“靈活辦公空間”正從“邊緣需求”轉(zhuǎn)型為市場“主流選擇”

“靈活辦公空間”是指可根據(jù)用戶需求快速調(diào)整布局、規(guī)模、租期及服務(wù)內(nèi)容的辦公場所。它突破了傳統(tǒng)寫字樓“固定工位+長期租賃”的模式，通過模塊化設(shè)計、資源共享和數(shù)字化管理，為企業(yè)和個人提供更具適應(yīng)性的辦公場景。其本質(zhì)是將辦公空間從“不動產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為“可按需獲取的服務(wù)”，適應(yīng)全球化、遠(yuǎn)程協(xié)作、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新浪潮下的工作方式變革。

當(dāng)前全球各地企業(yè)對“靈活辦公空間”的選擇具有顯著偏好趨勢，根據(jù)國際房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)高力國際最新數(shù)據(jù)顯示，全球前十大共享辦公運營商市場份額占比已從2020年的35%上升至2025年初的62%；2024年全球共享辦公空間市場規(guī)模達(dá)到414億美元，預(yù)計到2029年將增長到627.5億美元（數(shù)據(jù)來源：statista.com），這一增速遠(yuǎn)超傳統(tǒng)辦公市場，也印證了“靈活辦公模式”已從邊緣補充轉(zhuǎn)變?yōu)橹髁鬟x擇。而頭部企業(yè)的戰(zhàn)略布局則更凸顯行業(yè)潛力——世邦魏理仕（CBRE）于2025年1月以4億美元收購共享辦公品牌Industrious剩余股份，強化其全球靈活辦公網(wǎng)絡(luò)，反映出行業(yè)龍頭對市場前景的堅定信心。

反觀國內(nèi)，核心城市對“靈活辦公空間”的需求也呈現(xiàn)出“結(jié)構(gòu)性升級”：

北京：新經(jīng)濟企業(yè)驅(qū)動靈活辦公需求。2025年前兩個月，北京人工智能相關(guān)企業(yè)租賃成交暴增106%。這類企業(yè)更傾向選擇具有靈活空間、綠色認(rèn)證的智慧樓宇，推動市場品質(zhì)分化。傳統(tǒng)金融、貿(mào)易行業(yè)縮減辦公面積的同時，科技企業(yè)通過靈活租賃實現(xiàn)快速擴張，形成需求對沖。

上海：租戶搬遷潮與品質(zhì)升級并存。仲量聯(lián)行《2025上海辦公樓市場白皮書》指出，上海甲級辦公樓市場中30%的租賃需求來自具備“新元”概念的企業(yè)（如人工智能、綠色科技等），其選址偏好集中于靈活空間與智能化設(shè)施。調(diào)研顯示，74%的遷址行為以“提升辦公空間質(zhì)量”為核心動機，這直接推動上海核心商圈靈活辦公項目的出租率提升。

下圖：仲量聯(lián)行《2025上海辦公樓市場白皮書》企業(yè)辦公租賃決策考量因素重要性排序，“靈活的租約條款”排在第二位（圖片來源：網(wǎng)易）

顯然，無論國際國內(nèi)，企業(yè)選址策略已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，首先是成本與彈性優(yōu)先的決策邏輯，仲量聯(lián)行《2025華北辦公趨勢報告》顯示，73%企業(yè)將“租金彈性”列為選址核心指標(biāo)，而靈活辦公空間的平均租賃成本較傳統(tǒng)寫字樓低20%-30%。如上海高格推出的“企業(yè)成長艙”可配合企業(yè)擴縮租，空間調(diào)整效率提升70%，精準(zhǔn)匹配中小企業(yè)的動態(tài)需求；其次是基于員工體驗與生產(chǎn)力提升的雙重訴求，全球6.3億全職遠(yuǎn)程工作者的崛起，推動“全球辦公護照”等模式普及——雷格斯（Regus）“全球辦公護照”覆蓋138個國家，會員數(shù)突破300萬，在其全球會員體系中的企業(yè)，可免費使用全球4000多個辦公中心的公共區(qū)域與會議室。企業(yè)通過靈活辦公空間提供的智能會議系統(tǒng)、健康監(jiān)測設(shè)施等，能夠?qū)崿F(xiàn)員工滿意度與協(xié)作效率的雙重提升。

這些現(xiàn)象和數(shù)據(jù)共同表明，“靈活辦公空間”已從曾經(jīng)的“應(yīng)急選項”演變?yōu)楫?dāng)下和未來企業(yè)戰(zhàn)略的核心組成部分，其增長動力既來自企業(yè)的成本優(yōu)化需求，更源于技術(shù)創(chuàng)新與組織形態(tài)變革的深層驅(qū)動。

