副中心再添新地，梨園站起來了！

大家幫2025年北京土地的第13篇推送

成功了，才發現身邊這么多朋友。

去年10月底，招商拿下解除雙限后第一塊住宅用地，命名為云璟攬閱，今年3月份一入市，就拿下通州3月新房網簽套數、面積、金額三冠王。

與云璟攬閱地塊底價成交的命運不同，有熱銷傳奇后的梨園核心區地塊開始“被爭搶”。

剛剛，云璟攬閱旁邊的梨園新地塊，4家房企以64萬元一手的遞增幅度，“撕”得天昏地暗，最終中鐵建成功拿下。

至此，北京宅地成交數量來到14組，730.2052億。

2025年北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱 ：通州區梨園鎮強力家居土地一級開發項目FZX-0303-6007地塊R2二類居住用地

拿地房企：中鐵建；

成交金額：7.7552 億（溢價率21.94%） ；

住宅樓面價： 3.58萬/平 ；

梨園新地塊具體位置

關于今天的通州梨園新地塊，關于通州新房項目的具體成交情況，你有什么想說的想聊的，歡迎加包哥微信，咱們私下聊聊。

先來說說地塊周邊配套。

地塊距離1號線八通線梨園站直線距離大概450米，這是它最大的優勢。

從梨園站坐地鐵到國貿，地鐵時間大概半個小時左右。

6007地塊附近，除了旁邊正在建設的招商云璟攬閱項目，已經幾乎沒有空地，其他都是比較成熟而且房齡偏大的小區。

就整體而言，生活氛圍還是非常不錯的。

梨園6007地塊周邊配套

6001地塊東側直線450米，就是聚源鴻百貨，是一個非常全面且大的農貿市場，肉菜蛋奶都能買到而且新鮮。

此外，地塊東側的云景東路從貴友百貨到K2海棠灣，大概1.6公里左右的長度，道路兩側全是底商，銀行、飯店、服裝、飲品店等應有盡有，煙火氣特別足。

大型一點的商場，就是一站地鐵的九棵樹，有領展購物廣場和陽光新生活廣場。

還有就是，地塊距離三甲醫院東直門醫院通州院區，直線距離兩公里。

還另外，梨園新地塊到環球影城，直線距離也只有三公里，開車十幾分鐘就到了，從梨園地鐵過去也只有4站地鐵。

總的來說，項目周邊的城市界面不算新，但相關生活配套還是相當可以的。

論城市界面，還是K2海棠灣以南，尤其是萬盛南街7號線沿線，這里聚集的通州新盤也最多。

再來看看地塊本身。

梨園6007地塊地塊南側是云景北街道路，很寬，但是車很少，汽車噪音并不大。

有必要擔心的是，地塊西側的云景東路，是一條梨園的城市主干道，每天車流量很大。而且地塊與道路是緊鄰，并沒有綠化帶區隔，未來地塊西側住戶可能會有一定的噪音影響。

地塊西側云景東路

天上的噪音也是整個梨園鎮都頭疼的問題，地塊側位于首都機場的主航道上，噪音避免不了。

然后咱們看看具體的地塊，地塊很小，東側緊挨著在建的云璟攬閱，地塊整體比較方正。

6007地塊實拍

6007地塊占地面積只有1.27萬平，比云璟攬閱的1.6萬平還要小。

地上建筑規模方面，6007地塊只有2.17萬平，云璟攬閱有3.47萬平。

此外，6007地塊的容積率很低，只有1.7，云璟攬閱是2.17。

所以，總體而言，6007的地塊可以打造成低密社區，但又因為地塊較小，控高又在45米，而且地塊北側是現狀住宅，對于后期的樓棟排布方面會存在一定的困難。

6007地塊規劃數據

云璟攬閱的3.47萬平住宅只規劃了367套房子，那6007地塊只有2.17萬平，按照套均100平算，最多也就不到220套房子。

所以，在一個容積率1.7，控高45米，只有不到1.3萬平的地塊里，將打造出怎樣的項目，講真，包哥還是很期待的。

最后咱們再看看價格。

梨園6007地塊的最終成交價是7.7552億，包哥計算出綜合樓面價是3.58萬/平。

而云璟攬閱當時的拿地樓面價只有2.85萬/平。

所以，梨園新地塊相比云璟攬閱，成本上每平高出了7300塊。

但從云璟攬閱的網簽數據來看，在一個多月網簽135套的前提下，網簽均價能夠達到5.89萬/平。

云璟攬閱網簽數據（4.28）

而云璟攬閱這個月最新開盤的8號樓，網簽的兩套89平3居戶型，均價突破了6萬/平。

6萬/平的價格對于地塊素質更好的梨園新地塊，雖然樓面價達到了3.58萬/平，但仍舊有相當可觀的利潤空間。

3月初云璟攬閱開盤時，著實吸引了一把周邊老舊小區的改善客戶，不到兩個月時間，項目已經網簽去化了超1/3，速度還是相當可以的。

此外，梨園新地塊往西3站地鐵的通州北苑站北邊，就是招商拿下的八里橋地塊，往東兩站地鐵的土橋板塊有馬上開盤的金隅花溪云錦，包哥聽說開盤價大概率會低于5.8萬/平。

梨園6007地塊周邊新房二手房

另外還有地塊南邊兩公里左右的7號線沿線，也有不少在售的新房項目。

萬盛東地鐵站西側的帥府京彩世界，開盤10個月，270套房源網簽106套，網簽均價5.73萬/平。

此外，東小馬板塊的璀璨公元、京玥蘭園，也基本上都在尾盤階段了，3月份的網簽均價分別為5.7萬/平和5.1萬/平。

區域內還算不錯的二手房小區，九棵樹板塊的K2玉蘭灣，2015年建成，掛牌均價5.8萬/平，再往南群芳板塊的K2海棠灣，2011年建成，掛牌均價4.1萬-4.5萬/平。

總的來說，梨園新地塊整體的地塊雖偏小，但地塊整體素質不錯，又擁有1.7的低容積率，比較適合做一個小而美的社區。

關于地塊成交后，后期的產品信息以及定價，包哥會隨時關注，也歡迎你加包哥微信，咱們隨時共享一手消息。

還有，包哥在梨園板塊生活過五六年，對這個板塊可以說是太熟了，你有任何問題都可以私聊包哥，走咱們加微信說。

以上。

個人觀點 僅供參考