“靈活辦公空間”正從“邊緣需求”轉型為市場“主流選擇”

“靈活辦公空間”是指可根據用戶需求快速調整布局、規模、租期及服務內容的辦公場所。它突破了傳統寫字樓“固定工位+長期租賃”的模式，通過模塊化設計、資源共享和數字化管理，為企業和個人提供更具適應性的辦公場景。其本質是將辦公空間從“不動產”轉化為“可按需獲取的服務”，適應全球化、遠程協作、創業創新浪潮下的工作方式變革。

當前全球各地企業對“靈活辦公空間”的選擇具有顯著偏好趨勢，根據國際房地產咨詢機構高力國際最新數據顯示，全球前十大共享辦公運營商市場份額占比已從2020年的35%上升至2025年初的62%；2024年全球共享辦公空間市場規模達到414億美元，預計到2029年將增長到627.5億美元（數據來源：statista.com），這一增速遠超傳統辦公市場，也印證了“靈活辦公模式”已從邊緣補充轉變為主流選擇。而頭部企業的戰略布局則更凸顯行業潛力——世邦魏理仕（CBRE）于2025年1月以4億美元收購共享辦公品牌Industrious剩余股份，強化其全球靈活辦公網絡，反映出行業龍頭對市場前景的堅定信心。

反觀國內，核心城市對“靈活辦公空間”的需求也呈現出“結構性升級”：

北京：新經濟企業驅動靈活辦公需求。2025年前兩個月，北京人工智能相關企業租賃成交暴增106%。這類企業更傾向選擇具有靈活空間、綠色認證的智慧樓宇，推動市場品質分化。傳統金融、貿易行業縮減辦公面積的同時，科技企業通過靈活租賃實現快速擴張，形成需求對沖。

上海：租戶搬遷潮與品質升級并存。仲量聯行《2025上海辦公樓市場白皮書》指出，上海甲級辦公樓市場中30%的租賃需求來自具備“新元”概念的企業（如人工智能、綠色科技等），其選址偏好集中于靈活空間與智能化設施。調研顯示，74%的遷址行為以“提升辦公空間質量”為核心動機，這直接推動上海核心商圈靈活辦公項目的出租率提升。

下圖：仲量聯行《2025上海辦公樓市場白皮書》企業辦公租賃決策考量因素重要性排序，“靈活的租約條款”排在第二位（圖片來源：網易）

顯然，無論國際國內，企業選址策略已發生根本性轉變，首先是成本與彈性優先的決策邏輯，仲量聯行《2025華北辦公趨勢報告》顯示，73%企業將“租金彈性”列為選址核心指標，而靈活辦公空間的平均租賃成本較傳統寫字樓低20%-30%。如上海高格推出的“企業成長艙”可配合企業擴縮租，空間調整效率提升70%，精準匹配中小企業的動態需求；其次是基于員工體驗與生產力提升的雙重訴求，全球6.3億全職遠程工作者的崛起，推動“全球辦公護照”等模式普及——雷格斯（Regus）“全球辦公護照”覆蓋138個國家，會員數突破300萬，在其全球會員體系中的企業，可免費使用全球4000多個辦公中心的公共區域與會議室。企業通過靈活辦公空間提供的智能會議系統、健康監測設施等，能夠實現員工滿意度與協作效率的雙重提升。

這些現象和數據共同表明，“靈活辦公空間”已從曾經的“應急選項”演變為當下和未來企業戰略的核心組成部分，其增長動力既來自企業的成本優化需求，更源于技術創新與組織形態變革的深層驅動。

回到上海，根據最新市場動態和行業數據，上海“靈活辦公空間”市場呈現出多元化品牌格局，截至2025年4月，上海靈活辦公空間（含共享辦公、服務式辦公室等）的總出租面積約180萬平方米，分布在全市16個行政區：

