重慶物業(yè)江湖真相：降費(fèi)博弈！

01.

今天借中鐵建花語佰驪社區(qū)，央企物業(yè)公司撤退這個(gè)事情，來聊一聊這兩年重慶物業(yè)降費(fèi)的事情。同時(shí)，聊一聊重慶物業(yè)這個(gè)江湖。

我個(gè)人想的，可能跟有些所謂主流的意見不一樣。一切就像電影，比電影還要精彩。

02.

先說中鐵建花語佰驪。這個(gè)社區(qū)在巴南融匯半島，2019年建成。2025年5月10日這天，中鐵建物業(yè)公司公告宣布，他們接下來將正式退出這個(gè)社區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

這個(gè)事情是很奇怪的。

為啥？按照傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)公司進(jìn)入社區(qū)那可是一塊穩(wěn)定的香餑餑。前幾年?duì)帄Z社區(qū)物業(yè)的新聞，那可是多姿多彩千奇百怪。那么，為何現(xiàn)在開發(fā)商，即便留下罵名也要撤離自己開發(fā)的住宅社區(qū)呢？

這背后，當(dāng)然我們會(huì)關(guān)注到重慶物業(yè)降費(fèi)的是與非。

03.

現(xiàn)在，我們聊一聊本人之前所在社區(qū)，更換物業(yè)的故事。

前幾年，經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)形勢還行。重慶有家物業(yè)聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的公司，謀求香港上市。如你所知，上市就要把殼做大，要做大殼，你就得尋找更多的社區(qū)資源。

于是，重慶好些社區(qū)，居民就突然覺醒了般，申請(qǐng)要成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立的第一件事情，甚至唯一的事情，就是想盡一切辦法換掉原來的物業(yè)公司，迎來新的物業(yè)公司。

如何評(píng)價(jià)業(yè)主委員會(huì)的成員？

我個(gè)人不成熟的認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)成員，大部分都是好人，都是熱心為社區(qū)做貢獻(xiàn)有公益心的人，值得大大的贊。但是，這里面也不排除個(gè)別壞人，他們不是為了社區(qū)業(yè)主公益事業(yè)付出，而是為了謀求個(gè)人私利。

你會(huì)問，一個(gè)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)有啥私利？

以本人之前社區(qū)為例，一位姓李的護(hù)士出身的骨干，她自稱是業(yè)主精神領(lǐng)袖，而團(tuán)結(jié)起來的人，有人甚至辭去自己原本工作，專門投身到業(yè)主委員會(huì)籌備事情上來。有傳說，聲名遠(yuǎn)揚(yáng)物業(yè)公司為了進(jìn)來，給了他們60萬。這當(dāng)然沒有證據(jù)。

由于人們對(duì)之前物業(yè)公司不滿意，終于通過法庭官司，最終成功成立業(yè)主委員會(huì)，成功將原來物業(yè)公司趕走，換來聲名遠(yuǎn)揚(yáng)新物業(yè)公司。新物業(yè)公司比之前更好了嗎？反正，我沒覺得，我也沒看到其他業(yè)主有更好反應(yīng)。都咪一鳩樣。

而之前上躥下跳那些業(yè)主委員會(huì)成員，突然消失，再?zèng)]聲音。

當(dāng)時(shí)，還有外面朋友發(fā)本小區(qū)更換物業(yè)的文章給我看，說是社區(qū)居民覺醒里程碑事件，建議我關(guān)注。我笑而不語。

大部分業(yè)主，僅僅是因?yàn)閷?duì)之前物業(yè)不滿，而被帶節(jié)奏而已。

另外聊個(gè)現(xiàn)象，就是地產(chǎn)與物業(yè)紅火時(shí)代，物業(yè)與街道社區(qū)社區(qū)居委會(huì)基本都維持良好關(guān)系，社區(qū)業(yè)主要想正當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)，也會(huì)非常曲折。居委會(huì)與街道一方面覺得麻煩，另一方面也不想打破他們個(gè)人之前的良好合作關(guān)系，你懂的。

04.

我為什么要花大篇幅講述這個(gè)故事？

首先這是個(gè)真實(shí)故事，時(shí)間并不遙遠(yuǎn)，也就兩三年前。但是，物業(yè)服務(wù)這塊業(yè)務(wù)從之前的趨之若鶩，到現(xiàn)在唯恐避之不及，這背后究竟發(fā)生了什么？

誰對(duì)？誰錯(cuò)？

05.

