看懂了開年的樓市風向，才明白這張入場券的含金量

2026年開春，全國樓市，尤其是一線城市，有一股隱隱的躁動。

先是廣州。2月25日，天河區馬場地塊經過兩百多輪鏖戰，以236億元的總價成交，是廣州史上最高樓面單價。（數據來源：廣州發布）

這不僅是一個天價數字，它向市場傳遞了一個再直白不過的結論：在一線城市的核心地段，價值是沒有天花板的。

緊接著是上海。2月26日，上海發布“滬七條”，政策的底層邏輯非常清晰：引導市場資金流向真正代表城市未來、具備高品質居住屬性的核心住宅。

廣州的地王和上海的樓市政策，背后其實指向一個再清晰不過的方向：2026年的樓市，將是屬于核心資產的大虹吸時代。

不信，看看香港你就知道了。2025年全年，香港價值1億港元以上的超級豪宅交易達262宗，打破歷史紀錄，涉及金額超531億港元。2026年開年至2月25日，億元豪宅成交已達48宗，金額突破百億港元，在這其中，內地買家就是重要的推動力。（數據來源：中原地產）

而在隔壁的深圳，樓市的春江水暖也早已被最敏銳的一批購房者覺察。

如果你看懂了廣州和上海的政策底牌，那你就會明白，為什么深圳的有錢人們如此期待深圳灣澐璽的南區加推。

PART 1

在后海，12年才等來一個深圳灣澐璽

什么是真正的核心資產？就是當你在二手房市場上尋找同類替代品時，發現根本無跡可尋。

廣州馬場地塊為什么能成為地王？它背后的經濟學邏輯，恰恰就是沒有替代品。

馬場地塊位于珠江新城核心，是該區域近十年來唯一的超級綜合體地塊。（信息來源：中國房地產報）“皇冠上的明珠”成為單價地王，本身就代表優質資源在分化時代的價值回歸。

馬場地塊區位圖（來源：廣州發布）

深圳灣澐璽區位圖

深圳灣澐璽也是同理。要理解深圳灣澐璽的價值，首先要看懂它腳下這片土地的稀缺。

后海中心區，在深圳六大總部基地中具有唯一的金融定位：這里是深圳單位土地價值極高的2.26平方公里。

這里匯聚了什么樣的力量？超過80家總部企業，包括20余家世界500強（數據來源：深圳商報）。其中不乏騰訊、字節跳動、阿里巴巴、小米等科技巨頭，還有中海油、聯想、中金等各行業的龍頭企業，這種產業紅利和人才聚集紅利，共同構筑了這里極高的經濟密度和高凈值人群密度。

概念方案示意圖

但與這種極高的人才和資本密度形成強烈反差的，是這里極度匱乏的住宅供應。

后海總部基地核心區，在過去整整12年里，沒有出讓過任何一塊新增的住宅用地。12年是什么概念？足以讓一個城市的產業迭代兩輪，卻沒能在這里生長出一棟新的住宅。這種土地層面的斷供，讓深圳灣澐璽成為了這片“黃金內灣”不可多得的豪宅項目。

作為片區內12年來唯一的住宅增量，深圳灣澐璽的出現，本身就是一次對后海豪宅市場的精準補位。

市場的反饋永遠是最誠實的。去年首開的深圳灣澐璽北區，開盤賣了130億，是2025年全國單盤開盤銷售額冠軍，不到一個月銷售超150億，是2025年深圳樓市住宅銷售額冠軍。目前深圳灣澐璽北區基本已售罄。

這兩項紀錄的背后，不僅僅是單個項目的成功，它更像是為2025年深圳樓市貢獻了一個完美收官：在那個觀望情緒濃厚的節點，深圳灣澐璽用130億的真金白銀證明了，深圳市場不缺購買力。而深圳灣澐璽的業主，恰恰是深圳這座年輕的城市中代表深圳新質生產力的高階人群。