? 核心商圈主導：陸家嘴、南京西路、靜安寺等核心商務區占比達60%以上；

? 新興區域擴張：前灘、徐匯濱江等新興板塊供應量增長顯著，2025年一季度新增供應占全市35%，但空置率普遍超過30%；

? 社區化滲透：閔行、嘉定等近郊區域出現“15分鐘生活圈”辦公空間，提供5-50人靈活工位，吸引文創和科技企業入駐。

與此同時，上海靈活辦公市場已經形成“國際品牌主導、本土品牌差異化競爭”的格局，頭部品牌主要包括：

? 國際品牌

1. IWG集團（Regus/SPACES）：在上海布局了近40個中心，覆蓋甲級寫字樓和產業園區，提供從經濟惠選到高端臻選的全系列產品。如長風中心項目融合LEED認證與智能管理系統，入駐企業可通過APP實時預約會議室。

2. WeWork：在徐匯濱江、靜安寺等核心地段運營15個社區。但部分區域因管理問題導致空置率攀升，部分項目租金較2023年下降顯著。

3. 達捷公坊：iwg集團在上海設立的跨國公司地區總部，專注科技企業服務，在張江、漕河涇等園區提供實驗室與AI模擬平臺。

? 本土品牌

1. 氪空間：覆蓋全市33個社區，推出“KrPass通行證”實現跨城市辦公，2025年一季度新增客戶中60%為跨境遠程工作者。

2. 優客工場：聯合政府打造“企業成長艙”，提供工商注冊、財稅代理等一站式服務，租金較傳統寫字樓低20%-30%。

3. 創富港：聚焦存量物業改造，如“創富港融匯958創意園”項目保留上海船廠工業遺存，打造了浦東首個“歷史保護建筑+共享辦公”，為文創企業提供低于市場均價25%的租金，吸引文化創意企業的聚集。

? 垂直領域品牌

1. 醫療健康：張江藥谷的“醫創空間”提供GMP實驗室和臨床試驗申報服務。

2. 影視傳媒：徐匯濱江的“CineHub”內置虛擬制片系統，可縮短后期制作周期70%。

下圖：雷格斯（Regus）靈活辦公空間（圖片來源：onecoworking.com）

不過，除了頭部品牌之外的靈活辦公市場還呈現出“生存狀態各異”的特點，包括精裝二房東與傳統寫字樓轉型服務商（約占靈活辦公供應量的60%以上）、區域化中小品牌與產業定制運營商（如創富港、奕橋等，約占靈活辦公供應量的25%左右）、技術驅動型初創企業（部分通過SaaS工具切入靈活辦公市場，如高格、租葛亮，約占靈活辦公供應量的5%左右）、跨界參與者和新興模式探索者（傳統房地產開發商、酒店集團等）。它們的運營服務確實還面臨諸多痛點與挑戰，主要包括：

一，空間管理與服務品質

1. 智能化水平參差不齊：僅35%左右的空間部署了實時工位監測系統，部分老舊項目仍依賴人工管理，導致空間利用率不足70%。如某社區因網絡設備老化，高峰時段斷網頻繁。

2. 清潔服務標準化缺失：約40%的投訴集中在衛生間清潔不及時、辦公區域垃圾處理滯后等問題，部分品牌通過外包服務導致品控困難。

3. 設施維護效率低：空調故障、打印機卡紙等設備問題響應時間平均超過4小時，影響企業日常運營。

二，社群運營與增值服務

1. 活動形式較為單一：以行業講座為主，缺乏跨界交流與資源對接機會。

2. 增值服務滲透率低：不到30%的企業使用工商注冊、法律咨詢等增值服務，多數空間未建立完善的企業服務生態鏈。

三，成本與法律風險

1. 租金波動敏感：部分品牌通過隱性收費（如會議室超時費、打印費）抵消租金降價影響，引發租戶不滿。

2. 能源管理粗放：多數空間未實現分項計量，人均能耗較傳統寫字樓高10%以上。

3. 合規性風險：約15%左右的社區存在“居改非”問題。

4. 合同條款爭議：短租模式下，約20%的退租糾紛涉及押金退還延遲或設施損壞賠償標準不明確。

因此，在當前“企業亟需降本增效”和“政府持續優化營商環境”的雙重背景疊加下，建議上海可以通過系統化措施的循序漸進式實踐來提升量大面廣的“靈活辦公空間”的運營服務質量：