我們?cè)倩氐街需F建花語佰驪。

即將撤退的物業(yè)，在公告里面說了五個(gè)事情，首先是將物業(yè)服務(wù)工作移交街道，其次是解決物業(yè)費(fèi)多退少補(bǔ)，其次是大修基金，欠費(fèi)等事項(xiàng)。

中鐵建物業(yè)為何要撤離花語佰驪？

我們了解大概就這幾個(gè)原因：

首先是，社區(qū)不大，5萬多方，所以物業(yè)收費(fèi)總價(jià)不高。其次是，很多業(yè)主欠費(fèi)不交，本來收入就不高就不怎么賺錢，你一拖欠就要虧損。再加上，這兩年重慶堪稱如火如荼的物業(yè)降費(fèi)事件。

中鐵建物業(yè)撤離花語佰驪，這個(gè)事情對(duì)不對(duì)？

如果真要掰開來說，還有點(diǎn)意思。首先，開發(fā)商是開發(fā)商，物業(yè)公司是物業(yè)公司，而現(xiàn)實(shí)是，物業(yè)公司與開發(fā)商基本都是同一個(gè)集團(tuán)公司下面的不同板塊。所以，從法律意義上說，開發(fā)商把房子營造完畢交到業(yè)主手上之后，與開發(fā)商就沒一毛錢關(guān)系。

而現(xiàn)實(shí)是，之前是開發(fā)商在開發(fā)，隨后就是開發(fā)商自己的物業(yè)公司在服務(wù)。先前營銷宣傳時(shí)候，基本都會(huì)說，我開發(fā)商是誰，有多牛逼有誠意，我物業(yè)公司是誰，有多純潔多善良。

還有另外一個(gè)現(xiàn)實(shí)情況，先前地產(chǎn)形勢比較好的時(shí)候，開發(fā)商需要他之前的業(yè)主，當(dāng)好他們的傳聲筒，當(dāng)好他們的業(yè)務(wù)介紹人，會(huì)努力把之前的業(yè)主伺候好，形成人所共知的：老帶新。是的，老帶新都從普通名詞演進(jìn)為專用名詞。

現(xiàn)在地產(chǎn)形勢實(shí)在不咋地，生存艱難，大家就沒更多金錢與更多心思，討好老業(yè)主了。形勢逼人。

所以，中鐵建物業(yè)撤離花語佰驪，從法律上看，她當(dāng)然沒有任何問題。

06.

如果我們要為中鐵建物業(yè)說兩句好話，也是可以的。

首先，很多業(yè)主舍不得他們走，證明他們的工作做得還不錯(cuò)。其次，這兩天有自媒體現(xiàn)場考察，發(fā)現(xiàn)物業(yè)上班干活該咋地咋地，并沒啥懈怠，同時(shí)，你很多業(yè)主欠費(fèi)，人家也很難。

另外說句，中鐵建在成都干得好像還非常OK，排名城市第一。而在重慶，西派城在重慶一線品質(zhì)樓盤里面，算是比較穩(wěn)的站住了腳跟。

07.

同時(shí)，撤離小區(qū)，不僅是中鐵建物業(yè)，現(xiàn)在卻有明顯蔓延趨勢。比如中航小鎮(zhèn)與茶園楓丹江嶼，以及西永水印三生，都發(fā)生物業(yè)退場事件。

物業(yè)為啥退場？無它，不掙錢爾。

08.

2024年，重慶發(fā)布修訂版本的《重慶市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》。規(guī)定了一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)范圍內(nèi)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及收費(fèi)指南。改革了超最高等級(jí)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制，制定了未裝飾裝修和使用住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策。

這個(gè)政策引起了廣泛影響，受到居民非常熱烈歡迎。當(dāng)然，除了重慶，國內(nèi)很多城市都有類似行動(dòng)。

09.

中國城市化進(jìn)程大發(fā)展，使得樓市發(fā)展，也使得物業(yè)大發(fā)展，如今，存量地產(chǎn)時(shí)代以及存量物業(yè)時(shí)代，也就是擠泡沫的時(shí)代。

擠泡沫當(dāng)然有陣痛。

但是，昨天還紅紅火火的物業(yè)公司，今天似乎就成為了過街老鼠，值得我們小心謹(jǐn)慎對(duì)待。人性幽微，降費(fèi)可以是市場行為，但切莫演繹為全民狂歡。

而中鐵建花語佰驪的故事，不過是告訴我們，即便正確，也要保持警覺。

（這就是看上去有點(diǎn)狂歡的社區(qū)，但不是花語佰驪。）