這次深圳灣澐璽即將3月加推的南區新品，是全盤最后一棟擁有高區東向大陽臺的住宅產品。

這意味著在高區，業主將擁有毫無阻礙的、直面深圳灣的瞰海視野。

概念方案示意圖

在全球高總價豪宅中，無遮擋的海景意味著視野的“確定性”；而高度則是將整座城市的財富動脈過濾成了腳下的微縮沙盤，賦予居者一種超然物外的掌控感。

放眼全球，無論是紐約曼哈頓57街的億萬富翁大道，還是香港的半山豪宅，真正能讓全球高凈值人群心甘情愿支付驚人溢價的，恰恰是高度和視野。

PART 2

奢華只是標配，審美更有價值

過去我們聊豪宅，喜歡聊“像誰”，像五星級酒店，像紐約大平層。而在過去的豪宅市場里，很多開發商喜歡把產品力等同于堆料。

如今的深圳灣澐璽，沒打算像誰，也沒打算講堆料的故事。更準確地說，深圳灣澐璽打一開始，就是奔著給深圳灣重塑一個“新地標”去的。

深圳灣澐璽邀請了全球頂尖的設計事務所KPF，在五座高度介于150米至250米的塔樓頂部，連接深圳灣1號、中國華潤大廈“春筍”，畫了一道溫柔的“微笑曲線“。

為了這個目標，

概念方案示意圖

當無數人在深圳人才公園的步道上駐足，抬頭仰望后海CBD時，他們看到的不再是冷冰冰的玻璃高墻。而是深圳灣澐璽的這道“微笑曲線”與遠處的海平面遙相呼應。

當深圳灣澐璽的業主站在云端的落地窗前俯瞰這片海域時，他們也成了這座城市天際線里最生動的那部分。

而把目光向內，這種地標級的外部審美，也延續到了項目內部，內化成對居住審美的理解。

深圳灣澐璽自身就擁有一個將地下、地面、空中垂直交織的“超級底盤”——地下是以“生境之斗”引入陽光綠植的車庫，首層是屏蔽喧囂的靜謐庭院與車馬院，二層是業主自我充電的悅己、健身的空間，三層是融匯了浮島水景與全齡社交的花園。

概念方案示意圖

這個超級底盤的底層邏輯，依舊是為深圳灣澐璽的業主提供兼具尊享和隱私的守護。通過垂直空間的切割，深圳灣澐璽實現了一種靜謐：

除了標配的人車分流，更實現了客貨分流與主服分徑。這意味著，業主歸家的動線，與提供服務的專業動線，在物理空間上沒有交匯。這種對隱私的守護，是豪宅的禮儀。

同時，深圳灣澐璽設計了全方位的無雨歸家體系。而二層規劃中的空中連廊，則將業主的生活直接接駁進后海的商業與文化資源，步行即可通達深圳灣萬象城的品牌專柜或深圳灣文化廣場的藝術展廳。（具體以政府最終實施批復為準）

這個底盤的設置和規劃，完美兼顧了業主所想要的可以集效率、隱私和情緒價值于一體的豪宅需求。

可以說，深圳灣澐璽就不是一個普通的豪宅，而是深圳未來豪宅的審美標桿。

這個結論背后有很多論據支撐。我們只說一點，深圳灣澐璽充分考慮業主需求的設計理念，比如主力戶型實現國際大師風格可選、局部x功能空間可選，廚電部品可選，就已經領跑深圳。

過去買豪宅，是開發商教你怎么生活。但深圳灣澐璽的“框架核心筒+無次梁厚板”，直接把空間的塑造交還給業主。

你想要巨大的社交方廳？可以。你想要多一個自己的娛樂空間，沒問題。在這個空間里，你的生活習慣和審美，都能體現。

而在戶型上，此次加推的南區新品（建面約216-430㎡ ）也有頗多亮點。

以高區戶型為例，東南向建面約409㎡的戶型，除了3.6m層高，最大的亮點是面寬約15米、進深2.4米的超級景觀大陽臺。這種橫跨多個功能區的陽臺尺度，在后海的高空中，不僅是一處觀海臺，更是家庭空中派對的完美場所。