回到上海，根據(jù)最新市場動態(tài)和行業(yè)數(shù)據(jù)，上海“靈活辦公空間”市場呈現(xiàn)出多元化品牌格局，截至2025年4月，上海靈活辦公空間（含共享辦公、服務(wù)式辦公室等）的總出租面積約180萬平方米，分布在全市16個行政區(qū)：

? 核心商圈主導(dǎo)：陸家嘴、南京西路、靜安寺等核心商務(wù)區(qū)占比達(dá)60%以上；

? 新興區(qū)域擴張：前灘、徐匯濱江等新興板塊供應(yīng)量增長顯著，2025年一季度新增供應(yīng)占全市35%，但空置率普遍超過30%；

? 社區(qū)化滲透：閔行、嘉定等近郊區(qū)域出現(xiàn)“15分鐘生活圈”辦公空間，提供5-50人靈活工位，吸引文創(chuàng)和科技企業(yè)入駐。

與此同時，上海靈活辦公市場已經(jīng)形成“國際品牌主導(dǎo)、本土品牌差異化競爭”的格局，頭部品牌主要包括：

? 國際品牌

1. IWG集團（Regus/SPACES）：在上海布局了近40個中心，覆蓋甲級寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提供從經(jīng)濟惠選到高端臻選的全系列產(chǎn)品。如長風(fēng)中心項目融合LEED認(rèn)證與智能管理系統(tǒng)，入駐企業(yè)可通過APP實時預(yù)約會議室。

2. WeWork：在徐匯濱江、靜安寺等核心地段運營15個社區(qū)。但部分區(qū)域因管理問題導(dǎo)致空置率攀升，部分項目租金較2023年下降顯著。

3. 達(dá)捷公坊：iwg集團在上海設(shè)立的跨國公司地區(qū)總部，專注科技企業(yè)服務(wù)，在張江、漕河涇等園區(qū)提供實驗室與AI模擬平臺。

? 本土品牌

1. 氪空間：覆蓋全市33個社區(qū)，推出“KrPass通行證”實現(xiàn)跨城市辦公，2025年一季度新增客戶中60%為跨境遠(yuǎn)程工作者。

2. 優(yōu)客工場：聯(lián)合政府打造“企業(yè)成長艙”，提供工商注冊、財稅代理等一站式服務(wù)，租金較傳統(tǒng)寫字樓低20%-30%。

3. 創(chuàng)富港：聚焦存量物業(yè)改造，如“創(chuàng)富港融匯958創(chuàng)意園”項目保留上海船廠工業(yè)遺存，打造了浦東首個“歷史保護建筑+共享辦公”，為文創(chuàng)企業(yè)提供低于市場均價25%的租金，吸引文化創(chuàng)意企業(yè)的聚集。

? 垂直領(lǐng)域品牌

1. 醫(yī)療健康：張江藥谷的“醫(yī)創(chuàng)空間”提供GMP實驗室和臨床試驗申報服務(wù)。

2. 影視傳媒：徐匯濱江的“CineHub”內(nèi)置虛擬制片系統(tǒng)，可縮短后期制作周期70%。

下圖：雷格斯（Regus）靈活辦公空間（圖片來源：onecoworking.com）

不過，除了頭部品牌之外的靈活辦公市場還呈現(xiàn)出“生存狀態(tài)各異”的特點，包括精裝二房東與傳統(tǒng)寫字樓轉(zhuǎn)型服務(wù)商（約占靈活辦公供應(yīng)量的60%以上）、區(qū)域化中小品牌與產(chǎn)業(yè)定制運營商（如創(chuàng)富港、奕橋等，約占靈活辦公供應(yīng)量的25%左右）、技術(shù)驅(qū)動型初創(chuàng)企業(yè)（部分通過SaaS工具切入靈活辦公市場，如高格、租葛亮，約占靈活辦公供應(yīng)量的5%左右）、跨界參與者和新興模式探索者（傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店集團等）。它們的運營服務(wù)確實還面臨諸多痛點與挑戰(zhàn)，主要包括：

一，空間管理與服務(wù)品質(zhì)

1. 智能化水平參差不齊：僅35%左右的空間部署了實時工位監(jiān)測系統(tǒng)，部分老舊項目仍依賴人工管理，導(dǎo)致空間利用率不足70%。如某社區(qū)因網(wǎng)絡(luò)設(shè)備老化，高峰時段斷網(wǎng)頻繁。

