和馮侖深談 2 小時(shí)，我看見了房地產(chǎn)的未來(lái)

作者：真叫盧俊團(tuán)隊(duì)

來(lái)源：真叫盧俊（ID：zhenjiaolujun0426）

這一期的《單盤主義的時(shí)代樣本》，嘉賓很特殊

特殊到我不需要介紹他的頭銜，也不需要列舉他的成就

只需要說(shuō)兩個(gè)字

馮侖

在房地產(chǎn)這個(gè)江湖里，老板很多，但思想家很少

他是“萬(wàn)通六君子”，也是那個(gè)最早定義了“野蠻生長(zhǎng)”的人

十年前，他就提出了“后開發(fā)時(shí)代”

那時(shí)候大家都在忙著沖千億，沒(méi)人把這些話當(dāng)回事

現(xiàn)在回過(guò)頭看，原來(lái)劇本早就寫好了

為什么在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，我們要深訪馮侖老師

因?yàn)樾袠I(yè)內(nèi)真正穿越過(guò)完整周期的人，太少了

我們這一代地產(chǎn)人，大多是在2008年以后入行的

我們見過(guò)的高山，可能只是人家眼里的土坡

遭遇的困境，可能只是人家經(jīng)歷過(guò)的一個(gè)尋常冬天

能把這幾十年的風(fēng)浪，濃縮成幾句實(shí)話講給你聽的人，更是鳳毛麟角

我們太需要這樣一位“過(guò)來(lái)人”

站在現(xiàn)在，回憶過(guò)去，哪怕是那些慘痛的教訓(xùn)

然后告訴我們，未來(lái)在哪里

這也是馮侖老師的觀點(diǎn)，值得我們認(rèn)真聽一聽的關(guān)鍵

兩個(gè)小時(shí)的深訪，相信會(huì)讓所有地產(chǎn)人，在2026開年感到“后背發(fā)涼”，但又“充滿希望”

后背發(fā)涼，是因?yàn)轳T侖老師極其冷靜地解剖了行業(yè)的現(xiàn)狀

充滿希望，是在當(dāng)下的環(huán)境，指出了未來(lái)可能的方向

他坐在那里，平靜地告訴我：

“站在過(guò)去，我們才能看到未來(lái)。”

一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)上個(gè)周期的人，如何看待當(dāng)下和未來(lái)的房地產(chǎn)

以及更重要的，我們?yōu)槭裁匆诖藭r(shí)此刻堅(jiān)持“單盤主義”的理由

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01擠掉腦子里的水

對(duì)話的一開始，我問(wèn)了一個(gè)自己十分好奇的問(wèn)題

相信也是很多關(guān)心的

如果回到2015年，你能預(yù)判到今天房地產(chǎn)會(huì)是這個(gè)樣子嗎？

我以為馮侖老師會(huì)給我講一套宏大的周期理論

未卜先知地知道這一切

結(jié)果他很干脆：“預(yù)判不到。”

無(wú)論是誰(shuí)，都算不準(zhǔn)哪一家企業(yè)會(huì)在哪一天倒下，就像沒(méi)人能算出自己哪天會(huì)死一樣

利害、苦樂(lè)、生死

都無(wú)法計(jì)算

盡管如此

馮侖老師依然在2016年選擇退出高杠桿的住宅開發(fā)

我從不相信，一個(gè)人會(huì)無(wú)緣無(wú)故逆周期做事

當(dāng)所有人激流勇進(jìn)，他選擇后退

我問(wèn)他為什么

他說(shuō)是在美國(guó)、新加坡，看到了中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)可能的樣子

跑馬圈地，做高杠桿，只是地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)階段

美國(guó)在80年代以后，高杠桿的住宅業(yè)務(wù)幾乎都停掉了

這是發(fā)達(dá)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)

中國(guó)的住宅開發(fā)，已經(jīng)飽和

但為什么當(dāng)年那么多聰明的大佬，千億房企，對(duì)此視而不見

馮侖老師說(shuō)了一個(gè)極其扎心的詞

腦子進(jìn)水

我們這代地產(chǎn)人，被這個(gè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代，灌輸了太多的偽概念