措施一、智能生態重構空間體驗

1. 全場景智能管理系統部署

在空間內嵌入生物傳感器，實時監測室內溫濕度及設備使用頻率，動態調節辦公環境。如通過智能算法優化會議室預約系統；同時，引入區塊鏈技術實現工位使用權的碎片化交易，如Spaceti的“納米級計費系統”，使企業可按15分鐘單位靈活購買資源，提升空間利用率至90%以上。

2. 元宇宙協作場景落地

參考新加坡JustCo 4.0的“元宇宙分身辦公艙”模式，在項目中部署XR協作空間。如徐匯濱江的CineHub已通過虛擬制片系統將影視后期周期大幅度縮短，類似技術可擴展至跨境團隊協作、遠程培訓等場景，解決跨國企業的時空協同痛點。

措施二、產業領域深度服務能力

1. 行業定制化解決方案

生物醫藥：張江藥谷的“醫創空間”提供GMP實驗室與臨床試驗申報服務，吸引超過20家生物初創企業組成研發聯盟。

? 文化創意：“創富港融匯958創意園”通過“空間+文化”策略，提供浦東非遺IP商業化路徑指導、上海國際藝術節參展資源對接、文創消費趨勢報告、非遺技藝數字檔案庫、版權登記快速通道等資源與服務，每月定期舉辦工業遺產攝影工作坊、文創產品快閃市集、老船廠口述歷史沙龍等活動，使得租戶續費率大大提升。

2. 政策協同服務體系

聯合政府打造“政策直通車”，如實施“集中登記地”政策，為入駐企業提供快速注冊、財稅代理等一站式服務。

下圖：張江藥谷HiMed“醫創空間”（圖片來源：m.medvalley.cn）

措施三、社群運營與資源整合

1. 三維度社群生態構建

基礎服務：建立“企業成長檔案”，提供工商注冊、法律咨詢等標準化服務，將增值服務滲透率提升至50%以上。

? 主題社群：按產業細分建立“AI創新聯盟”“跨境電商俱樂部”等垂直社群，每月舉辦至少一場資源對接會，如氪空間通過“KrPass通行證”整合跨城市資源，增強用戶黏性。

? 跨界鏈接：參考百聯ZX創趣場的“Meta ZX”會員系統，開發游戲化積分體系，用戶可通過參與活動、資源共享獲取積分，兌換會議室使用時長或服務商折扣。

2. 社區黏性提升策略

實施“社區合伙人計劃”，邀請入駐企業負責人參與空間運營決策，每季度舉辦“CEO圓桌會”。同時，通過“空間即平臺”模式，將閑置公共區域轉化為企業產品展示區，如引入智能硬件企業的體驗設備，既豐富空間功能，又為企業帶來潛在客戶。

措施四、綠色化與可持續發展

1. 零碳空間改造

對標深圳前海“綠洲Hub”的碳中和實踐，對存量項目進行可再生能源改造。如在屋頂鋪設鈣鈦礦光伏玻璃，日均發電量可滿足300人辦公需求；采用空氣源熱泵系統，較傳統空調節能近半。

2. 循環經濟管理

建立“共享物資平臺”，整合企業閑置辦公設備、耗材進行內部流通。推行“無紙化辦公”，通過區塊鏈技術實現合同簽署、文件審批全流程數字化，每年可大幅度減少紙張消耗量。

措施五、合規管理與風險防控

1. 全生命周期合規體系

? 前期篩查：在招商階段核查企業經營范圍，避免違規行為。

? 過程監管：與市場監管部門共建“聯合辦公合規數據庫”，實時監控企業經營狀態，對異常企業自動預警。

? 退出機制：明確押金退還、設施損壞賠償等細則，將退租糾紛率降至5%以下。

2. 數據安全防護

部署金融級數據加密系統，對客戶信息、交易數據進行分片存儲。通過生物識別技術實現文件訪問權限動態控制，防止數據泄露風險。

措施六、政策協同與生態共建

1. 政府合作創新模式

開展“產業園區-聯合辦公”聯動計劃，推動大中小企業資源對接。爭取納入各區“創業孵化基地”認定，享受人才公寓配套等政策紅利。

2. 行業標準制定

聯合行業協會制定《上海聯合辦公服務質量白皮書》，明確清潔服務、設施維護等核心指標。推動建立第三方服務質量評估機制，定期發布“用戶滿意度指數”，倒逼行業服務升級。

通過上述六個方面的措施，上海“靈活辦公空間”將可實現從“物理空間提供者”到“企業成長賦能者”的轉型，在提升服務質量的同時，為企業構建低成本、高效率、可持續的營商生態。