2. 清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化缺失：約40%的投訴集中在衛(wèi)生間清潔不及時、辦公區(qū)域垃圾處理滯后等問題，部分品牌通過外包服務(wù)導(dǎo)致品控困難。

3. 設(shè)施維護效率低：空調(diào)故障、打印機卡紙等設(shè)備問題響應(yīng)時間平均超過4小時，影響企業(yè)日常運營。

二，社群運營與增值服務(wù)

1. 活動形式較為單一：以行業(yè)講座為主，缺乏跨界交流與資源對接機會。

2. 增值服務(wù)滲透率低：不到30%的企業(yè)使用工商注冊、法律咨詢等增值服務(wù)，多數(shù)空間未建立完善的企業(yè)服務(wù)生態(tài)鏈。

三，成本與法律風(fēng)險

1. 租金波動敏感：部分品牌通過隱性收費（如會議室超時費、打印費）抵消租金降價影響，引發(fā)租戶不滿。

2. 能源管理粗放：多數(shù)空間未實現(xiàn)分項計量，人均能耗較傳統(tǒng)寫字樓高10%以上。

3. 合規(guī)性風(fēng)險：約15%左右的社區(qū)存在“居改非”問題。

4. 合同條款爭議：短租模式下，約20%的退租糾紛涉及押金退還延遲或設(shè)施損壞賠償標(biāo)準(zhǔn)不明確。

因此，在當(dāng)前“企業(yè)亟需降本增效”和“政府持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境”的雙重背景疊加下，建議上海可以通過系統(tǒng)化措施的循序漸進式實踐來提升量大面廣的“靈活辦公空間”的運營服務(wù)質(zhì)量：

措施一、智能生態(tài)重構(gòu)空間體驗

1. 全場景智能管理系統(tǒng)部署

在空間內(nèi)嵌入生物傳感器，實時監(jiān)測室內(nèi)溫濕度及設(shè)備使用頻率，動態(tài)調(diào)節(jié)辦公環(huán)境。如通過智能算法優(yōu)化會議室預(yù)約系統(tǒng)；同時，引入?yún)^(qū)塊鏈技術(shù)實現(xiàn)工位使用權(quán)的碎片化交易，如Spaceti的“納米級計費系統(tǒng)”，使企業(yè)可按15分鐘單位靈活購買資源，提升空間利用率至90%以上。

2. 元宇宙協(xié)作場景落地

參考新加坡JustCo 4.0的“元宇宙分身辦公艙”模式，在項目中部署XR協(xié)作空間。如徐匯濱江的CineHub已通過虛擬制片系統(tǒng)將影視后期周期大幅度縮短，類似技術(shù)可擴展至跨境團隊協(xié)作、遠(yuǎn)程培訓(xùn)等場景，解決跨國企業(yè)的時空協(xié)同痛點。

措施二、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域深度服務(wù)能力

1. 行業(yè)定制化解決方案

生物醫(yī)藥：張江藥谷的“醫(yī)創(chuàng)空間”提供GMP實驗室與臨床試驗申報服務(wù)，吸引超過20家生物初創(chuàng)企業(yè)組成研發(fā)聯(lián)盟。

? 文化創(chuàng)意：“創(chuàng)富港融匯958創(chuàng)意園”通過“空間+文化”策略，提供浦東非遺IP商業(yè)化路徑指導(dǎo)、上海國際藝術(shù)節(jié)參展資源對接、文創(chuàng)消費趨勢報告、非遺技藝數(shù)字檔案庫、版權(quán)登記快速通道等資源與服務(wù)，每月定期舉辦工業(yè)遺產(chǎn)攝影工作坊、文創(chuàng)產(chǎn)品快閃市集、老船廠口述歷史沙龍等活動，使得租戶續(xù)費率大大提升。

2. 政策協(xié)同服務(wù)體系

聯(lián)合政府打造“政策直通車”，如實施“集中登記地”政策，為入駐企業(yè)提供快速注冊、財稅代理等一站式服務(wù)。

下圖：張江藥谷HiMed“醫(yī)創(chuàng)空間”（圖片來源：m.medvalley.cn）

措施三、社群運營與資源整合

1. 三維度社群生態(tài)構(gòu)建

基礎(chǔ)服務(wù)：建立“企業(yè)成長檔案”，提供工商注冊、法律咨詢等標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，將增值服務(wù)滲透率提升至50%以上。