概念方案示意圖

而北向建面約427㎡的戶型，整體非常通透、三面采光；功能分區上實現完全動靜分離，還有奢闊海景主臥、衣帽間，居住的奢闊感更加極致。

這些看似微小的改動，實則是基于對真實豪宅生活場景的無數次推演。它不是盲目追求房間的數量，而是追求每一個獨立空間的舒適度、采光和隱私感。

PART 3

長期主義才是最大的護城河

成為深圳灣澐璽的業主，最大的吸引力還在于，這不僅是一套物理意義上的豪宅，更是華潤置地花了近20年時間，在后海中心區3.5平方公里的土地上，一筆一劃，在后海為你織就的那張“超級生活網”。

對于深圳灣澐璽的業主來說，這張龐大且成熟的生活網，是觸手可及的日常。

試想一下，一個尋常的周末午后，你推開家門，沿著連廊漫步，只要步行的距離，就已經置身于深圳灣萬象城的冷氣與香氛中。這里的500多家入駐品牌，那些國際大牌的新品畫冊，都是可以隨手翻閱、信步可得的日常。

如果你想換個心情，只需乘梯而下。深圳灣文化廣場那如同“海邊巨石”般的異形建筑，此刻就靜靜地臥在你的窗外。它們不是地圖上的冰冷地標，而是你步行可達的藝術鄰居。

你可以穿著舒適的便裝，臨時起意去刷一場先鋒的藝術展，或者再往前走幾步，看看人才公園的風景。住在這里，整座城市的精華，不過是你生活里隨手裁剪的日常背景。

除此之外，華潤置地還發布了專屬深圳灣澐璽業主的五重專屬權益體系，包括萬象黑金、藝文觀展等一系列業主專屬權益。

這就是華潤置地在后海構建的“生活閉環”：從高階商業到具有全球影響力的設計文化綜合體，從總部商務到生態公園，所有的資源都像衛星一樣環繞著深圳灣澐璽。

這個完整閉環讓深圳灣澐璽天生就嵌入在一個輻射更廣、影響更久的城市封面當中。而這種接軌世界的國際化生活方式，也讓深圳灣澐璽從一個消費品，變成了可以傳承的奢侈品。

這種由華潤置地進行片區統籌所帶來的長期復利，是任何依靠單打獨斗的地王項目都無法企及的壁壘。

當然，大家最關心的還是價格。目前深圳灣澐璽南區新品，市場的吹風價是最低17萬/㎡起，單價在17.5萬/㎡-24萬/㎡。

目前官方還沒放出最終的備案價，所以市場對南區新品的定價也非常好奇，確實是有非常多的想象空間。

要知道，整個深圳灣核心的二手豪宅掛牌均價普遍在20萬/㎡以上。相比之下，深圳灣澐璽這樣的地段、加上這樣的產品品質，這樣的價格必須不能錯過。

除此之外，還有一個點供大家參考。參照悅府和上海翠湖等絕版地塊的豪宅，深圳灣澐璽以后大概率也會出現業主惜售和老業主介紹制，現在不下手，以后可能二手都惜售。

PART 4

結語：

廣州的地王，資金再一次用腳投票，證明了核心城市+核心地段+核心資產的價值沒有天花板；上海的政策正在加速優質資產的流通；而香港樓市的上揚則已經是近乎明牌的方式宣告價值資產的回歸。

2025年是豪宅元年，去年年底深圳灣澐璽的開盤熱銷再一次驗證了深圳作為超一線城市豪宅購買力，也大概率將再一次刷新深圳灣的城市封面。

而在2026年這個注定要在房地產歷史上留下濃墨重彩一筆的年份里，聰明人早已經看清了風向。深圳灣澐璽新品的加推，是后海天際線留給時代的近乎最后一次執筆機會。

當這個3月過去，或許我們只能在二手市場的仰望中，去感嘆這扇曾經向少數人敞開過的、通往深圳灣地標封面的大門了。