比如“文旅地產(chǎn)”、“康養(yǎng)地產(chǎn)”、“大而不倒”

但在美國(guó)60多年的房地產(chǎn)教材里，根本沒(méi)有這些詞

這些都是我們?yōu)榱四玫亍榱酥v故事、為了配合媒體，自己發(fā)明出來(lái)的“土特產(chǎn)”

結(jié)果信了這些詞的人，沖進(jìn)去圈地

今天的結(jié)果，大部分都還在ICU里躺著

而那些活下來(lái)的人，仔細(xì)去看

像我們熟悉的香港置地、凱德、以及馮侖提到的那些隱形冠軍

他們從來(lái)不講這些新詞，他們腦子里沒(méi)有水

他們只做最樸素的常識(shí)

我們很多的恐懼，其實(shí)源于“無(wú)知”

我們因?yàn)闆](méi)見過(guò)周期，以為冬天永遠(yuǎn)不會(huì)來(lái)臨

沒(méi)見過(guò)成熟市場(chǎng)，認(rèn)為不做高周轉(zhuǎn)就沒(méi)法活

誰(shuí)腦子不進(jìn)水，誰(shuí)就能幸存

這聽起來(lái)像一句廢話

但在當(dāng)下

擠掉腦子里的水，回歸常識(shí)

或許是每個(gè)地產(chǎn)人最難、也最痛的一課

02太陽(yáng)底下無(wú)新事

擠掉腦子里的水

馮侖老師給出的答案非常簡(jiǎn)單，也很真實(shí)

去看世界

我印象很深刻，他說(shuō)我們之所以覺得沒(méi)有路了

是因?yàn)槲覀兊膮⒄障堤珕我唬豢粗袊?guó)過(guò)去的20年

可如果你去過(guò)紐約，去過(guò)東京，去過(guò)新加坡

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們現(xiàn)在經(jīng)歷的一切，他們都經(jīng)歷過(guò)

“太陽(yáng)底下無(wú)新鮮事。”

他講了一個(gè)在紐約做項(xiàng)目的故事

2002年開始做，2018年才做完，花了整整16年

在那個(gè)過(guò)程中，他學(xué)到了最重要的一課：土地，是無(wú)限的

聽起來(lái)很反常對(duì)吧

我們過(guò)去總以為土地是稀缺的，所以要搶地

“再不買就沒(méi)有了”

但在美國(guó)人眼里，只要建筑技術(shù)允許，容積率能調(diào)整，土地就是無(wú)限的

高達(dá)541米的美國(guó)新世貿(mào)中心

圖源公眾號(hào)：馮侖風(fēng)馬牛

在他們眼里，土地不是生產(chǎn)要素，是自然空間

紐約曼哈頓每70年長(zhǎng)高100米，就是最好的證明

這個(gè)視角的轉(zhuǎn)換，太關(guān)鍵了

如果不看世界，我們永遠(yuǎn)困在“資源爭(zhēng)奪”的低維游戲里

看過(guò)世界就會(huì)明白，未來(lái)的游戲規(guī)則

不是比誰(shuí)占有的資源多，而是比誰(shuí)創(chuàng)造的價(jià)值高

說(shuō)實(shí)話，這給了我極大的信心

發(fā)達(dá)國(guó)家的今天，就是我們的明天

既然美國(guó)、日本的地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷泡沫破裂后，依然能誕生出偉大的公司

依然有黑石，有鐵獅門，有三井不動(dòng)產(chǎn)

那我們?yōu)槭裁匆^望？

我們現(xiàn)在經(jīng)歷的陣痛，不過(guò)是一次必然的“成人禮”