? 主題社群：按產(chǎn)業(yè)細(xì)分建立“AI創(chuàng)新聯(lián)盟”“跨境電商俱樂部”等垂直社群，每月舉辦至少一場資源對接會，如氪空間通過“KrPass通行證”整合跨城市資源，增強用戶黏性。

? 跨界鏈接：參考百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場的“Meta ZX”會員系統(tǒng)，開發(fā)游戲化積分體系，用戶可通過參與活動、資源共享獲取積分，兌換會議室使用時長或服務(wù)商折扣。

2. 社區(qū)黏性提升策略

實施“社區(qū)合伙人計劃”，邀請入駐企業(yè)負(fù)責(zé)人參與空間運營決策，每季度舉辦“CEO圓桌會”。同時，通過“空間即平臺”模式，將閑置公共區(qū)域轉(zhuǎn)化為企業(yè)產(chǎn)品展示區(qū)，如引入智能硬件企業(yè)的體驗設(shè)備，既豐富空間功能，又為企業(yè)帶來潛在客戶。

措施四、綠色化與可持續(xù)發(fā)展

1. 零碳空間改造

對標(biāo)深圳前?！熬G洲Hub”的碳中和實踐，對存量項目進行可再生能源改造。如在屋頂鋪設(shè)鈣鈦礦光伏玻璃，日均發(fā)電量可滿足300人辦公需求；采用空氣源熱泵系統(tǒng)，較傳統(tǒng)空調(diào)節(jié)能近半。

2. 循環(huán)經(jīng)濟管理

建立“共享物資平臺”，整合企業(yè)閑置辦公設(shè)備、耗材進行內(nèi)部流通。推行“無紙化辦公”，通過區(qū)塊鏈技術(shù)實現(xiàn)合同簽署、文件審批全流程數(shù)字化，每年可大幅度減少紙張消耗量。

措施五、合規(guī)管理與風(fēng)險防控

1. 全生命周期合規(guī)體系

? 前期篩查：在招商階段核查企業(yè)經(jīng)營范圍，避免違規(guī)行為。

? 過程監(jiān)管：與市場監(jiān)管部門共建“聯(lián)合辦公合規(guī)數(shù)據(jù)庫”，實時監(jiān)控企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)，對異常企業(yè)自動預(yù)警。

? 退出機制：明確押金退還、設(shè)施損壞賠償?shù)燃?xì)則，將退租糾紛率降至5%以下。

2. 數(shù)據(jù)安全防護

部署金融級數(shù)據(jù)加密系統(tǒng)，對客戶信息、交易數(shù)據(jù)進行分片存儲。通過生物識別技術(shù)實現(xiàn)文件訪問權(quán)限動態(tài)控制，防止數(shù)據(jù)泄露風(fēng)險。

措施六、政策協(xié)同與生態(tài)共建

1. 政府合作創(chuàng)新模式

開展“產(chǎn)業(yè)園區(qū)-聯(lián)合辦公”聯(lián)動計劃，推動大中小企業(yè)資源對接。爭取納入各區(qū)“創(chuàng)業(yè)孵化基地”認(rèn)定，享受人才公寓配套等政策紅利。

2. 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定

聯(lián)合行業(yè)協(xié)會制定《上海聯(lián)合辦公服務(wù)質(zhì)量白皮書》，明確清潔服務(wù)、設(shè)施維護等核心指標(biāo)。推動建立第三方服務(wù)質(zhì)量評估機制，定期發(fā)布“用戶滿意度指數(shù)”，倒逼行業(yè)服務(wù)升級。

通過上述六個方面的措施，上?！办`活辦公空間”將可實現(xiàn)從“物理空間提供者”到“企業(yè)成長賦能者”的轉(zhuǎn)型，在提升服務(wù)質(zhì)量的同時，為企業(yè)構(gòu)建低成本、高效率、可持續(xù)的營商生態(tài)。

附：雷格斯案例

根據(jù)雷格斯官網(wǎng)最新信息，上海共有26個聯(lián)合辦公地點，分布在浦東、黃浦、靜安、長寧等核心區(qū)域，涵蓋陸家嘴、虹橋、張江等主要商務(wù)區(qū)。這些辦公點包括上海中心大廈、金茂大廈、來福士廣場等知名地標(biāo)，以及張江高科技園區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。此外，2024年3月閔行區(qū)新增了“雷格斯·上?！ちΣā?/strong>項目，其特點主要有：

