二手房買(mǎi)賣(mài)誤區(qū)：個(gè)稅契稅的判定標(biāo)準(zhǔn)不一

我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

今天直接發(fā)一篇實(shí)戰(zhàn)的二手房買(mǎi)賣(mài)細(xì)節(jié)問(wèn)題。

冷知識(shí)：契稅和個(gè)稅，對(duì)首套房或者說(shuō)唯一住房的判定邏輯不一樣。

賣(mài)二手房的時(shí)候，有好些人還是對(duì)稅費(fèi)理解不夠。

昨天就有一位粉絲給我說(shuō)，覺(jué)得自己房子是滿(mǎn)五唯一的，能免個(gè)稅，所以當(dāng)時(shí)在簽買(mǎi)賣(mài)合同的術(shù)后，就大方的勾選了賣(mài)家。

真過(guò)戶(hù)的時(shí)候傻眼了，說(shuō)她這房子不是滿(mǎn)五唯一。

原因在于她名下有兩套房，正在賣(mài)的是16年的二手房，然后名下還有23年的一套新房，沒(méi)有繳納契稅。

從契稅的角度來(lái)說(shuō)，雖然名下有23年的新房，但是沒(méi)繳稅，所以當(dāng)初去繳納二手房契稅的時(shí)候，是當(dāng)做首套房來(lái)給的。等賣(mài)掉二手房，再去繳納新房契稅，也可以按照首套房繳納。

從個(gè)稅的角度來(lái)說(shuō)，滿(mǎn)五唯一中的滿(mǎn)五很好理解，契稅或者房產(chǎn)證的孰先原則。但是唯一怎么理解呢？沒(méi)有繳納契稅的23年新房也要計(jì)數(shù)嗎？

是的，要計(jì)數(shù)。個(gè)稅理解的唯一住房，是名下查房，也就是說(shuō)以備案為判定邏輯，23年新房備案完成，那么你名下就不是唯一住房，和是否繳納契稅無(wú)關(guān)。

因此16年的這套二手房出售，不符合滿(mǎn)五唯一免個(gè)稅的情況，由于自己大方勾選了賣(mài)家給個(gè)稅，所以還要多遭1%。

血淚教訓(xùn)。

當(dāng)然，這里插個(gè)話(huà)，個(gè)稅有兩種繳納模式，一種是成交價(jià)的1%，另一種是差額的20%（尤其適合于破發(fā)的情況）。

詳細(xì)來(lái)說(shuō)，二手房東破發(fā)的新聞已屢見(jiàn)不鮮，但是大家發(fā)現(xiàn)過(guò)一個(gè)問(wèn)題沒(méi)？

如今的成交價(jià)低于當(dāng)初的買(mǎi)入價(jià)，還需要繳納個(gè)稅增值稅嗎？

增值稅這個(gè)不多扯了，沒(méi)結(jié)果的，這里的增值稅不是真正意義上的增值了，參考這一篇：https://weibo.com/1551561845/NEdwEzKnM

那么個(gè)稅，則有討論的價(jià)值。

事實(shí)上個(gè)稅繳納有2種方式，一是核定征收，按照核稅價(jià)1%繳納，另一種是查驗(yàn)征收，按照價(jià)差的20%來(lái)繳納。

打個(gè)比方，2021年小王買(mǎi)了一套二手房，成交價(jià)200萬(wàn)；2025年，賣(mài)給小李，成交價(jià)180萬(wàn)。

那么方式一是需要繳納180萬(wàn)*0.1%=1.8萬(wàn)的契稅。

方式二是按照（180-200萬(wàn)）*20%=-4萬(wàn)來(lái)交稅，因?yàn)槭?或者負(fù)數(shù)，所以稅務(wù)局也不會(huì)倒貼，因此默認(rèn)為0稅費(fèi)。

方式二麻煩的點(diǎn)就在于需要房東提供當(dāng)初200萬(wàn)買(mǎi)入的相關(guān)繳稅憑證，但只要買(mǎi)賣(mài)雙方配合，可以申請(qǐng)按照20%的差額征收計(jì)稅。

現(xiàn)在破發(fā)的那么多，為啥中介很少會(huì)提到這個(gè)呢？很多中介也是能少折騰就少折騰，還要房東找當(dāng)初的交稅憑證，就很麻煩，加上房東本就虧著賣(mài)有怨氣，所以...

以上僅為我對(duì)二手房交易個(gè)稅的膚淺理解，一切以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)12366為準(zhǔn)。如果你買(mǎi)的二手房比當(dāng)年房東購(gòu)入成本更低，而且原房東愿意配合的話(huà)，這1%的個(gè)稅，就可以省了！

▼房段子團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介——