一江熱錢向東流

五一假期，上海南京路步行街的永安百貨新開了一個專柜，專柜上售賣的牛仔褲，來自東莞寶璽服裝公司。

在特朗普把中國商品關稅加到240%之后，這家專門為美國人做牛仔褲的公司，已經沒有生意可做。在最困難的時候，上海向他們發出了邀請。從柜臺安排到銷售，都是商場內部員工幫忙輪崗。

類似的柜臺，南京路商圈還不少，云南的鮮花，深海大黃魚，原本出口的很多商品，都成為上海人幫扶的對象。

東莞寶璽牛仔褲柜臺上掛著八個字：

內外融合，貿通未來。

這個時候，銷售額已經不重要了，南京路作為天下第一步行街，更重要的是要告訴全世界：

中國人的淡定，以及打貿易戰的決心。

僅僅十天之后，中美在日內瓦達成協議，大幅降低雙邊關稅，美國表達了不想脫鉤的決心。

美國發起的第一輪進攻，就這么稀里糊涂結束了。

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姜文在《讓子彈飛》里，用六個字對斗爭做了精辟的總結：

誰贏，他們幫誰。

于是，很多以前不常見到的景象，開始出現了。寧德時代在香港上市僅僅兩天后，其在港股的市值已經反超A股。

上市前，寧德剛被美國定位成軍工企業，美國議會也試圖阻止IPO進程，但寧德選擇硬剛，臨時改變了發行條款：

拒絕美國投資者。

真正的核心資產，怎么可能受制于人？連美國福特的CEO都承認，沒有寧德時代，美國的電動車基本沒可能追上中國。

所以美國人缺席也沒關系，中東資本、瑞銀、加拿大，甚至韓國依然搶走了70%的份額。美國投資者當然也不會放棄，通過離岸賬戶，繞道也要參與其中。

不止寧德時代，比亞迪和藥明康德的港股，都比A股漲得兇。

很多人開始轉向了，提前十年做空恒大的香櫞，明確宣稱開始做多中國資產；國家外匯管理局說，外資投資境內股票，已經轉為凈買入。

這次，外資是真的回來了。

炒股的朋友說，說明中國資產重估的大門已經打開：

國際資本在給中國核心資產重新定價。

核心資產，當然也包括房地產，尤其是上海的房地產。2024年，上海3000萬以上的超級豪宅成交量，是之前七八年的總和。

進入2025年，這樣的勢頭還在延續。肉眼可見的趨勢是，“非滬身份證”的買家，在上海豪宅市場的比例越來越高。

去年的翠湖六期，非滬身份證是48%，金陵華庭是56%，潮鳴東方是67%，到了剛剛日光的上海壹號院：

已經到了70%。

70%的外地富豪中，主力是浙江和江蘇的民營企業家。

兩地的民營企業家，路子其實大有不同。江蘇的制造業老板，走的都是行政資源高度參與的路子。

最典型的是前年剛花24億全款接盤上海頂奢寶格麗酒店的江蘇水泥大王，上周又花1.1億拍下了西郊的大別墅；

去年，在蘇商會的一場交流活動中，水泥大王公開了投資心得，其實很能代表江浙滬富豪的普遍想法，投資隨著經濟的波動高拋低進：

經濟上行的時候，買黃金賣房產； 經濟下行的時候，賣黃金買房產。

以外貿為支柱的浙江，尤其是浙南，過去十幾年，很多企業都有個小秘密。在收款后選擇不結匯，把錢留在海外。這些錢中的很大一部分，都流向了美國的房產，浙南人將其稱作：

外貿儲值房。

但這兩年，有些人開始賣出外貿儲值房，回到國內買房。

江蘇和浙江的兩股熱錢，在上海灘的豪宅市場上就此合流。股市里經常說南向資金，包叔的好友獸爺說，上海樓市的熱錢就是：

東向資金。

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這幾年，上海在想盡辦法，把這波熱錢收入囊中。

2016年董家渡豪宅拿到超過30萬的過會價格時，引發了巨大的震動。經濟政治學的根本邏輯，就是為了保持數據統計平穩性。

但現在，黃浦區內4000萬以內的新房幾乎絕跡，主力項目都是5000萬以上，一個小目標也并不稀奇。按胡潤的說法，在中國有3000萬的人是最幸福的，但在黃浦區，現在他們是最不幸福的。

上海原本是想測試一下熱錢的深度，但兩年的反復摸底考試后，結論只有一個——深不見底。所以，漲價式供應，從來沒有如今天這般洶涌。與此同時，上海還在源源不斷地：

加大高品質住房供給。

黃浦區一夜之間突然冒出了大量的土地，一年供應了過去七八年的量；道光二十三年就開埠的外灘，依然有新項目加推；為了趕上這波供應，徐匯區以前所未有的速度和力度，瘋狂拆除老破小。

從新天地到徐匯濱江，從外灘到北外灘：

過去二十年，浦西核心區的工地都沒這么多過。

相比浦西的熱鬧，浦東的項目顯得太低調了。其實，從銷售套數上看，上海20萬+級別的頂級豪宅，銷售冠軍是在浦東：

保利世博天悅。

這個黃浦江邊的項目，累計銷售額已經悄悄過了200億元。不出意外的話，還會是上海歷史上：

第一個接近300億豪宅項目。

甚至連2025年前五個月的新房最高單價記錄，也在保利世博天悅：

266096元/平方米。

世博天悅的那塊地，是世博會的原生土地。

官方認證的選址確實很權威，不僅黃浦江零距離，更絕的是，因為它在黃浦江雙S彎的中心，上海所有CBD都一覽無余：

改革開放的巨大成就，都在我家的窗戶里。

從拿地到上市，世博天悅花了七年時間，生生做成了現房銷售。保利匯聚了以新加坡國寶級設計師曾仕乾為首的世界級設計天團，花了天價設計費，不惜工本，把世博天悅做成了集團的：