一、空間服務(wù)：靈活辦公與智能管理的深度融合

1. 極致靈活的空間解決方案

項目提供1-30人間的全精裝辦公室，最小面積僅5平方米，租金從800元/工位起。企業(yè)可按天、月或年靈活租賃，支持隨時調(diào)整辦公規(guī)模。

2. 智能生態(tài)系統(tǒng)賦能效率

部署生物識別門禁、智能會議室預(yù)約系統(tǒng)，設(shè)備故障響應(yīng)時間壓縮至行業(yè)平均水平的37.5%（1.5小時內(nèi)）。公共區(qū)域配備高速光纖網(wǎng)絡(luò)、共享打印設(shè)備及24小時空調(diào)，滿足跨境團隊的全天候協(xié)作需求。

3. 全球化資源網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢

入駐企業(yè)可通過雷格斯全球會員體系，免費使用全球4000多個辦公中心的公共區(qū)域與會議室，例如某跨境電商企業(yè)利用該網(wǎng)絡(luò)在倫敦、新加坡等地設(shè)立臨時辦公點，節(jié)省了50%的差旅成本。

二、政策協(xié)同：政企聯(lián)動構(gòu)建低成本營商環(huán)境

1. 集中登記地政策落地

依托閔行區(qū)試點推廣的“企業(yè)住所集中登記地制度”，雷格斯·上?！ちΣ槿腭v企業(yè)提供合法注冊地址，解決初創(chuàng)團隊“無地址注冊”難題。

2. 產(chǎn)業(yè)扶持資源對接

項目所在的力波1987創(chuàng)意園與政府合作，為企業(yè)提供人才政策申報、文創(chuàng)資金申領(lǐng)等一站式服務(wù)。

3. 跨境貿(mào)易便利化支持

閔行聯(lián)動創(chuàng)新區(qū)政策允許優(yōu)質(zhì)企業(yè)單筆5萬美元以上服務(wù)貿(mào)易外匯支出事后核驗，這對跨境電商、金融科技企業(yè)尤為關(guān)鍵。跨境支付公司通過該政策可縮短30%的資金流轉(zhuǎn)周期，提升了資金使用效率。

三、生態(tài)整合：從物理空間到產(chǎn)業(yè)集群的升級

1. 垂直領(lǐng)域服務(wù)能力

? 數(shù)字經(jīng)濟：配備虛擬制片系統(tǒng)、元宇宙協(xié)作空間，吸引影視后期、游戲開發(fā)企業(yè)入駐，通過虛擬制片技術(shù)將項目周期縮短40%。

? 智能制造：與周邊漕河涇開發(fā)區(qū)、紫竹高新區(qū)聯(lián)動，共享研發(fā)設(shè)備與供應(yīng)鏈資源。如智能硬件企業(yè)通過園區(qū)對接獲得華東理工大學(xué)實驗室使用權(quán)，研發(fā)成本降低25%。

2. 社群運營激活資源網(wǎng)絡(luò)

建立“力波企業(yè)聯(lián)盟”，每月舉辦2-3場行業(yè)對接會，促成跨企業(yè)合作。同時，開發(fā)游戲化積分體系，用戶可通過參與活動兌換會議室時長或周邊商戶折扣，社群活躍度較傳統(tǒng)模式提升60%。

四、實際成效與行業(yè)示范價值

1. 出租率與企業(yè)黏性

項目出租率達(dá)85%，顯著高于上海聯(lián)合辦公市場平均水平（約65%）。租戶續(xù)費率達(dá)72%，部分企業(yè)因園區(qū)資源整合效應(yīng)選擇長期入駐，如某跨境物流企業(yè)通過聯(lián)盟獲得穩(wěn)定客戶，年訂單量增長30%。

2. 政策紅利轉(zhuǎn)化

閔行區(qū)定向優(yōu)化應(yīng)屆高校畢業(yè)生落戶政策，賦予園區(qū)重點企業(yè)推薦權(quán)。某人工智能企業(yè)通過該政策成功引進3名核心技術(shù)人才，研發(fā)進度提前2個月。

3. 綠色與可持續(xù)實踐

采用空氣源熱泵系統(tǒng)，較傳統(tǒng)空調(diào)節(jié)能40%；通過區(qū)塊鏈技術(shù)實現(xiàn)無紙化辦公，每年減少紙張消耗超20噸。項目已啟動LEED v5認(rèn)證申請，目標(biāo)將綠色建筑覆蓋率提升至50%以上。

文章作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院常務(wù)副院長 嚴(yán)含

責(zé)任編輯：林欣藍(lán)

策劃審核：夏 雨