附：雷格斯案例

根據雷格斯官網最新信息，上海共有26個聯合辦公地點，分布在浦東、黃浦、靜安、長寧等核心區域，涵蓋陸家嘴、虹橋、張江等主要商務區。這些辦公點包括上海中心大廈、金茂大廈、來福士廣場等知名地標，以及張江高科技園區等產業聚集區。此外，2024年3月閔行區新增了“雷格斯·上海·力波”項目，其特點主要有：

一、空間服務：靈活辦公與智能管理的深度融合

1. 極致靈活的空間解決方案

項目提供1-30人間的全精裝辦公室，最小面積僅5平方米，租金從800元/工位起。企業可按天、月或年靈活租賃，支持隨時調整辦公規模。

2. 智能生態系統賦能效率

部署生物識別門禁、智能會議室預約系統，設備故障響應時間壓縮至行業平均水平的37.5%（1.5小時內）。公共區域配備高速光纖網絡、共享打印設備及24小時空調，滿足跨境團隊的全天候協作需求。

3. 全球化資源網絡優勢

入駐企業可通過雷格斯全球會員體系，免費使用全球4000多個辦公中心的公共區域與會議室，例如某跨境電商企業利用該網絡在倫敦、新加坡等地設立臨時辦公點，節省了50%的差旅成本。

二、政策協同：政企聯動構建低成本營商環境

1. 集中登記地政策落地

依托閔行區試點推廣的“企業住所集中登記地制度”，雷格斯·上海·力波為入駐企業提供合法注冊地址，解決初創團隊“無地址注冊”難題。

2. 產業扶持資源對接

項目所在的力波1987創意園與政府合作，為企業提供人才政策申報、文創資金申領等一站式服務。

3. 跨境貿易便利化支持

閔行聯動創新區政策允許優質企業單筆5萬美元以上服務貿易外匯支出事后核驗，這對跨境電商、金融科技企業尤為關鍵。跨境支付公司通過該政策可縮短30%的資金流轉周期，提升了資金使用效率。

三、生態整合：從物理空間到產業集群的升級

1. 垂直領域服務能力

? 數字經濟：配備虛擬制片系統、元宇宙協作空間，吸引影視后期、游戲開發企業入駐，通過虛擬制片技術將項目周期縮短40%。

? 智能制造：與周邊漕河涇開發區、紫竹高新區聯動，共享研發設備與供應鏈資源。如智能硬件企業通過園區對接獲得華東理工大學實驗室使用權，研發成本降低25%。

2. 社群運營激活資源網絡

建立“力波企業聯盟”，每月舉辦2-3場行業對接會，促成跨企業合作。同時，開發游戲化積分體系，用戶可通過參與活動兌換會議室時長或周邊商戶折扣，社群活躍度較傳統模式提升60%。

四、實際成效與行業示范價值

1. 出租率與企業黏性

項目出租率達85%，顯著高于上海聯合辦公市場平均水平（約65%）。租戶續費率達72%，部分企業因園區資源整合效應選擇長期入駐，如某跨境物流企業通過聯盟獲得穩定客戶，年訂單量增長30%。

2. 政策紅利轉化

閔行區定向優化應屆高校畢業生落戶政策，賦予園區重點企業推薦權。某人工智能企業通過該政策成功引進3名核心技術人才，研發進度提前2個月。

3. 綠色與可持續實踐

采用空氣源熱泵系統，較傳統空調節能40%；通過區塊鏈技術實現無紙化辦公，每年減少紙張消耗超20噸。項目已啟動LEED v5認證申請，目標將綠色建筑覆蓋率提升至50%以上。

文章作者：上海產業轉型發展研究院常務副院長 嚴含

責任編輯：林欣藍

策劃審核：夏 雨