一號產品。

黃浦江邊的低容積率豪宅本來就少，粗略算下，整個項目總價4000萬以上的房源，有超過220套，是“東向資金”最重倉的標的。

包叔總說，改革開放剛剛四十年，中國老錢還沒來得及誕生；繁華如上海，也還沒有富人區，充其量只有富人小區。

世博天悅用遙不可及的購買門檻，以及遙不可及的832組供應量，造就了一個前所未有的富人區。

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開盤一年多來，保利世博天悅統計了一下業主的數據，發現了三個規律：

70%以上是非滬身份證； 50%以上是實體企業家; 50%以上在國外生活和工作過。

全國各地的企業家，以及回流的熱錢，做出了同樣的資產配置選擇。

世博天悅的地標屬性，歸功于其建筑水準。保利把樓棟順時針旋轉了21°，與北邊的南浦大橋，和南邊的盧浦大橋，剛好形成一個完美的交錯角度。

這個項目最神奇的地方在于，從不同角度看過去，建筑里面會呈現不同的風格。建筑師用不同手法來編織金屬線條，讓建筑總能和城市景觀融為一體。

保利帶著“在黃浦江畔留下一座永恒建筑”的使命感，匯聚了一個真正的世界級設計天團，以SCDA曾仕乾為核心，景觀設計（CICIDA）等全球十多個團隊，朝著同一個主題去努力。

工藝上更是不計成本，入口背景墻的拼花排版了45次；從園林板材鋪設到風雨連廊，施工周期都是同行的幾倍；室內一款專屬的拼花撞色木地板，花了大半年時間打樣……

結果就是，這個七年前就設計好的項目，放到今天依然非常先進，可以影響來自全國各地企業家的購買決策。

胡潤富豪榜和招行金葵花年報，都不如保利的認購名單更準確。即便在上海，你也很難見到一個項目會聚集這么多：

影響當地GDP的人。

一個大V在知乎寫過一篇東西：

精英階層在歷史上名頭多變，無論你叫他們什么，豪強、士族、門閥、權貴，當他們作為一個整體出現的時候，首先是一座城堡。

先進來的人，會不斷地增加城墻的高度。城堡總會住滿。住滿了，吊橋就會升起。

6月推出新一期產品，保利世博天悅干脆拿出了壓箱底的隱藏菜單——約500平面積的大平層，有專屬的名字：

Opus One 500

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如今，吊橋正在緩緩升起。世博天悅的Opus One 500，剛剛創造了上海的房地產新記錄。

最新加推的一期，世博天悅罕見地出現了單價30萬元以上的價格。放眼當下的新房市場，這個記錄是絕無僅有的。他們剛剛拿到的銷售許可顯示，最貴的一套，單價已經到了：

30.27平方米。

30萬以上的單價，也意味著，保利世博天悅會出現一批：

一億一宅。

作為上海最大的600萬美元資產蓄水池，保利世博天悅正在成為：

1000萬美元門檻的蓄水池。

1000萬美元的房產購買力，是最擅長在全球范圍內用腳投票的。

2023年和2024年，迪拜連續兩年成為1000萬美元以上級別豪宅銷售額最多的城市：

相當于紐約和倫敦的總和。

在此之前，全球超豪華房地產交易量最大的城市，一直是紐約。

迪拜問鼎的這兩年，上海豪宅銷售也迎來史上最大牛市。2024年，全國總價3000萬元以上的豪宅，60%以上是上海貢獻的：

這絕對不是巧合。

熱錢在投票，在押注，也還在觀望。

Opus One 500就是要用一個極致產品，給觀望者一個出手的理由。

它位于保利世博天悅最前排的三號樓，距離黃浦江只有八十米。上海所有的濱水住宅里，已經找不到這樣的一線江景了。浪奔浪流似乎就在眼前，可以最近距離感受：

天下英雄如過江之鯽。

保利把江景資源開發到了極致，Opus One 500提出了“35M寬幕瞰江”的概念，臨江面幾乎全部敞開，整套客廳的看江面尺度，會是前所未有。

黃浦江八十米處的低密私家住宅，一系列小眾詞語，組成了Opus One 500。

Opus One 500不僅是熱錢東流的又一場摸底考試，也是核心資產的又一次重新定價。剛考下證券從業資格的獸爺說：

向頂級富豪批量發放對上海核心資產的看跌期權。

作為中國最大的千萬美元資產蓄水池，保利世博天悅注定和大多數人無關，但又關系著很多人的生活。

在一眾浦西豪宅里，浦東獨苗對于上海來說也有重大意義，浦西的賣點是百年開埠積累的輝煌；而保利的買家，押注的是上海的產業價值和城市新格局。

姜文在《讓子彈飛》結尾處就說了：

浦東就是上海，上海就是浦東。

在“百年未有之大變局”面前，浦東的繁榮太重要了。2017年，當領導提出“百年未有之大變局”的說法時，沒有幾個人理解。現在，大家都明白了：

繁榮就是最大的定力。

珍愛包叔，順手“在看”