信心，不是靠喊口號(hào)喊出來(lái)的，是靠看到成功案例后，內(nèi)心生出的篤定

03縱向轉(zhuǎn)型，單盤主義

有了信心，路該怎么走

我一直在喊單盤主義

我很高興，在這一點(diǎn)上，我和馮侖老師產(chǎn)生了深度的共鳴

他用的是另一個(gè)詞

縱向轉(zhuǎn)型

過(guò)去我們講轉(zhuǎn)型，都是橫向轉(zhuǎn)型

做住宅的，覺得賺錢慢了，就跑去做文旅，做康養(yǎng)，甚至做造車

馮侖老師打了個(gè)比方，這叫“今天做男人，明天做女人，后天做第三性”

看似很熱鬧，其實(shí)是在不斷地切換賽道，每一次都是從零開始

這不叫轉(zhuǎn)型，這叫投機(jī)

而真正的未來(lái)，是縱向轉(zhuǎn)型

就像一個(gè)人的成長(zhǎng)

從兒童到少年，有了繁育能力；從少年到父親，有了養(yǎng)育能力；從父親到教育家，有了塑造人的能力

你還是你，但是你的能力維度，在不斷向上生長(zhǎng)

類比到地產(chǎn)行業(yè)

就是從只會(huì)“生孩子”（蓋房子賣掉）

進(jìn)化到會(huì)“養(yǎng)孩子”（運(yùn)營(yíng)和服務(wù)）

再進(jìn)化到“教育家”（資產(chǎn)管理和價(jià)值提升）

這也是單盤主義的底層邏輯

不去攤大餅，不去追求規(guī)模

就把一個(gè)項(xiàng)目上，做深、吃透

其實(shí)不僅是住宅，除了住宅這“1”個(gè)基礎(chǔ)

商業(yè)、辦公、旅游度假、物流倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療健康、教育研發(fā)、政府物業(yè)“7”個(gè)門類

在這些細(xì)分領(lǐng)域里，運(yùn)營(yíng)做到極致，服務(wù)做到極致

皆是機(jī)會(huì)

單盤主義，產(chǎn)品信仰，在這個(gè)時(shí)代，不是情懷，是生存技能

馮侖老師的一句話，我想是值得地產(chǎn)人們思考的

未來(lái)的地產(chǎn)商，不是資本家，是手藝人

把每一個(gè)單盤，當(dāng)成是孤品來(lái)打磨

在這個(gè)過(guò)剩的時(shí)代，會(huì)擁有不可替代的價(jià)值

04
最難戒的，是思維慣性的“肌肉記憶”

道理都懂，但能不能做到

或者更直白點(diǎn)問(wèn)

我們這一代2008年以后入行的地產(chǎn)人，還能轉(zhuǎn)型嗎？

我記得馮侖老師講了一個(gè)片段

他身邊有一些朋友，因?yàn)榉稿e(cuò)去上了“特殊大學(xué)”

待了幾年，甚至十年畢業(yè)之后

按理說(shuō)，經(jīng)歷了人生劇變，出來(lái)后應(yīng)該會(huì)大徹大悟，換種活法吧？

但沒(méi)想到

出來(lái)后，一上手做生意，用的還是進(jìn)去之前的那一套

高杠桿，江湖氣，還是過(guò)去那一套思維慣性

“腦子里的水，十年改造都出不去。”

這句話，既殘酷，又真實(shí)

相當(dāng)一部分地產(chǎn)人，所有的肌肉記憶，都是為了“高周轉(zhuǎn)”而訓(xùn)練的

習(xí)慣了快，拿地就能賺錢

現(xiàn)在讓我們慢下來(lái)，去干那種需要沉淀十幾年才能見效的手藝活

這種轉(zhuǎn)變，比從頭再來(lái)還要難

馮侖老師畫了一張殘酷的人才金字塔

塔底，是會(huì)蓋住宅的，全中國(guó)大概有20萬(wàn)人

塔中，是能做復(fù)雜綜合體的，大概只有3000人

塔尖，是能操盤幾千畝大盤、甚至做超高層的，全中國(guó)不超過(guò)20人

20萬(wàn)人 VS 20人

這是現(xiàn)實(shí)

