入手即虧？粵海新盤超11容積率，值得買嗎？

近日，深圳樓市存在感比較強的粵海新盤——翰熙典居取證了，有不少粉絲小伙伴私聊文君，問這個項目怎么樣？能不能買？

今天文君，就來說說自己的幾點感受。

剛好前段時間，文君去看過這個項目，說大實話，這個項目優缺點都很明顯。

（項目沙盤實景圖）

先說下項目的優點：

①地段優越，項目屬于南山中心區科技園核心地段，周邊深圳大學、騰訊、百度等高新科技巨頭匯集。

②步行500米左右到達深圳地鐵9號線深大南站，同時在建地鐵15號線，預計2028年開通，直接串聯起南山、前海、寶中。

（項目區位圖）

③項目附近的小學是南二外學府一小，初中是南二外學府中學，屬于南山第二梯度學校。

翰熙典居屬于典型的“教育+產業+地鐵”三重資源加持，這個地段在近些年鮮有新盤供應，這個項目的出現在市場上關注度可見一斑。

那項目產品如何呢？說到這兒，就會聊到項目的缺點。

①容積率偏高，舒適度低。

翰熙典居由于是舊改項目，加上地處深圳核心地段，土地集約利用效率高、開發強度大，總占地約4.17萬㎡，總建面約37萬㎡，分三個地塊開發，容積率較高，分別為9.28、9.32、11.44，看看這組數據就知道未來居住舒適度就會大打折扣。

想一想，住在這里，樓挨著樓、陽臺對著陽臺、對面就是寫字樓，和高端宜居的小區生活相差甚遠。

②停車位緊張，搶車位是未來生活常態。

而車位更是個大問題。整個項目2600個車位，車位比僅為1：0.86，每天下班回家搶車位應該是常態了。

③居住人群復雜，圈層難以統一。

項目總共3030套住宅，其中回遷房1525套、保障房791套，而商品房僅714套，比例不到25%，這也意味著未來居住群體復雜，生活氛圍難以統一，物業服務水平難以拉高。

④部分樓棟噪音污染嚴重。

項目部分樓棟靠近大馬路，比如這次項目首推的2棟，樓下是白石路，還有地鐵15號線在建工程，馬路車流噪音污染嚴重。

⑤同等預算還有不少選擇。

最后，說說項目的價格，也是很尷尬。

目前，項目已經取證，首推2棟三、四單元，建面約105㎡3房2衛、120㎡3+1房2衛、140㎡3+1房2衛，備案均價11萬/㎡出頭，折后均價10萬/㎡出頭。其中：

105㎡戶型折后總價約894萬起，折后單價8.5萬起；

120㎡戶型折后總價約1038萬起，折后單價8.6萬起；

140㎡戶型折后總價約1457萬起，折后單價10.4萬起。

事實上，同樣的預算，你可以看一看這些選項：

900萬左右能買前海時代尊府89㎡2+1房，據說近期要加推這個絕版戶型，還可以考慮中海云啟源境105㎡3+1房、半山臻境112㎡的3房2衛、南海玫瑰花園98㎡3房等。

1000萬出頭，可以買華潤城潤府89㎡3房，萬科蛇口公館128㎡的4房2衛、前海天境115㎡的3房、招商領璽二期120㎡三房、鼎太風華4期129㎡4房等。

1400萬出頭的預算，能買海納公館116㎡4房、招商璽家園124㎡3房、半島城邦四期118㎡、甚至陽光帶海濱城一期137.48㎡大戶型......

而這些盤大多規劃更完整，圈層更純粹，車位也相對寬裕。

如果你真的是剛需改善置業，而且工作在南山科技園附近，翰熙典居也不算差，但一定要接受它的密度、車位和圈層問題。

否則，同樣預算，其實市面上還有不少選項，居住更舒適、資產更安全。

買房，最終是為了“住得舒服”和“資產保值”。

翰熙典居地段確實好，但產品短板明顯，價格也不低，情懷再重也得冷靜掂量。

在這個樓市下行周期里，安全和保值才是第一位。

剛剛過去的5月，深圳二手房價環下跌2.9%，跌至6.12萬/㎡，甚至南山第一梯隊億級豪宅華潤深圳灣悅府1期365㎡5房戶型，高峰期成交價1.25億左右，現在7100萬就能成交，跌幅高達43%，豪宅也都扛不住市場周期跌價求生，更何況是南山的普通住宅。

說句扎心的話，不是所有人都愿意花千萬買個“高密度+圈層混雜+車位緊張”的社區，還要承擔“買完跌價”的市場風險。你說是不是？