穩。

對于房地產行業從業者而言，沒有哪一年的樓市，如同這個4月以來面對如此復雜的情況一樣。這對從業者，乃至于決策層，都將是一個考驗。

這兩年，中國樓市經歷的回調，和我們的鄰國日本，其實有一部分類似。日本三十年的先例，實在是太血淋淋了。日本經濟學家林直道曾說過：

預期一旦坍塌，就再難重建。

他們后來相對成功的經驗，其實也是：

穩預期。

2000年起，為拯救樓市，日本政府從供給端開始發力。他們對新房進行產品升級，把房貸利率降到了2%，新房稅收優惠，停止了郊區新城開發，把更多的好地塊擺上貨架。

日本首都圈的房價，終于止跌了。

2015年，日本政府又突然拿出大量核心地段的稀缺寶地，開始造高價公寓，強化了繼承稅，推促著富人為房產買單。

這讓日本大城市的土地價格，創下了連續7年上漲的紀錄。

京都陶瓷創始人稻盛和夫曾在自傳寫過公司崛起的故事。最后他是這么總結的：

只有拼盡全身力氣，神明才會眷顧你。

Ps：白皮書還是應該自己讀下，不能聽別人轉述。白皮書原文，可以點擊左下角”自取。

珍愛包叔，順手“在看”