隨著住宅開發(fā)的退潮，那20萬(wàn)人的底座正在快速崩塌

如果我們不能強(qiáng)迫自己，克服慣性

從那20萬(wàn)人里擠出來(lái)，爬到那3000人、甚至那20人的行列里

那么被淘汰，就不是一種概率，而是一種宿命

這也是為什么我們要堅(jiān)持做“單盤主義”的案例研究

我們希望通過(guò)那些活下來(lái)，還能活得很好的人

給地產(chǎn)人一些解法

05
平時(shí)比追求，戰(zhàn)時(shí)比底線

面對(duì)必然的轉(zhuǎn)型

地產(chǎn)人都會(huì)有焦慮

但出乎我意料的是，我眼前的馮侖老師，異常的樂(lè)觀

不是那種裝出來(lái)的樂(lè)觀，而是那種通透的、甚至帶著點(diǎn)頑皮的樂(lè)觀

安全感來(lái)自哪里

他說(shuō)：“來(lái)自我的解釋系統(tǒng)。”

這是一個(gè)非常有意思的詞

人之所以痛苦，是因?yàn)槟愕脑~匯量太少，解釋系統(tǒng)太單一

比如“失業(yè)”，這個(gè)詞聽起來(lái)很慘

但如果你把它解釋為“靈活就業(yè)”，或者是“待富人群”

雖然是調(diào)侃，但你的心態(tài)變了，你看到的世界就變了

地產(chǎn)行業(yè)也是如此

如果只盯著“暴利”、“規(guī)模”、“千億”這些舊詞匯

市場(chǎng)當(dāng)然是一片黑暗

但如果能換一套解釋系統(tǒng)

“房地產(chǎn)”是“人造空間的容器”，“開發(fā)商”是“空間的手藝人”，“行業(yè)下行”看作是“大浪淘沙的凈化”

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)行業(yè)不過(guò)是蓄勢(shì)待發(fā)，正在醞釀新的生機(jī)

只要人還需要待在房子里，地產(chǎn)就永遠(yuǎn)有價(jià)值

而且，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)對(duì)手變少了，“村長(zhǎng)”和“村霸”都倒下了

剩下給手藝人的機(jī)會(huì)，反而更多

以前大家搶饅頭吃

以后活下來(lái)的人，挑饅頭吃

“平時(shí)比追求，戰(zhàn)時(shí)比底線。”

那些活下來(lái)的企業(yè)，比如香港置地，一百多年就守著一個(gè)邏輯：在最好的地段做最好的產(chǎn)品

這不僅是商業(yè)模式，更是一種價(jià)值觀的勝利

哪怕世界再亂，守住產(chǎn)品的底線，就是守住了生存的飯碗

06
思想，永遠(yuǎn)不會(huì)被淘汰

采訪結(jié)束的時(shí)候，我一直在回味馮侖老師的一句話

“英雄遲暮是正常的，但思想不會(huì)被淘汰。”

那個(gè)草莽英雄的時(shí)代，確實(shí)結(jié)束了

但這并不代表我們沒(méi)有未來(lái)

恰恰相反

當(dāng)潮水退去，那些腦子進(jìn)水的投機(jī)者被淘汰

剩下的，才是真正屬于手藝人的黃金時(shí)代

馮侖老師，就像一個(gè)時(shí)間旅行者

他見過(guò)我們沒(méi)見過(guò)的風(fēng)浪，去過(guò)我們還沒(méi)抵達(dá)的未來(lái)

他用他的經(jīng)歷告訴我們

房地產(chǎn)沒(méi)有問(wèn)題

它只是換了一種方式，更加真實(shí)、更加理性，回到了它該有的樣子

擠掉腦子里的水，看外面的世界

守住單盤，戰(zhàn)時(shí)比底線

地產(chǎn)行業(yè)上個(gè)周期的人

對(duì)當(dāng)下和未來(lái)的房地產(chǎn)依然充滿洞見和關(guān)懷

堅(jiān)信最好的時(shí)代

才剛剛開始

THE END